A novela que opõe donos de imóveis favoráveis e contra a locação para curta temporada, tais como as feitas pelos aplicativos Airbnb e Booking.com, pode ganhar um novo capítulo com uma proposta de revisão do Código Civil entregue por um grupo de juristas ao Senado.
Isso porque o trecho de um dos artigos estabelece que essa atividade só poderá existir se for aprovada pelo condomínio. Hoje essa obrigatoriedade não existe.
O entendimento para quem têm imóveis locados nessa modalidade é a de que a medida irá dificultar, e, em alguns casos, inviabilizar a atividade. Já quem é contrário comemora e torce para que o texto siga adiante o quanto antes e seja aprovado, algo que não tem data para acontecer. Só para se ter uma ideia, o texto da última atualização do Código Civil, o de 2022, foi entregue pelos juristas em 1975.
Independentemente de quando (e se) entrará em vigor, a proposta já suscita debates. A advogada Kelly Durazzo, proprietária de dois imóveis disponibilizados para locação temporária via Airbnb, defende a necessidade de regulamentação, mas não da forma como foi proposta. “Vai suscitar muitas dúvidas. Já existe uma tonelada de decisões na Justiça do Brasil inteiro (permitindo e proibindo). Criará uma insegurança jurídica”, avalia.
Os imóveis de Durazzo ficam na Vila Olímpia e Brooklin, na porção mais abastada da zona sul paulistana. A diária em cada um deles custa de R$ 210 a R$ 250, valor que pode variar para mais ou para menos, dependendo da demanda. “Sempre eu aluguei. Depois que foi para o Airbnb, triplicou de valor”, diz a também docente do Insper e presidente da comissão de loteamento da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB, seção São Paulo).
Nas palavras do síndico profissional Paulo Mujano, favorável à mudança, a medida “acaba com o Airbnb”. “Será a faca e o queijo nas mãos de todo mundo que quer acabar com o Airbnb”, diz. Ele administra 15 condomínios nos bairros de Higienópolis, Jardins e Bela Vista, sendo 13 deles de alto padrão. “A grande questão é a segurança. Não tem horário de entrada, saída, e algumas pessoas fazem festas. Nenhum condomínio tem capacidade para ser um hotel, e não é essa a sua finalidade”, diz.
Como não pode proibir o Airbnb, a solução que Mujano encontrou foi criar regras rígidas e incluí-las no regulamento interno, que incluem proibição de entrada fora do horário comercial e aviso, de 24 horas de antecedência, que deve ser acompanhado de um termo assinado pelo proprietário e com firma reconhecida em cartório. No termo, o dono do imóvel assume a responsabilidade civil e criminal sobre tudo o que acontecer durante a estadia dos seus inquilinos temporários. “As regras dificultaram e geraram desinteresse do proprietário para esse tipo de locação. Caiu 80% a locação pelo Airbnb”, diz.
No meio (e alvo) das discussões, estão os aplicativos. “O aluguel por temporada no Brasil é legal, previsto na Lei do Inquilinato. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito Constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, informa o Airbnb em nota.
Procurado, o Booking.com disse operar de acordo com as legislações de cada mercado em que oferece os seus serviços. “Ao redor do mundo, estamos monitorando discussões em torno de aluguéis de curta temporada, avaliando as implicações de possíveis novas leis e nos adaptando a mudanças de legislação sobre o tema”, diz, também em nota encaminhada por sua assessoria.
Além das plataformas, hoje existem diversas empresas que fazem a intermediação entre o dono de imóvel, inquilino temporário e os aplicativos. É o caso de Rômulo Vilela, do Canal do Anfitrião, que administra 60 imóveis neste formato e também produz conteúdo educacional voltado ao aluguel de imóveis por diária.
“Alguns prédios proíbem a prática de curta duração, e entendem que se assemelham a hotelaria. Porém, na lei de locações já existe a previsibilidade de (poder locar) de 1 a 90 dias”, afirma.
Ele diz atuar como imobiliária e todos os contratos são tratados como locações residenciais. Vilela diz não enxergar problema algum na medida proposta pelo anteprojeto do Código Civil. “Pode gerar problemas sim, mas não interferir na atividade”, avalia. “Fica na verdade um limbo jurídico. Alguns juízes dão decisões favoráveis, e outros, contra”, complementa.
