Entre as mudanças propostas na reforma do Código Civil debatida pelo Congresso Nacional está a possibilidade de expulsão do chamado “condômino antissocial”, aquele que torna a convivência com os demais moradores impossível. Isso pode acontecer, por exemplo, com o morador que faz barulho em horários inadequados, destrói a propriedade comum ou cria animais não-domésticos no seu apartamento.
No mês passado, ganhou notoriedade o caso do ex-jogador de futebol Carlos Alberto (com passagens por clubes como Corinthians, São Paulo, Vasco e Fluminense), alvo de uma ação judicial que pede a expulsão dele do condomínio em que mora na Barra da Tijuca, no Rio. O jogador é acusado pelos vizinhos de perturbação por música alta, insulto a porteiros, lançamento de garrafas, discussões e outros problemas. O ex-jogador nega as acusações de vizinhos e alega perseguição.
Atualmente, o artigo 1.337 do Código Civil traz algumas previsões para o morador antissocial. Por uma deliberação de três quartos dos demais condôminos, ele poderá de pagar uma multa de cinco vezes o valor do condomínio. Se o comportamento não cessar, o valor pode crescer para dez vezes essa quantia. Nesse sentido, a expulsão não está prevista diretamente no atual Código Civil.
Uma possibilidade é a de que a expulsão se baseie no Enunciado 508-CJF da V Jornada de Direito Civil, que justifica a exclusão do condômino antissocial se as multas forem ineficazes. No entanto, a falta de previsão legal pode fazer com que decisões pela expulsão, que já são consideradas excepcionais na jurisprudência, sejam derrubadas.
Agora, o texto do anteprojeto de reforma do Código Civil traz mudanças significativas para o artigo 1.337:
- Primeiramente, o quórum de três quartos dos condôminos para determinar o pagamento de multas ao vizinho antissocial pode ser reduzido para dois terços dos presentes na assembleia.
- O ponto mais importante da alteração implica que, em caso de ineficácia da multa, a assembleia pode deliberar pela exclusão do antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial, proibindo seu acesso ao apartamento e às dependências do condomínio.
“Em caso de expulsão, o condômino não poderia viver mais no local, mas poderia emprestar ou alugar a unidade”, afirma Luciano Godoy, professor do departamento de Direito da Fundação Getulio Vargas (FGV) de São Paulo.
De acordo com o especialista, o Código Civil hoje não basta para pacificar a questão da expulsão, com decisões apontando para os dois lados: o da exclusão e o das multas.
Luciano Godoy, professor da FGV
Para Eduardo Tomasevicius Filho, livre-docente em Direito Civil pela Universidade de São Paulo e pesquisador da área no âmbito das cidades, trata-se de uma chance para punir os condôminos antissociais de forma mais incisiva. “Ainda assim, pode haver, em um primeiro momento, um questionamento sobre a constitucionalidade dessa mudança, que poderá ser discutida”, sinaliza.
Frequentemente, a advertência e a aplicação de multas pode ser insuficiente em caso de comportamento antissocial. Foi o que experimentou a síndica profissional Adriana Santos. Seu caso mais recente é o de uma família que mora na região da Chácara Inglesa, na zona sul de São Paulo.
“Eles são extremamente nocivos ao condomínio”, conta. Segundo Adriana, os moradores do apartamento estacionam em cima da demarcação da vaga vizinha, assistem à televisão no volume alto até de madrugada e mantêm más condições de higiene, com baratas e fumaça de cigarro saindo por debaixo da porta. Os moradores já foram advertidos e multados, mas nada mudou.
Mediação
Na confusão gerada por condôminos antissociais, o síndico pode possuir um papel fundamental. “Primeiramente, como mediador, buscando um diálogo e uma conciliação com o morador de comportamento nocivo. Caso não obtenha êxito, tomará as atitudes previstas no ordenamento para que a paz e a segurança sejam preservadas na comunidade”, declara Marcelo Borges, diretor de condomínio e locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).
O presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais, Vander Ferreira de Andrade, acrescenta que, caso a situação crítica se prorrogue sem que as sanções tenham surtido efeito pedagógico, cabe ao síndico levar o tema para a assembleia e propor a expulsão do condômino antissocial.
A síndica profissional Fernanda Chaves conta que, em 2019, foi convidada a cuidar de um condomínio em São Bernardo do Campo. Logo ela constatou que havia diversas irregularidades no local, desde um salão de beleza sendo alugado sem permissão até problemas com a contratação de segurança.
“Quando começamos a denunciar esses erros, eu e uma funcionária da administração passamos a sofrer ameaças de um grupo de cerca de dez moradores”, conta. Ela relembra que os trabalhadores da companhia liberavam pessoas que não eram moradores para entrar no condomínio e utilizarem o salão, o que não deveria ser permitido, mas era do interesse desse grupo.
As duas chegaram até mesmo a ser seguidas pelos moradores insatisfeitos. “Ao final, conseguimos tirar a empresa da gestão do local, mas foi bastante complicado”, comenta. Como resultado, os condôminos foram notificados.