THE NEW YORK TIMES - Uma das maiores empresas de investimento da China, a Citic Trust, tinha uma proposta clara para os investidores quando pretendia levantar US$ 1,7 bilhão para financiar o desenvolvimento imobiliário em 2020: não há investimento chinês mais seguro do que o setor imobiliário.
O fundo, braço de investimento do conglomerado financeiro estatal Citic, chamou a habitação de “lastro econômico da China” e “um investimento de valor indispensável”. O dinheiro arrecadado seria investido em quatro projetos da Sunac China Holdings, uma grande incorporadora.
Três anos depois, os investidores que aplicaram seu dinheiro no fundo Citic recuperaram apenas uma pequena fração de seu investimento. Três dos projetos de construção do fundo estão suspensos ou significativamente atrasados devido a problemas de financiamento ou vendas fracas. A Sunac ficou inadimplente e está tentando reestruturar sua dívida.
O desmoronamento do fundo Citic oferece uma janela para os problemas mais amplos enfrentados pelo setor imobiliário chinês em dificuldades. O que começou como uma queda no setor imobiliário se transformou em uma crise completa. Os orçamentos dos governos locais, que dependiam da receita do setor imobiliário, foram desestabilizados. O choque no sistema financeiro do país esvaziou os mercados de capital da China.
O nexo entre governo, instituições financeiras e empresas sobrecarregou o setor imobiliário da China durante anos, abrindo caminho para a construção ininterrupta que impulsionou o setor imobiliário a se tornar o maior setor da economia. Mas os laços que antes impulsionavam o crescimento agora estão aprofundando a desaceleração à medida que os problemas se espalham por toda a economia.
Este mês, a China South City Holdings, uma incorporadora apoiada pelo Estado, alertou que não tinha fundos para pagar os juros de sua dívida externa, e os investidores concordaram em reestruturar a dívida para evitar uma possível inadimplência. E a Hywin Wealth Management, um grande investidor imobiliário, disse que teve que atrasar alguns pagamentos de resgate, citando “a desaceleração econômica”.
A confiança no setor de investimentos já estava abalada. Em novembro, um gigante financeiro que administra US$ 140 bilhões em ativos, o Zhongzhi Enterprise Group, disse aos investidores que estava “gravemente insolvente”. O braço de gestão de patrimônio da Zhongzhi começou a deixar de pagar os investidores em julho e disse que tinha um déficit financeiro de US$ 36 bilhões.
Por sua vez, o governo central da China se comprometeu este mês a “resolver de forma ativa e prudente os riscos imobiliários” e ajudar as empresas a atender suas “necessidades razoáveis de financiamento”. Os problemas se tornaram grandes o suficiente para que parecesse que Pequim, que ainda não ofereceu ajuda vital às incorporadoras com problemas, estava finalmente sinalizando sua disposição de intervir depois que mais de 50 empresas deixaram de pagar os empréstimos desde 2021.
“Três anos atrás, ninguém teria sonhado com essa quantidade de inadimplência”, disse Andrew Collier, diretor administrativo da Orient Capital, uma empresa de pesquisa econômica de Hong Kong. “É bastante surpreendente.”
Os investidores estavam confiantes
Empresas fiduciárias como a Citic são braços do chamado sistema bancário paralelo da China que vendem produtos de investimento para empresas e indivíduos ricos. Elas enfrentam poucas exigências para divulgar publicamente informações sobre suas operações e, como grupo, administram US$ 3 trilhões em ativos.
As incorporadoras imobiliárias dependiam de firmas fiduciárias para conceder empréstimos e investir em negócios que os órgãos reguladores consideravam muito arriscados para os bancos tradicionais. Os fundos fiduciários transformaram os empréstimos em produtos de investimento que depois venderam para empresas chinesas e indivíduos ricos, prometendo retornos lucrativos.
O mercado estava em alta quando o Citic Trust criou o Junkun Equity Fund, levantando US$ 1,7 bilhão para ser usado pela Sunac. Com os preços dos imóveis em alta, quando os projetos da Sunac avançassem e as propriedades fossem vendidas, os investidores receberiam seu dinheiro de volta, bem como uma parte do lucro após três anos. O retorno do fundo Junkun, um entre centenas que o Citic Trust oferecia, era potencialmente maior do que um investimento com retorno fixo, mas também havia mais risco.
