Os preços dos aluguéis tiveram no ano passado um avanço que superou em muito os números da inflação no País. Segundo o índice FipeZap, o aumento chegou a até 37,3% (em Goiânia), que significa oito vezes mais que o IPCA do ano (4,62%). Quando se compara com o IGP-M, indicador muito utilizado como parâmetro para os reajustes de aluguéis, a disparidade é ainda maior, já que o índice fechou 2023 em -3,18%.
Na média das 25 cidades monitoradas pela FipeZap, os aluguéis subiram 16,16% (quase quatro vezes mais que a inflação), continuando assim a recuperação iniciada em 2022 (16,55% de alta, para uma inflação de 5,79%). Com o impacto da pandemia da covid-19, em 2020 os aluguéis subiram 2,48%, para um IPCA de 4,52%. Em 2021, foi ainda pior: alta de 3,87%, para uma inflação de 10,06%.
Segundo a economista da DataZap Larissa Gonçalves, os aumentos de agora são reflexo direto desse período de pandemia, quando os proprietários não conseguiram repassar aumentos. Naquele período, as devoluções de imóveis alugados aumentaram com movimentos ligados ao home office e os preços ficaram no mesmo patamar ou até caíram.
Entre as cidades com maiores altas no ano passado, além de Goiânia, também estão Campinas (SP), com 29,52%, e Florianópolis, com 27,68%. A menor variação se deu em Praia Grande (SP), com 7,91%. Segundo especialistas ouvidos pelo Estadão, essas diferenças de valores se devem às características de cada região. Em Goiânia, por exemplo, o mercado imobiliário passa por um boom, por conta da demanda por moradias vinda de empresários do agronegócio. A variação de preço de compra e venda na cidade foi de 14,8% no ano passado.
As cidades de São Paulo e Rio de janeiro, as maiores do País, tiveram altas de preços de 13,27% e 19,79%, respectivamente. Apesar de menos pronunciados, os aumentos também ficaram bem acima da inflação.
“A alta dos preços foi puxada, principalmente, pelo aluguel de imóveis de um dormitório, que se valorizaram bem acima da média, cerca de 19,23%. Em síntese, notamos uma recomposição dos preços, com os locadores repassando os custos anteriormente contidos, além de um aquecimento da demanda, em parte pelo retorno de atividades presenciais”, diz Larissa. “Cabe ressaltar também que, em 2023, convivemos com taxas de juros mais elevadas que nos anos anteriores, o que tornou a compra de imóvel residencial menos atrativa.”
O coordenador do índice FipeZap, Alison Oliveira, afirma que o fator condicionante do mercado imobiliário é a taxa de juros, por causa do financiamento e dos juros pagos em investimentos. “Com o ciclo anterior de elevação, houve reflexo no mercado imobiliário. Isso aumenta a parcela que as famílias pagam pelo imóvel. Menos famílias conseguem financiar e isso aquece o mercado de locação. A renda das famílias muitas vezes não acompanha o valor necessário para o financiamento. Algumas cidades tiveram melhor recuperação de renda depois da pandemia, como aconteceu em Goiás. Isso aquece o mercado e aumenta a demanda das famílias por imóveis”, diz.
Para o diretor institucional do Grupo Lopes, Cyro Naufel, com o aumento dos aluguéis em São Paulo, Rio e outras capitais sendo puxado por imóveis de um dormitório, o mercado imobiliário tende a ajustar a oferta para atender à demanda e desacelerar a escalada de preços à frente.
“O imóvel compacto vai além da retomada do trabalho presencial. Em São Paulo, por exemplo, há mudanças comportamentais na sociedade. Houve um crescimento do público solteiro, uma redução de famílias e de habitantes por imóveis. A tendência, no geral, é uma diminuição do tamanho dos imóveis. Essa pessoa quer a praticidade de estar perto do metrô, compra comida via aplicativos, quer academia no prédio e uma área social para encontrar amigos e vizinhos. Esse era um produto que o mercado não tinha”, diz.
“O tempero extra é o incorporador incentivado pelo plano diretor (de São Paulo) para esse tipo de imóvel. Com a mudança do plano, devemos ter um equilíbrio maior entre oferta e procura.”
Ele diz também que o IGP-M que não foi repassado aos consumidores durante o período da pandemia já foi compensado em 2022 e 2023, e o índice segue como o mais usado para reajustes de contratos de locação, apesar de alguns terem adotado o IPCA.
Maiores preços
Barueri, São Paulo e Florianópolis lideraram o ranking anual com os maiores preços de aluguel do País em 2023. A cidade da região metropolitana de São Paulo lidera o ranking desde setembro de 2022, sendo atualmente 14,4% mais cara do que a capital.
O caso de Barueri é particular, por conta da concentração de imóveis de alto valor em Alphaville. “O crescimento dos preços pode ser atribuído ao investimento no segmento de luxo na cidade durante o período pandêmico, com uma influência significativa da região de Alphaville. A segmentação e o nicho desse mercado tendem a contribuir para uma valorização mais acentuada em Barueri, ao contrário de São Paulo, que, dado o porte da capital, abrange diversos segmentos de mercado em diferentes bairros, resultando em choques menos pronunciados”, diz Larissa, da DataZap.
Segundo a economista, a tendência de forte aumento de preços observada desde 2022 deve desacelerar em 2024 devido ao arrefecimento dos fatores que impulsionaram essa alta, como o controle da inflação e a recuperação do mercado de trabalho. Isso não significa, porém, que não haverá aumento dos aluguéis neste ano, apenas que eles tendem a ser menores do que os dos últimos dois anos.
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Imóvel como investimento
No ranking de rentabilidade de aluguéis, a cidade que lidera como a que rende mais proventos aos locadores é Santos, no litoral de SP.
Além de ter um longo histórico de locação e proximidade com a capital paulista, a cidade tem o “melhor” problema que gera aumento de preços em cidades litorâneas de todo o País: escassez de oferta de apartamentos e de espaço para expansão. Fora Santos, Praia Grande (SP) e Recife (PE) integram o topo da rentabilidade de aluguéis, por motivos similares.
O caso de Campinas, segunda cidade com maior preço de aluguel por m² e quarta mais rentável para o locador, é diferente. A cidade tem proximidade com a capital e conta com a Unicamp, mas também tem sido procurada por investidores.
O sócio-diretor da Inter Asset, Mauro Lima, afirma que, assim como São Paulo e Rio, o município já tem imóveis multifamiliares, prédios comprados por uma empresa e alugados aos moradores. A tendência vem dos Estados Unidos, onde mais de 40% dos imóveis pertencem a empresas.
“As pessoas querem mais ser do que ter, é como andar de transporte por aplicativo em vez de ter carro. Não será algo rápido, mas já está acontecendo”, diz. Segundo ele, os bairros nobres têm tendência de ter mais imóveis para investidores, elevando ainda mais os preços, mas os multifamiliares não devem ficar restritos a essas áreas.