A redução dos juros do crédito imobiliário — que voltaram ao patamar de dois dígitos, esfriando as vendas de imóveis nos últimos trimestres — é um tema que só deve entrar na agenda a partir do próximo ano, segundo os próprios bancos. O início do ciclo de corte da Selic é um dos fatores necessários para começar a se pensar no tema, mas não o único.
Esse movimento continua condicionado à continuidade da recuperação da economia brasileira e da melhora da renda e do emprego, capazes de engrossar os depósitos nas cadernetas de poupança, ainda a principal fonte de recursos baratos para os bancos concederem os empréstimos.
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“A redução de taxa não está no cenário por enquanto”, disse a vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Inês Magalhães, durante o Abecip Summit, evento promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) que reuniu os representantes dos bancos.
Mediante a melhora da economia e da confirmação dos cortes na Selic, a Caixa poderá iniciar o debate interno sobre o orçamento e a taxa para o financiamento a ser praticado nos meses seguintes, disse Magalhães. Além disso, ela ressaltou que a recuperação das captações pela poupança é um fator importante.
Pelas regras do Banco Central, 65% dos recursos da caderneta vão para os financiamentos imobiliários, enquanto 20% são guardados como colchão de liquidez na forma de depósitos compulsórios, e os 15% restantes são de uso livre pelas instituições. O problema é que a caderneta perdeu R$ 173 bilhões desde o início do ano passado — fruto de um volume maior de saques do que depósitos em meio aos solavancos da economia brasileira.
Os bancos passaram a buscar dinheiro em outras fontes para não deixar de conceder financiamentos para a compra e a construção de moradias. Aí entraram a letra de crédito imobiliário (LCI), e letra imobiliária garantida (LIG) e os certificados de recebíveis (CRI). No entanto, o custo de captação desses instrumentos é atrelado ao CDI (cerca de 13%), enquanto a poupança fica em 6,17% + Taxa Referencial (TR) atualmente.
A participação da poupança no funding total do setor caiu entre 2021 e 2023, de 46% para 36%. Por outro lado, essas fontes alternativas pularam de 24% para 38%, conforme levantamento da Abecip.
Agora não
“Com as informações que temos hoje, eu não vejo espaço para uma redução dos juros no imobiliário neste ano”, afirmou o diretor de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba.
Ao olhar para 2024, ainda há uma série de fatores que precisam ser definidos antes de um corte de taxas se tornar possível — como o comportamento da economia nacional, inflação, juros, além da poupança, complementou. No Bradesco, a visão é semelhante. “Não trabalhamos com reduções de juros neste semestre”, disse o diretor de crédito imobiliário, Romero Albuquerque.
O diretor de produtos de crédito imobiliário do Itaú Unibanco, Rodrigo Penteado, afirmou que a composição do mix de captação será determinante para apontar a velocidade da queda das taxas. Hoje, o setor observa um peso muito maior de captações com custo atrelado ao CDI.
“A composição de mix dessa diversidade de instrumentos de captação que a gente tem é que vai dar o custo final do crédito imobiliário. Essa evolução da poupança (com saques no último ano) também afeta”, afirmou ele.
No Banco do Brasil, não há previsão para cortes tão cedo, contou o gerente-executivo, Luiz Alberto Valadão. “Em 2023 e 2024, não está no radar reduzir taxa”, disse. Ele comentou que o BB direciona os recursos em poupança majoritariamente ao crédito agrícola, e que por isso, faz financiamento imobiliário baseado em LCIs, tornando muito distante uma discussão sobre corte de juros.
O Banco de Brasília (BRB), sexto maior no segmento, também trabalha com uma possível redução a partir da virada do ano. Para o diretor da rede de atendimento do BRB, Diogo Oliveira, um fator que pode ajudar a derrubar as taxas é o reaquecimento da competição. “Com a taxa reduzindo, voltaremos a ver a figura da portabilidade do financiamento e aumento da competição de novo”, disse, em evento organizado pelo Estadão/Broadcast semana passada.
Disputa por medalha
O presidente da Abecip, José Rocha Neto, disse que os financiamentos no próximo ano podem ficar entre os maiores da história. “Em 2024 o volume de concessões de financiamento imobiliário vai estar em níveis próximos dos atuais”, disse.
“Pode até estar lutando pelo bronze ou pela prata (no ranking dos melhores anos)”, estimou. Os financiamentos com recursos da poupança tiveram o recorde em 2021, com R$ 205 bilhões, seguido por 2022, com R$ 179 bilhões. Para 2023, a previsão é de queda para R$ 155 bilhões, mas, ainda assim, seria o terceiro melhor ano do setor.
Segundo Rocha, 2024 poder igualar ou superar 2023 devido à melhora do cenário macroeconômico, com inflação e juros em queda, e emprego em níveis estáveis. Ele também disse que os bancos não fecharam a torneira. O problema é que os recursos ficaram mais caros e isso foi repassado para a ponta, o que acaba culminando em uma diminuição nas contratações.