Preço do aluguel de imóveis tem maior alta desde 2011, com aumento da busca por locação

Taxa de juros elevada torna mais difícil a compra de imóvel; valor pedido para novas locações subiu 17,05% em 12 meses

A disparada dos juros básicos da economia e, por consequência, das taxas dos financiamentos imobiliários, que tornaram a compra da casa própria mais difícil, provocou um aumento na procura por locação residencial e um salto nos preços dos aluguéis. Em 12 meses até fevereiro, o valor pedido para novas locações subiu 17,05%, em média, em 25 cidades brasileiras, segundo o Índice FipeZap+. É a maior alta do valor da locação residencial acumulada em 12 meses em mais de 11 anos. Em dezembro de 2011, a variação havia sido de 17,30%.

O aumento deste ano também é quase dez vezes a alta acumulada no mesmo período pelo IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado da FGV). O IGP-M é conhecido como indicador da “inflação dos aluguéis” por ser o indexador muito usado na correção dos contratos. O IGP-M subiu só 1,86% no 12 meses acumulados até fevereiro.

“Com a taxa de juros elevada, quem não consegue comprar um imóvel, aluga”, diz Alison Oliveira, economista e coordenador da pesquisa. O aumento da demanda por locação é o principal motivo da alta dos aluguéis.

O enfraquecimento da compra e venda de imóveis, diz Oliveira, teve reflexos nos preços de aquisição. Em 12 meses até fevereiro, o metro quadrado subiu, em média, 5,79% em 50 cidades pesquisadas. A correção acompanhou praticamente a inflação geral da economia no mesmo período.

Fabio Romão, economista da LCA Consultores, também aponta a escalada dos juros básicos, iniciada em março de 2021 e sua manutenção em níveis elevados desde agosto de 2022, em 13,75% ano, como fator que estancou a venda de imóveis e impulsionou a locação.

A volta ao trabalho presencial por causa do arrefecimento da pandemia também é outro fator que tem impulsionado a demanda por locação de casas e apartamentos e ajudado na escalada de preços dos aluguéis residenciais.

Com o retorno ao escritório, a publicitária Rafaela Morselli, de 27 anos, e o marido, que moram em Guarulhos (SP), mas trabalham em São Paulo, têm gastado cerca de três horas diárias com deslocamento de ida e volta da casa para o serviço, mais despesas com estacionamento e gasolina. Para aliviar o bolso e reduzir a perda de tempo no trânsito, decidiram mudar para um local mais próximo da empresa, na zona Oeste da capital, mas se surpreenderam com os valores dos aluguéis que encontraram.

A publicitária Rafaela Morselli, que mora em Guarulhos e tenta alugar um apartamento em São Paulo  Foto: Alex Silva/Estadão

Desde janeiro a publicitária procura, sem sucesso, um apartamento de dois dormitórios, próximo do trabalho. Calculava que gastaria cerca de R$ 3 mil com aluguel. Mas o imóvel mais barato que encontrou até agora foi um estúdio, com cerca de 40 metros quadrados, por R$ 4 mil na zona Oeste, fora a despesa de condomínio, na faixa de R$ 500. “Os aluguéis estão muito altos.”

Moira Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis, uma das maiores imobiliárias da capital, e vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, diz que o imóvel que Rafaela e o marido procuram é “como pão quente”. Isto é, quando está disponível no mercado, rapidamente é alugado, especialmente se tiver duas vagas de garagens.

A diretora da imobiliária explica que o antigo Plano Diretor da cidade de São Paulo incentivou a construção de micro apartamentos e deixou a oferta de imóveis maiores mais restrita.

Além da alta dos juros dos financiamentos imobiliários, ela ressalta que a volta ao trabalho presencial tem fomentado a procura de imóveis para alugar em grandes centros urbanos. A busca é grande por apartamentos localizados perto das regiões de trabalho.

Bairros paulistanos como Vila Mariana, na zona Sul, e Jardins, Santa Cecília, na zona Oeste, e até o Centro da capital, são muito procurados neste momento para locação residencial na imobiliária.

A executiva observa que a elevação dos aluguéis é mais moderada em São Paulo, comparada a capitais como Florianópolis (SC) e Curitiba (PR), onde a oferta de imóveis para locação é menor.

Defasagem

Outro motivo que puxou para cima os aluguéis foi a defasagem da correção que houve durante a pandemia. No auge da crise sanitária, os aluguéis foram mantidos em muitos casos porque a prioridade do proprietários era ter o imóvel ocupado. “Agora está havendo a recomposição dos valores e isso acaba influenciando a subida de preços”, observa Moira

Alison Oliveira, economista e coordenador da pesquisa FipeZap+, concorda. Diz que, com a recuperação do mercado de trabalho e o aumento do emprego, há mais margem para renegociar a recomposição dos aluguéis.

Para conseguir captar um número maior de imóveis vagos para locação, a imobiliária tem contado com a tecnologia como grande aliada. “Produzimos conteúdo no nosso site e as pessoas acabam cadastrando os imóveis”, conta Moira.

Rentabilidade

Apesar do aumento no valor dos aluguéis, a rentabilidade da locação como negócio para os donos de imóveis ainda perde para os investimentos no mercado financeiro. Nas contas da FipeZap+, o ganho com o aluguel residencial em fevereiro estava em 5,25% ao ano.

A rentabilidade da locação é a razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda do imóvel. Esse resultado ainda é inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses, diz Oliveira. Ele observa que o futuro dos rendimentos depende da política monetária do Banco Central e até quando a Selic será mantida em 13,75%.