A São Carlos Participações, controlada pelas famílias Lemann, Telles e Sicupira, comunicou na noite de terça-feira, 19, uma das maiores transações imobiliárias do ano. A empresa de propriedades comerciais acertou a venda de quadro prédios de escritórios pelo valor total de R$ 865 milhões para um fundo de investimentos imobiliários.
Assim, a companhia atingiu a marca de R$ 1,37 bilhão com a venda desse tipo de ativos no ano — estratégia colocada em prática para reciclar o portfólio de empreendimentos e reduzir as dívidas, pressionados pelos juros altos por um período prolongado no País.
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Os prédios vendidos desta vez ficam no Rio e em São Paulo. São eles: Centro Empresarial Botafogo, Morumbi Office Tower, Corporate Plaza e Alameda Santos 2477. Ao todo, o portfólio possui 58.875 m² de área bruta locável (ABL), segundo o comunicado ao mercado.
O valor da transação ficou 14,6% abaixo do valor líquido dos ativos (NAV, na sigla em inglês). O cap rate (taxa de capitalização) da venda foi de 7,4%, considerando a receita de locação dos contratos vigentes. O cap rate é a razão entre o faturamento anual com aluguéis do imóvel sobre o seu valor de venda. Já a Taxa Interna de Retorno (TIR) real após impostos do portfólio é de 27,3% ao ano, segundo o comunicado.
O analista do Bradesco BBI, Bruno Mendonça, observou que a venda representa cerca de 60% do valor de mercado da São Carlos. Na sua avaliação, a estratégia é positiva. “Continuamos a ver como positivo o movimento da companhia para vender ativos, dado que o movimento faz parte do seu processo de desalavancagem”.
Após esta venda, a companhia permanecerá com um total de 95 imóveis no seu portfólio, com ABL própria de 398,2 mil m² e valor de mercado avaliado em R$ 4,0 bilhões.
A São Carlos já vinha realizando a venda de ativos como parte de uma estratégica de reciclagem do portfólio, redução da dívida e ganho de liquidez, conforme contou o presidente da companhia, Felipe Goes, em entrevista à Coluna do Broadcast em abril. No primeiro semestre, as vendas de prédios de escritórios somaram R$ 507 milhões.
Para este semestre, o plano da empresa envolvia continuidade das vendas para redução da alavancagem, além de combate à vacância dos prédios de escritórios — que estava em elevados 28,5% no fechamento do primeiro semestre.
A São Carlos tem uma dívida líquida de R$ 1,3 bilhão, sendo que o custo médio da dívida estava em 11,9%. A alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e o valor do portfólio) chegou a 26,1%.
A empresa é controlada por familiares dos investidores Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, da 3G. Eles são os acionistas de referência da Americanas. O trio enfrenta um dos maiores escândalos da história empresarial brasileira devido a fraudes que provocaram o rombo bilionário da varejista. Os três investidores já foram acionistas diretos da São Carlos, mas transferiram suas ações para os parentes em 2016.