A captação de recursos pela indústria de fundos de investimentos imobiliários (FII) de tijolos está começando a ganhar corpo após um ciclo pouco movimentado por conta dos juros altos no País. Nesta retomada, os fundos de logística devem se sobressair em relação às outras categorias de imóveis, segundo gestores consultados pela Coluna. A injeção de recursos vai movimentar o desenvolvimento de novos projetos, bem como a compra e venda de imóveis já em operação.
O BTG Pactual realizou neste mês a oferta pública inicial do seu novo FII voltado para o setor de logística, buscando uma captação de R$ 500 milhões. A oferta teve uma procura tão elevada de investidores que foi encerrada em apenas seis horas após a abertura, segundo fontes. O dinheiro irá para a compra de galpões da Log Commercial Properties, empresa da família Menin. As unidades ficam em Fortaleza, Goiânia e Recife e estão totalmente ocupadas. Entres as inquilinas aparecem Amazon, Casas Bahia, Diageo, JSL, entre outras.
Também neste mês, o Credit Suisse deu largada a uma emissão secundária de cotas do FII CSHG Logística (HGLG11) visando à captação de R$ 1,5 bilhão. O dinheiro irá para a compra de quatro galpões, que compõem o portfólio inteiro de outro fundo, o GTIS Brazil Logistics. Os imóveis estão situados na região metropolitana de São Paulo (Embu, Barueri e Cajamar), áreas consideradas o filé para esse tipo de negócio, que requer proximidade com a cidade de São Paulo e rodovias para escoamento de mercadorias. Se concretizada, a transação será a maior do setor imobiliário do ano até agora.
A explicação para a logística estar puxando a retomada da captação da indústria de FIIs de tijolos é simples: há uma demanda robusta por este tipo de imóvel, principalmente para atender as empresas que atuam no comércio eletrônico e na distribuição de mercadorias. O resultado é que esses imóveis estão cheios de inquilinos e com preços de aluguel em alta.
A absorção bruta (jargão que se refere à quantidade de locações) cresceu 15% no primeiro trimestre de 2023 em relação ao mesmo período de 2022 no Estado de São Paulo, chegando a 520,7 mil m², segundo a Siila. Esse é o maior volume de locações da série histórica da consultoria, iniciada em 2016.
Outro ponto importante: na Bolsa, os FIIs de logística estão, em geral, com um valor de mercado próximo do valor patrimonial, o que facilita a emissões de cotas. É uma situação diferente, por exemplo, dos FIIs de prédios de escritórios, que estão bem mais depreciados. Este setor ainda tem muitos imóveis vagos e com aluguéis estagnados nos últimos anos, o que não atrai novos investidores.
As gestoras de recursos também estão atentas às oportunidades de mercado. Há casos de varejistas com a estratégia de vender seus imóveis próprios para reforçar o caixa, mas permanecendo no local como inquilina - uma operação conhecida como sale and leaseback. O Carrefour anunciou negociações com a gestora Barzel Properties para a venda de cinco centros de distribuição e mais cinco lojas próprias, por R$ 1,3 bilhão. A varejista seguirá como locatária por 20 anos.
A Cy Capital, gestora de recursos da Cyrela, abrirá em breve a captação de um segundo fundo cujos recursos serão destinados a quatro novos galpões logísticos. O racional por trás do novo investimentos é que o setor ainda tem uma demanda saudável mesmo após tantos anos seguidos de crescimento.