O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de transformação, impulsionado por avanços importantes na segurança jurídica e na simplificação das operações de securitização, de acordo com especialistas que participaram do quinto painel do Summit Imobiliário 2024 - Tendências para a Economia Brasileira e para o Mercado Imobiliário em 2025, realizado em São Paulo.
Carlos Ferrari, sócio do Negrão Ferrari Advogados, afirmou que medidas como a Resolução CVM 60 e o Marco Legal das Garantias, além de ajustes nas regras de oferta de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), têm dinamizado o setor, atraindo mais investidores e ampliando o acesso ao mercado de capitais.
Com isso, a securitização tem avançado na participação do crédito imobiliário, consolidando-se como um pilar importante de funding no País. “Vivemos um momento singular em 2024, que reflete os resultados de uma série de avanços em busca da tão necessária segurança jurídica no mercado imobiliário. As iniciativas contínuas para simplificar, agilizar e tornar mais seguras as operações de securitização atraem capital de forma mais dinâmica e eficiente”, afirmou.
Segundo ele, nos últimos três anos, houve avanços significativos nesse sentido. “A Resolução CVM 60 eliminou diversos entraves operacionais, facilitando a realização das operações. Em seguida, a Lei 4.430/2021 trouxe o Marco Regulatório da Securitização, criando uma base normativa sólida. Também tivemos o Marco Legal das Garantias, que fortaleceu a alienação fiduciária, um elemento frequentemente questionado no âmbito jurídico, garantindo mais estabilidade ao mercado”, disse Ferrari.
Outro ponto importante foi a evolução nas regras de oferta de CRIs, com as Resoluções CVM 160 e 175. A mais recente, a 175, eliminou a limitação no número de investidores, que anteriormente era uma barreira para a distribuição dos papéis sob a Resolução 476. “Agora, o mercado tem acesso a um leque mais amplo de investidores, desde profissionais e qualificados até o varejo, com processos mais rápidos e menos burocráticos, graças à dispensa de registro em determinadas condições”, afirmou.
Danny Gampel, sócio e head de crédito da Cy Capital, disse que as emissões de CRIs se tornaram muito mais acessíveis em termos de custo para os fundos imobiliários. “Há 15 anos, era quase inviável para um incorporador recorrer ao mercado de capitais, a menos que se tratasse de uma operação extremamente diferenciada. Além disso, a poupança, que tinha um papel muito forte no financiamento imobiliário, também limitava a competitividade dessas alternativas”, disse.
Hoje, segundo ele, a realidade é outra. Em 2018, por exemplo, as captações eram majoritariamente feitas por investidores institucionais. “Atualmente, o varejo ocupa um papel central, viabilizando captações mais baratas e acessíveis. Isso possibilitou que incorporadores passassem a acessar o mercado de capitais não apenas para financiar obras, mas também para explorar outras modalidades de operações que antes eram inviáveis. Esse crescimento do mercado, impulsionado pelo aumento da base de investidores e pela redução dos custos, foi um dos principais pilares que transformaram o setor, democratizando o acesso ao financiamento imobiliário e criando novas oportunidades de desenvolvimento”, afirmou.
Carlos Martins, sócio da Kinea, concorda que o crescimento e a popularização dos fundos imobiliários dedicados à compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) têm sido um fator importante para a expansão desse mercado. “Esses fundos, cada vez mais acessíveis ao investidor, desempenham um papel fundamental na atração de capital e no fortalecimento da indústria de CRIs”, disse.
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De acordo com ele, no início do ano, os investidores estavam mais focados nos “fundos imobiliários de tijolo”, que investem em imóveis físicos, devido à expectativa de queda nas taxas de juros. “No entanto, com a perspectiva de alta nos juros, a atenção voltou-se para os fundos de CRI, que oferecem indexação ao CDI ou à NTN-B, acrescida de um prêmio, tornando-se uma alternativa atrativa em cenários de juros mais altos”, disse.
Jackson Raone Benevides, superintendente de produtos de atacado do Banco BRB, destacou que a diversificação de instrumentos de captação é importante neste cenário de alta dos juros, que impactam diretamente o financiamento habitacional.
“A diversificação do funding é um elemento-chave da nossa estratégia, envolvendo instrumentos como LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e poupança. Além disso, o banco busca ampliar suas soluções para incorporadores, incluindo a emissão de CRIs, garantindo alternativas para atender às demandas do mercado imobiliário”, afirmou.