Sucessivos aumentos da Selic — a taxa básica, referência de juros para o Brasil — encareceram o financiamento imobiliário e, como efeito colateral, impulsionaram os preços dos aluguéis. O Índice FipeZap, principal do setor, mostra que a variação de preços em 12 meses terminados em fevereiro chega a 12,92%, mais do que o dobro do IPCA (5,06%) e acima do IGP-M (8,44%).
Em São Paulo, o preço do metro quadrado (m²) de um imóvel residencial para aluguel é de R$ 59,19. A alta de preços em 12 meses foi de 12%. Só em 2025, os preços subiram 2,18%, demonstrando a força da aceleração de preços em razão da maior barreira de entrada para financiamentos imobiliários.
A capital perde apenas para a cidade de Barueri no quesito preço de aluguel por m², o que ocorre devido aos imóveis de Alphaville, região nobre do município que historicamente distorce a média de preços.
Bairros como Itaim Bibi e Pinheiros têm preços de aluguéis mais elevados, sendo, respectivamente, R$ 91,70 (alta de 3,5%) e R$ 90,90 por m² (alta de 9,1%).
A economista do DataZap, Paula Reis, afirma que os primeiros meses do ano são marcados por alta demanda por imóveis e pouca oferta, o que resulta em elevações de preços. Embora os sinais sejam de aumentos de preços nos primeiros meses de 2025, Paula ressalta que há uma desaceleração no ritmo de reajustes no País em relação aos últimos anos. Ainda assim, São Paulo passa por uma fase de aumento de preços.
“Na capital paulista, a variação acumulada em 12 meses do Índice FipeZap de venda residencial é crescente desde setembro de 2024. Os bairros cujos aluguéis mais se valorizaram foram Jardins (22,2%), Campo Belo (21,3%), Jardim da Saúde (20,6%), Santana (20,1%) e Moema (18,2%)”, afirma.
O maior aumento foi observado em Salvador. Na capital da Bahia, o preço subiu 34,61% nos últimos 12 meses, chegando a R$ 48,33.
Segundo Paula, as razões estão ligadas à aceleração do mercado de trabalho, uma vez que as pessoas desejam morar mais perto de onde trabalham e recorrem aos aluguéis.
“No final do quarto trimestre de 2024, a taxa de desemprego era de 9,7%, enquanto no mesmo trimestre de 2023 ela era de 14,1%. Embora o número de pessoas na força de trabalho tenha caído, o número de ocupados aumentou. Isso significa que há mais pessoas com renda e capacidade de absorver os repasses de preço pedidos pelos proprietários”, diz.
Para a economista, os distratos não devem aumentar em razão da aceleração de preços. “Distratos seriam mais prováveis em uma situação de queda do preço de locação, ou seja, quando as residências disponíveis para locação estão mais baratas do que aquela que o inquilino se encontra”, afirma Paula.
Os reajustes de contratos vigentes são feitos a partir dos índices IPCA ou IGP-M, conforme acordado entre proprietário e inquilino. Portanto, os novos preços de aluguéis do Índice FipeZap são referentes a novos contratos de locação, e não aqueles que já estão em vigor.
Classe média
Para especialistas, o maior impacto do aumento de preços de aluguéis é para a classe média. Diferentemente da alta renda, esse público é mais dependente de financiamentos imobiliários e tampouco é beneficiado por programas sociais de moradia caso tenha renda familiar superior a R$ 8 mil mensais.
Na visão de Gustavo Favaron, presidente do GRI Club, organização internacional que reúne 17 mil executivos do setor imobiliário, de 103 países, com o avanço do cenário de aluguéis no País, será necessário repensar políticas públicas de moradia para incluir a locação.
“A oferta de imóveis para aluguel não tem acompanhado e não vai acompanhar a necessidade ou a demanda direta de pessoas que querem alugar. Naturalmente, os preços dos aluguéis vão continuar subindo acima do IPCA ou IGP-M”, afirma Favaron.
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Rentabilidade
Para investidores, os imóveis têm se tornado ativos cada vez mais rentáveis. Ao passo que os imóveis se valorizaram e os aluguéis sobem, esse público tem potencial duplo de valorização do patrimônio.
Pelo Índice FipeZap, Belém (8,41% ao ano), Santos (8,37% ao ano) e São Luís (8,01% ao ano) são as cidades onde os imóveis para aluguel são mais lucrativos. Em São Paulo, onde tanto a oferta quanto a demanda são as maiores do País, a rentabilidade anual de um imóvel de locação é atualmente de 6,16%.
Somada a esses porcentuais está também a valorização dos imóveis, que, em média, foi de 8,17% no mesmo período.
De olho na tributação desses lucros, a reforma tributária, quando entrar em vigor em 2028, tributará os proprietários de imóveis que tiverem lucros anuais superiores a R$ 240 mil. Hoje, esse público paga apenas o imposto de renda — além de ter de arcar com custos de manutenção e de administração das propriedades.