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O advogado Jaques Bushatsky, também diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), afirma que o órgão não tem uma “cartilha” sobre como os condomínios devem lidar com aluguel de curta duração. “Se eu pudesse resumir em uma única frase, diria que é para quem faz a gestão de condomínio agir com bom senso”, afirma.
Bushatsky diz que alguns condomínios têm vocação para permitir que a locação de curta temporada seja feita livremente. Ele dá como exemplo o Copan, icônico prédio no centro da cidade de São Paulo assinado por Oscar Niemeyer, que mantém até um estande específico para essas transações. “É uma situação bem diferente de prédios mais antigos, com menos unidades”, diz.
Afinal, qual é a alteração?
A necessidade da aprovação pelo condomínio para que atividades de aluguel de curta temporada possam ser feitas consta de um curto trecho do texto entregue em abril deste ano por um grupo de 38 juristas ao presidente do Senado, Rodrigo Pacheco (PSD). Ele propõe revisar e atualizar o Código Civil. O polêmico trecho é um inciso do artigo 1.336 da proposta. O texto diz o seguinte:
“Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta.”
Procurado por intermédio de sua assessoria, Pacheco informou estar analisando o documento para só depois decidir qual encaminhamento dará.
O Código Civil é uma espécie de “constituição do cidadão comum”. É ele que regula toda a vida das pessoas, do nascimento até após a morte, e também atividades em sociedade, regulação de contratos e tudo o que é relacionado ao setor privado. O Código Civil, assim como o Código Penal, figura no topo da hierarquia das leis brasileiras, abaixo da Constituição Federal.
Se o texto for aprovado como está, as atividades exercidas por Airbnb e Booking.com e congêneres terão de se submeter ao que está escrito no Código Civil. Se for a convenção, a vida dos aplicativos e de donos de imóveis não será nada fácil. O documento é uma espécie de “constituição” que normatiza a vida em condomínios, e é feita geralmente na entrega das chaves, logo após o prédio ser concluído e as unidades, entregue aos donos. “Dá para alterar (a convenção), mas é dificílimo. As pessoas não têm cultura nem de participar de assembleia. E ainda isso vai representar gasto”, afirma o Bushatsky.
Até o enunciado do texto é alvo de críticas de especialistas por ser dúbio e citar convenção e assembleia, dizem. O artigo 1.351 do atual Código Civil prevê a necessidade de dois terços dos condôminos para aprovar alterações em qualquer item da convenção de condomínio. Já nas assembleias isso pode ocorrer com maioria simples. “O problema é que não diz qual quórum (se for assembleia) e vai continuar confuso”, afirma Durazzo. “É necessário um esclarecimento melhor”, diz o advogado André Yukio Lacerda, especialista em direito civil e sócio do escritório Tepedino, Berezowski e Poppa Advogados.
Lacerda afirma que o tema é muito difícil. “Mexe com valores muito fortes, que é princípio de uso do proprietário do imóvel de um lado, já que é o dono e pode usar como bem entender, e, por outro, confronta com o sossego dos demais condôminos”, diz.
Já o advogado Rafael Verdant, líder da área de contencioso civil do escritório Albuquerque Melo, afirma que, do jeito que foi redigido, o texto inverte a lógica atual. “Hoje a lógica é a do silêncio, já que a convenção é feita para proibir. Se o texto passar, vai inverter, já que precisará de uma autorização para acontecer”, diz.
Verdant, afirma ainda que outra grande discussão que se trava em relação à locação por temporada é que ela pode ser caracterizada como um uso diferente de sua finalidade. “Pode equiparar o imóvel (residencial) ao turístico, o que pode ser entendido como um desvio da utilização correta”, diz.
Em relação às críticas, Marco Aurélio Bezerra, desembargador do TJ-RJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro), e presidente da subcomissão que propôs a alteração, diz que a inclusão foi feita para acabar com a insegurança jurídica atual. “Depois o parlamento pode aprimorar”, afirma.
O que diz a lei sobre locação pelo Airbnb e afins?
Não existe uma lei específica sobre locação de imóveis por curtos períodos e que cite expressamente Airbnb, Booking.com nem empresas que fazem intermediação entre locador e locatários.
As plataformas e empresas dizem preencher essa lacuna com base no artigo 48 da Lei do Inquilinato, de 1991, um ano antes da criação do smartphone, que popularizou os aplicativos tais como o Airbnb, criado em 2007.
