A família Nigri acertou na quarta-feira a compra de uma participação no empreendimento Jardim das Perdizes, da Tecnisa, incorporadora que fundou e controla. O negócio, atípico no ramo empresarial, serviu a dois objetivos: reforçar o caixa da empresa e mandar um recado ao mercado sobre o valor do ativo - que ficou estagnado por anos sem lançamentos de projetos, mas está sendo retomado e deve atrair outros investidores.
As partes acertaram a venda de uma fatia de 5% da Windsor, sociedade de propósito específico detentora do Jardim das Perdizes. O valor da venda foi de R$ 50 milhões, o que significa avaliar o ativo inteiro em R$ 1 bilhão. Isso é mais do que o valor de mercado da Tecnisa (R$ 222 milhões) e do seu patrimônio líquido (R$ 535 milhões).
A aquisição foi feita pelo fundador da Tecnisa, Meyer Nigri, seus filhos Joseph e Renato, e pelo investidor Zeev Chalom Horovitz, que é sogro da filha de Meyer, Andrea. A Tecnisa segue no controle do Jardim das Perdizes, mas sua fatia baixou de 57,5% para 52,5%. Os outros 42,5% são da sócia, a incorporadora norte-americana Hines. Outra venda de participação está no radar para este ano.
O negócio serviu para reforçar o caixa da Tecnisa, que teve um desembolso de R$ 130 milhões no fim do ano passado para comprar Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) no leilão da Operação Urbana Água Branca, onde está inserido o Jardim das Perdizes.
Sem isso, a incorporadora estava empacada, sem realizar lançamentos no local. O leilão anterior ocorreu oito anos atrás. Portanto, a companhia decidiu adquirir de uma só vez todos os Cepacs necessários para construir tudo que o terreno comporta e não ficar dependente de outro leilão mais adiante.
Empresa quer fazer lançamentos de R$ 5,3 bi no empreendimento até 2026
Assim, a Tecnisa anunciou na quarta o guidance de realizar lançamentos com um valor geral de vendas (VGV) total de R$ 5,3 bilhões no Jardim das Perdizes entre 2024 e 2026. Desse total, a participação da companhia é de R$ 3 bilhões. Ao todo, a meta equivale de sete a oito condomínios.
O primeiro projeto dessa nova leva foi lançado neste mês de março. Trata-se de um residencial de alto padrão, com duas torres e cerca de 420 apartamentos. Em três semanas, 40% da primeira torre foi vendida.
A margem bruta esperada para esse leva de empreendimentos é de 46% a 50%, um patamar extremamente alto para o ramo. Empresas queridinhas do mercado, como a Cyrela, têm margem bruta na faixa de 32% a 35%. Mas a ‘mágica’ da Tecnisa tem explicação: os terrenos do Jardim das Perdizes foram comprados e pagos há uma década, o que diluiu o seu peso nos custos atuais, após terem ficado anos empacados à espera dos Cepacs.
Nos últimos tempos, a Tecnisa conversou com fundos de investimentos interessados em adquirir uma participação no Jardim das Perdizes, mas sem acordo. Como a incorporadora não tinha os Cepacs, os fundos se propuseram a pagar pouco, já que havia a incerteza sobre a capacidade de aquisição desses títulos, o que dependia de leilão da prefeitura.
Já com os Cepacs em mãos, lançamentos na esteira e previsão de margens altas, há mais atratividade para a incorporadora retomar as conversas com os fundos almejando um preço maior. Nesse sentido, a compra de uma fatia de 5% pelos Nigri ajudou a balizar o valor do ativo.
Além disso, a Tecnisa está bastante endividada. A dívida líquida foi a R$ 614 milhões no fim de 2023, alta de 38,4% em um ano. A alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido) chegou a 114,6% - uma das mais altas entre as incorporadoras listadas na Bolsa. Daqui para frente, vai precisar de caixa para dar vazão aos projetos.
O Jardim das Perdizes fica em um terreno de 250 mil metros quadrados ao lado das avenidas Marquês de São Vicente e Nicolas Boer, na Barra Funda, zona oeste da capital paulista. Quando pronto, deve totalizar cerca de 30 torres e abrigar entre 10 mil e 12 mil moradores. Os primeiros edifícios foram lançados ali em 2013.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 27/03/24, às 21h45
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