Embora a Citic não garantisse quanto dinheiro os investidores ganhariam, ela incluiu nos materiais de marketing um gráfico de “projetos semelhantes” da Sunac que haviam proporcionado retornos de dois dígitos.
Pelo menos era assim que deveria funcionar.
Celina Zhang disse que investiu cerca de US$ 420 mil, uma parte significativa de suas economias, nesse fundo em 2020, porque o Citic Trust era uma marca grande e confiável. Um gerente de investimentos do Citic praticamente lhe garantiu que ela receberia seu principal de volta e retornos anuais superiores a 7,5%, disse Celina Zhang.
“Naquela época, eu estava bastante confiante no setor imobiliário”, disse Zhang, de 38 anos, que mora na cidade de Shenzhen, no sul da China. “Os preços das moradias estavam todos subindo.”
Mas, desde o início, os empreendimentos enfrentaram desafios. Os projetos eram uma combinação de propriedades residenciais e comerciais em três cidades do sul (Chengdu, Guiyang e Shaoxing) e uma em Xi’an, na China central. E, assim como o resto do mundo, a China estava lutando contra a Covid. As restrições impostas pela pandemia causaram atrasos na construção e prejudicaram as vendas de imóveis.
O Citic Trust, em um comunicado, disse que “protegeu firmemente os direitos e interesses legítimos de seus clientes” e fez “algum progresso” na minimização dos riscos decorrentes do mercado imobiliário. A empresa se recusou a comentar sobre o fundo Junkun.
A Sunac não respondeu aos pedidos de comentários.
O governo ficou preocupado
Também na época em que o fundo foi iniciado, os legisladores de Pequim, preocupados com uma bolha imobiliária e especulação imprudente, implementaram novas regras para restringir o excesso de empréstimos por parte das incorporadoras. Isso criou problemas de caixa para muitas incorporadoras. Em maio de 2022, a Sunac disse que não havia pago um título e avisou que não conseguiria fazer outros pagamentos de dívidas.
O impacto sobre os investimentos da Citic foi drástico. O Citic Trust foi forçado a suspender a construção do projeto de Chengdu no ano passado.
Um funcionário do Citic Trust disse, em uma reunião com investidores em novembro, que isso foi feito porque sua pesquisa mostrou que a demanda permaneceria baixa por muitos meses e os bloqueios da covid tornaram a situação imprevisível, de acordo com uma gravação da reunião analisada pelo The New York Times. A Citic disse que temia que as vendas não conseguissem acompanhar os custos de construção.
As vendas preliminares de um projeto misto de propriedade residencial e comercial em Shaoxing, uma cidade próxima à costa famosa por seu vinho amarelo produzido localmente, têm sido lentas.
A Citic considerou a possibilidade de vender o projeto em janeiro, mas teve dificuldades para encontrar um comprador porque as incorporadoras estavam diminuindo as vendas, disse um funcionário da empresa durante a reunião. Então, depois que as vendas desaceleraram em julho, a Citic disse que decidiu tentar encontrar uma empresa para investir no projeto para ajudar a aliviar o ônus financeiro.
Em Guiyang, no sudoeste da China, a Sunac iniciou a construção logo após adquirir os direitos de uso da terra em maio de 2020 do governo da cidade por cerca de US$ 245 milhões. Mas o projeto tem sido perseguido por uma série de paradas e recomeços, incluindo uma suspensão de um mês em agosto devido a “questões gerais de financiamento de contratação”, de acordo com um relatório da administração para os investidores.
Quando o investimento no Citic venceu em outubro, disse Zhang, ela recebeu cerca de US$ 80 mil em pagamentos, embora não estivesse claro para ela se eram juros sobre seu investimento ou parte de seu principal de US$ 420 mil.
Em novembro, o Citic Trust realizou uma reunião informativa para acalmar os investidores que exigiam uma explicação para a falta de pagamento em outubro. Na reunião, um funcionário da empresa disse que os projetos mantinham algum valor e expressou esperança de que as políticas recentes do governo ajudassem — embora atualmente não houvesse nenhum “efeito tangível óbvio”.
A funcionária da Citic reconheceu que “o mercado inteiro não está bom agora”, mas pediu paciência.
“O dinheiro não chegou, portanto, todos ficarão preocupados e irritados. Isso é normal”, disse ela. “Mas não fiquem muito irritados.”