A Gazit Brasil, subsidiária de uma das líderes mundiais do mercado de shopping centers, a israelense Gazit Globe, colocou à venda o seu portfólio de empreendimentos no Brasil, em um negócio com potencial de movimentar em torno de R$ 2 bilhões, conforme apurou a Coluna com fontes do mercado. O Bradesco BBI foi contratado pela empresa para encontrar compradores.
O que está sendo ofertado ao mercado é uma participação no fundo de investimento constituído pela Gazit para operar os shoppings, nos quais detém o controle. A oferta abrange cinco centros de compra, sendo a maioria deles em São Paulo. São eles: Morumbi Town, Shopping Light, Mais Shopping, Internacional Shopping de Guarulhos e Prado Boulevard, em Campinas. O fundo é dono de 100% desses ativos, com exceção do Morumbi Town, em que possui 80%.
A oferta inicial conduzida pelo Bradesco BBI é de venda de uma participação minoritária no fundo, mas com possibilidade de a Gazit vir a entregar o controle, dependendo da proposta. O tomo da oferta sugere que a empresa pode estar de saída do País, onde desembarcou em 2008.
Juntos, os empreendimentos têm 144 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e atingiram R$, 2,2 bilhões em vendas de lojistas no ano passado. Juntos, os ativos geraram no período R$ 150 milhões de resultado operacional líquido (NOI, na sigla em inglês, indicador que mede o “lucro” do shopping), com margem de 90%.
Os números são considerados saudáveis, segundo fontes. Se negociados a um cap rate estimado em 7,5%, os ativos seriam avaliados em R$ 2 bilhões. Cap rate é um indicador de retorno de imóveis, calculado pela soma dos aluguéis anuais sobre o valor de venda.
Procurado, o Bradesco não comentou.
A Gazit enviou uma nota negando que tenha colocado seus ativos à venda. No entanto a Coluna viu o documento do Bradesco BBI com a oferta ao mercado.
A nota diz o seguinte: “Mencionamos que a informação não procede. A Gazit Brasil, há 15 anos no Brasil, informa que avalia um cenário favorável e otimista para investimentos no País. A companhia explora oportunidades de crescimento no mercado de shoppings, em que busca parceiros locais, com o objetivo de evoluir no setor e avaliar novas participações em empreendimentos, gerando valor na administração e na comercialização de ativos. Seguimos confiantes no mercado brasileiro.”
Além dos cinco empreendimentos colocados à venda conjuntamente nessa oferta, a Gazit também está negociando outro ativo de peso, que é a sua fatia de 33% no shopping de luxo Cidade Jardim, um ícone do segmento. Os demais sócios - JHSF e o fundo XP Malls - têm direito de preferência aí. Por se tratar de um ativo especial e muito desejado no mercado ele será negociado individualmente (portanto, seu valor não entra nos R$ 2 bilhões citados acima).
A Gazit é ao menos o segundo conglomerado de shoppings que coloca seus ativos à venda neste ano. A Syn (antiga Cyrela Commercial Properties) também está procurando comprador para alguns de seus empreendimentos, conforme antecipou a Coluna do Broadcast.
De modo geral, a venda de ativos tem como pano de fundo o nível alto de juros da economia brasileira e a necessidade de as empresas obterem recursos e reduzirem o endividamento.
Além disso, o setor de shoppings está passando por um período de consolidação, com fusões e aquisições em busca de ganhos de escala, economia de custos com digitalização das atividades e melhoria de negociações com fornecedores. O maior exemplo disso foi a fusão entre duas gigantes, a Aliansce e a BrMalls.
Nesse contexto, empresas de pequeno a médio porte no segmento têm que decidir se crescem e se mantêm competitivas ou se deixam o mercado. O movimento é de longo prazo, mas tende a se acentuar.