O artigo 48 da lei 8.245 trata das chamadas locações temporárias, que podem ser feitas com prazo inferior a 90 dias. Como a lei não cita qual é o mínimo, as empresas dizem que, mesmo se o contrato for de apenas um dia, estão agindo de forma legal.
Porém, várias decisões nos últimos anos país afora são contraditórias. A mais conhecida é uma de 2021, que vetou proprietários de dois imóveis localizados no edifício Coorigha, em Porto Alegre (RS), de fazer locações via Airbnb sem que a convenção de condomínio autorizasse. O caso chegou ao STJ após o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul caracterizar a prática como atividade comercial, e não hospedagem.
No voto, o relator do caso, ministro Raul Araújo, afirmou se tratar de um ato atípico de hospedagem, que não se enquadra nem na locação por temporada, nem na hospedagem tradicional, tal qual é feito em empreendimentos hoteleiros. O caso foi julgado novamente em 2023 e a decisão foi mantida.
Foi uma clara derrota para o Airbnb, já que a empresa participou como “amicus curiae” no processo. A decisão, no entanto, não é vinculante no entendimento de todos os especialistas consultados pela reportagem. Ou seja, não é automaticamente aplicada em outros casos.
Em nota, o Airbnb diz que as decisões do STJ referem-se a casos específicos e não mencionam a proibição da locação via Airbnb em condomínios de maneira geral.
Tentativa de lei
Uma tentativa de normatizar esse tipo de locação foi proposta pelo senador Angelo Coronel (PSD/BA), que prevê alterar a lei do inquilinato. O texto, de 2019, prevê que o Airbnb e congêneres só possam atuar desde que isso seja aprovado em convenção de condomínio, o que exigiria ao menos dois terços dos proprietários.
Na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado, o texto teve parecer contrário do senador Randolfe Rodrigues (PT), que considerou a atividade permitida. Com a saída de Randolfe da comissão, o texto foi redistribuído e aguarda parecer do senador Efraim Filho (União Brasil) desde março deste ano. Em junho ele se licenciou do mandato por 120 dias.
Por meio de sua assessoria legislativa, o senador Angelo Coronel diz esperar um relatório favorável de Efraim. Ele alega que sua proposta não veio para proibir, mas para dar a possibilidade para que os donos de imóveis digam se querem ou não que as unidades habitacionais sejam usadas com essa vocação hoteleira.
“É uma questão que precisa ser resolvida. Há uma lacuna na legislação e o judiciário é quem tem decidido, ora pelo direito do proprietário alugar como quiser, ora pelo direito do condomínio criar restrições”, diz.
Ainda segundo o senador, a comissão de juristas se baseou no entendimento do STJ. Ele defende que o tema deve ser tratado como ele colocou no projeto de lei. “Como a comissão de juristas fez um apanhado geral sobre temas que passam pelo STJ especialmente, não há necessariamente uma definição de que isso estará na versão final do novo código. Mas tenho essa opinião: por ser uma lei mais específica, a mudança deve estar na Lei de Locações, não no Código Civil”, diz o texto enviado por intermédio de sua assessoria legislativa.
Presidente da subcomissão que criou artigo diz ser contrário ao que foi aprovado
O coordenador da comissão de juristas que elaborou a proposta de alteração do Código Civil, Luiz Felipe Salomão, ministro do STJ, foi procurado para comentar o assunto, porém, não quis atender a reportagem. Ele indicou o colega de STJ Marco Aurélio Bellizze, mas o ministro também se negou e indicou para falar o desembargador Marco Aurélio Bezerra, do TJ-RJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro), e presidente da subcomissão que propôs a alteração que pode afetar Airbinb, Booking.com e afins.
Bezerra afirmou que, “para o bem ou para o mal”, a subcomissão decidiu que seria necessário fazer alguma regulamentação, já que há uma insegurança jurídica sobre o tema. Ele lembra que a votação no STJ sobre o assunto teve três votos favoráveis e dois contrários, sendo essa uma situação que divide até os ministros. “Do jeito que está hoje, mesmo que a convenção proíba, a questão pode ser judicializada”, diz.
A subcomissão que debateu esse tema e outros da seção do direito das coisas no anteprojeto de revisão e atualização do Código Civil foi composta por quatro integrantes. Ele disse que, especificamente em relação a essa proposta, foi o único a se posicionar contra.
“É como querer segurar o vento com a mão, mas o pior dos mundos é não ter nenhuma legislação a respeito”, diz.
