Diante da ameaça de ter um prédio inteiro demolido pela Prefeitura de São Paulo, a São José está procurando incorporadoras e investidores para obter os títulos construtivos - chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) - necessários para regularizar o prédio residencial de luxo Saint Barths, no Itaim Bibi, que foi alvo de embargo e multa. A licença da obra foi indeferida porque a São José não apresentou a certidão de compra dos Cepacs exigida, conforme revelou o Estadão/Broadcast.
A Coluna apurou que a São José busca no mercado aproximadamente 3,4 mil Cepacs para viabilizar o empreendimento. Isso vai custar no mínimo R$ 63 milhões, tendo como base o valor das últimas negociações desses títulos em Bolsa, no ano passado, quando saíram a R$ 18,5 mil a unidade. Na prática, entretanto, a conta pode ficar mais alta.
Vale lembrar o seguinte: os Cepacs são títulos que permitem às empresas erguerem prédios acima dos limites originais de cada terreno e bairro. Os recursos arrecadados pelos cofres públicos vão para obras de infraestrutura, mobilidade e habitação na região.
A prefeitura oferta esses títulos de tempos em tempos por meio de leilões. No caso da Operação Urbana Faria Lima, o último deles aconteceu em 2021, quando foram vendidos 10,3 mil Cepacs a R$ 17,6 mil. Depois podem ser negociados em Bolsa no mercado secundário. Trata-se de um ativo regulado e escasso.
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A maioria dos compradores são incorporadoras que vinculam os Cepacs a terrenos de seus projetos para ampliar a área construída. Também há muitos investidores, que arrematam os títulos no leilão para mais tarde revender às incorporadoras ou trocar por uma parte dos empreendimentos.
Neste momento, existem apenas 7,3 mil Cepacs da Operação Faria Lima livres no mercado, espalhados em várias mãos, de acordo com a prefeitura. Portanto, a São José precisa, com urgência, de metade do estoque disponível. Possivelmente quem se dispuser a vender vai pedir mais do que os R$ 18,5 mil marcados a mercado.
Segundo fontes, a São José também está conversando com incorporadoras que topem vender Cepacs vinculados a projetos imobiliários cujas obras ainda não começaram. Aí custaria ainda mais caro, porque há multa de 10% sobre o valor do Cepac em caso de desvinculação. Sem contar a despesa da incorporadora com a desmobilização do projeto que ficou sem o Cepac.
Há também outro agravante para a São José nessa história: a região da Faria Lima já esgotou seu potencial construtivo. Mesmo quem tem Cepacs terá de esperar a prefeitura e a Câmara dos Vereadores aprovarem a expansão do limite de metros quadrados construídos para a região.
Mesmo sem licença do poder municipal, a São José avançou em mais da metade da obra do Saint Barths, prédio de luxo de 23 andares, situado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, 1.272, um dos endereços mais valorizados da capital paulista. A prefeitura concedeu o alvará de aprovação de edificação à construtora São José, responsável pelo projeto, mas não o alvará de execução da obra.
A atitude da São José causou estranheza entre incorporadores e agentes do mercado imobiliário consultados pela Coluna, que preferiram falar reservadamente. Não é comum no setor começar uma obra sem deter os Cepacs. Além disso, houve leilões e chance de compra no mercado secundário.
Por sua vez, a São José não é novata. Fundada há 40 anos por Mauro da Cunha e Alberto Jorge Filho, a empresa já fez mais de 30 residenciais na zona do Itaim Bibi e do Jardim Europa, além de loteamentos e investimentos em shoppings. Ano passado, a Gafisa fez uma oferta de compra pela São José, mas o negócio caiu na fase das diligências.
A prefeitura embargou a obra e aplicou multa de R$ 2,5 milhões à companhia. Além disso, estuda demolir o esqueleto do prédio que foi colocado de pé indevidamente. Paralelamente, a Câmara dos Vereadores estuda um projeto de lei em que anistia edificações irregulares na cidade - com potencial para a São José se beneficiar.
O que diz a São José
Segundo a incorporadora, o empreendimento foi construído em estrita consonância com as normas e disposições legais aplicáveis, não havendo incompatibilidade com especificações urbanísticas da região. A empresa afirmou que a obra está totalmente regular, com acompanhamento técnico de engenheiro residente, não existindo nenhum tipo de risco à integridade do empreendimento, tampouco a terceiros. Além disso, jamais foi notificada pela Controladoria Geral do Município para apresentar as informações necessárias e oportunas.
A São José informou que o residencial não foi apresentado a consumidores, nem realizou a venda de apartamentos. Por fim, afirmou que sempre atuou de forma transparente, em respeito às melhores práticas de governança e às diretrizes dos órgãos públicos, nunca havendo de sua parte qualquer conduta afrontosa ou deliberada, tampouco infração ética ou legal.