O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu na quinta-feira, 26, que bancos e outras instituições financeiras podem tomar um imóvel dado como garantia de empréstimo imobiliário sem passar pela Justiça, no caso de inadimplência. O entendimento da maioria dos ministros foi de que essa garantia dá maior segurança para as operações, contribuindo para manter os juros mais baixos.
O tribunal validou a Lei nº 9.514/1997, que previa a possibilidade da execução extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária, em que o imóvel serve como garantia para o banco. A decisão, no entanto, também levantou dúvidas a respeito do tema. Veja abaixo perguntas e respostas sobre a decisão do STF.
O banco pode tomar o meu imóvel por dívida?
A decisão do STF trata das operações de financiamento sob o regime de alienação fiduciária, atualmente muito adotada nas operações de crédito para a compra da casa própria no País.
Segundo o advogado Victor Fernandes Cerri de Souza, especialista em direito processual civil e contratos, nessa modalidade o próprio imóvel que está sendo adquirido é dado ao credor como garantia do empréstimo até o pagamento integral das parcelas.
Nesses casos, portanto, se houver inadimplência, a decisão do STF permite que o credor tome o imóvel e o leve a leilão.
O banco pode tomar o meu único imóvel?
Essa dúvida pode surgir por conta da impenhorabilidade do bem de família. Segundo a legislação, o bem de família, que é o único imóvel destinado à moradia de uma entidade familiar, não poderia ser objeto de penhora para pagamento de dívidas. No entanto, há exceções, como no caso de dívida de financiamento para comprar o imóvel.
O advogado Victor Fernandes Cerri de Souza também aponta que o banco possui o imóvel antes do pagamento integral das parcelas. “Isso não esbarra nessa questão da impenhorabilidade do bem de família. Até porque, na alienação fiduciária, o imóvel fica no nome do banco até a quitação. Então, de fato, a propriedade ainda é do banco”, explica.
Como o banco toma o imóvel? É possível reverter a situação?
Nos casos em que o comprador do imóvel deixa de pagar o financiamento imobiliário, o banco comunica a inadimplência ao registro de imóveis que, por sua vez, notifica o devedor para quitar a dívida em aberto dentro de um novo prazo. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco credor, que pode colocar o bem a leilão.
Victor Fernandes Cerri de Souza, no entanto, afirma que é importante as pessoas entenderem que isso “não é um risco imediato”. “Deixar de pagar algumas parcelas não implica imediatamente nessa execução. Estamos falando de situações de devedores contumazes, que também não estão viabilizando qualquer possibilidade de acordo junto ao banco”, afirma.
Ele também diz que a retomada do imóvel pelo banco, mesmo pela via extrajudicial, deverá cumprir uma série de requisitos, “sem prejuízo de que aquele que se sentir lesado dentro desse procedimento possa, sim, recorrer ao Judiciário”.
Já o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai afirmou ao Estadão que a decisão do STF diminui as chances de recurso em processos relacionados ao tema. “Questionar a validade da lei não tem mais como. O que o consumidor pode, eventualmente, é alegar algum tipo de nulidade no recebimento da intimação do cartório e no processo administrativo. Mas, se ele não conseguir provar essa nulidade, não tem o que fazer”, afirmou.
Para Victor, é possível que a decisão do STF incentive melhores tratativas entre credores e devedores. “Porque, na última linha, o negócio do banco não é compra e venda de imóvel. E, muitas vezes, tomar a posse de volta desse imóvel requer outros ônus. Então o interessante para o banco vai ser sempre um acordo - e ele acaba tendo como ferramenta para incentivar esse acordo essa possibilidade de retomada mais rápida da posse do imóvel de modo extrajudicial”, explica.
Como a lei dá mais segurança aos bancos?
A maioria dos ministros concluiu que a medida dá mais segurança aos bancos, contribuindo para que os juros do crédito imobiliário continuem baixos e ampliando o acesso ao crédito, citando também uma redução da demanda pelo Poder Judiciário, que estaria “sobrecarregado”.
“Com a decisão do STF, a garantia do banco passa a ser de maior qualidade, ele passa a ter mais efetividade sobre a possibilidade de retomada daquilo”, afirma o advogado Victor Fernandes Cerri de Souza. “Isso tende a gerar um incentivo para o mercado, o que corrobora para a questão constitucional da proteção à dignidade humana e do acesso à moradia. Porque, com a melhora da qualidade da garantia, melhora-se também o acesso ao crédito”, diz.