O desembargador afirma que ele mesmo usa os serviços do Airbnb. Em relação às críticas de como o texto foi escrito, Bezerra afirmou que a redação poderá melhorar, já que a responsabilidade por elaborar o enunciado final será do parlamento. “Eu espero que o Congresso altere”, diz.
Ele equipara as discussões em torno do Airbnb e congêneres com o que ocorria na época em que a Uber passou a operar no Brasil. “É uma questão (locação por curta temporada) que causa muita polêmica”, diz. “Veja o caso do Uber, que antigamente tinha problemas até para pegar um passageiro no aeroporto. Hoje até eu pego Uber se estiver mais perto”, afirma.
Questionado sobre o signficado do termo “hospedagem atípica”, ele afirma que a opção foi para diferenciar da hospedagem típica definida no artigo 23 da lei 11.771, que estabelece a Política Nacional do Turismo. “Na hospedagem típica te lavam o lençol, trocam as toalhas, limpam o quarto. No Airbnb, não. Daí o motivo de optarmos pela palavra”, explica.
‘É uma iniciativa que ninguém pediu’, diz convidada a participar de comissão que saiu do grupo
Convidada a participar da comissão que elaborou o anteprojeto de revisão e atualização do Código Civil, a jurista Judith Martins Costa, presidente do IEC (Instituto de Estudos Culturalistas), afirmou que se afastou do grupo por ser bastante crítica ao trabalho feito e também a ideia de reformar tão intensamente questões jurídicas do direito privado.
Ela questiona até a própria existência do novo texto. “É uma iniciativa que ninguém pediu, não partiu da sociedade ou da comunidade dos juristas, que, aliás, foi pega de surpresa com o seu anúncio, em meados do ano passado”, diz ela, que também é livre-docente em direito pela USP.
Outra crítica é em relação à “inusitada velocidade” da elaboração. “Que não permitiu uma discussão refletida com professores e advogados, sendo várias de suas regras aprovadas em segundos, por mera aclamação de seus elaboradores”, afirma.
O ponto crucial, no entendimento da jurista, é sobre a qualidade técnica do texto. “Talvez pela rapidez na elaboração, talvez pela imensa heterogeneidade (inclusive, mas não só, ideológica) dos membros da comissão elaboradora, o anteprojeto apresenta enormes deficiências de ordem técnica”, avalia.
Judith diz que um bom texto deveria apresentar “coerência, simplicidade, rigor técnico na linguagem e unidade valorativa e conceitual em suas regras e princípios”. “Essas qualidades não estão presentes no anteprojeto. O texto é permeado por contradições, redundâncias, imprecisões, especialmente (embora não exclusivamente) em alguns dos seus livros”, diz. Entre eles estão a parte geral, contratos, família e direito digital.
Marco Aurélio Bezerra, desembargador do TJ-RJ que integra a comissão, rechaça a ideia de que o texto foi feito a toque de caixa. Ele explica que o pedido de atualização nasceu de uma conversa entre o senador Rodrigo Pacheco, presidente do Senado, e o ministro do STJ Luis Felipe Salomão, já que muitas questões não atendidas no atual Código Civil acabam por ser definidas por decisões do STF (Supremo Tribunal Federal).
“Depois as pessoas dizem que há ativismo judicial, que o STF se mete em tudo”, diz o magistrado.
Bezerra diz que o grupo se reuniu durante nove meses. Só os trabalhos específicos da subcomissão que preside demandaram 16 reuniões, quase todas com mais de cinco horas de duração.
Ele defende a necessidade de revisão, já que muitas questões atuais não são atendidas pelo atual Código Civil. Entre elas estão a ampliação do conceito de família, as uniões homoafetivas, dispensa da autorização da família para doações da família se alguém deixar, em vida, autorização para isso, redução da prescrição da dívida dos atuais 10 anos para 5 anos e criação do direito digital, entre outros. São cerca de mil mudanças propostas em relação ao atual Código.
O magistrado lembra que o texto deu origem ao atual Código Civil foi entregue por grandes juristas em 1975, numa época em que nem o divórcio era regulado no País, o que ocorreu apenas dois anos depois, em 1977. O texto começou a ser debatido seis anos antes, em 1969. Depois de 26 anos de mudanças, a redação final só foi aprovada em 2001, e a lei, sanciona um ano depois, em 2002, pelo então presidente Fernando Henrique Cardoso (PSDB).