Investir em fundos de investimento imobiliário (FII) é um dos temas que sempre trazem polêmica. Buscando na web encontramos posições contrárias e a favor, mas com manifestações que costumam ser mais apaixonadas do que racionais, salvo exceções.
Há os que defendem fortemente esse tipo de aplicação, nitidamente fazendo merchan. Outros bombardeiam esses fundos, mas fazendo contas equivocadas e comparações inconvenientes com ações de empresas.
Primeiro, devemos ter em mente que essa classe de fundos é para quem busca por rendimento periódico, segurança, além de potencial ganho de capital e diversificação. Nos últimos tempos esses fundos passaram por maus bocados. As restrições impostas pela pandemia, a inflação e a consequente subida de juros fizeram que a rentabilidade dos FII caísse, principalmente dos Fundos Imobiliários Tijolo — aqueles que aplicam os recursos em empreendimentos imobiliários.
Neste ano, os FII que mais estão sofrendo são os Fundos de Papel, que aplicam seu patrimônio em títulos do mercado imobiliário, isso por conta da crise de crédito, fazendo com que várias empresas ou projetos ficassem inadimplentes. Mas, mesmo com esses problemas, quase 2 milhões de pessoas físicas investem em fundos desse tipo, respondendo por quase 74% da posição em custódia desses investimentos. Observando-se o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da B3 se tem que a oscilação de preços das cotas, desde o momento de pico do mercado em dezembro de 2019 até hoje, a queda de 6,5%, mas neste ano a subida é de 4,3%. A remuneração dos ativos de forma geral vem da rentabilidade trazida por juros ou dividendos e por ganho capital que ocorre pela subida de preços.
No caso dos FIIs, isso ocorre da mesma forma, a remuneração periódica vem dos aluguéis dos imóveis ou dos juros pagos pelos papéis. Esses rendimentos são isentos do Imposto de Renda — desde que tenham mais de 50 cotistas e distribuam 95% do resultado semestral.
O ganho de capital vem da valorização das cotas (em caso de venda, há imposto de 20%). Hoje, se fizermos a conta na ponta do lápis, a rentabilidade trazida por esses fundos perde para títulos de renda fixa que estejam com taxas mais próximas do CDI.
Com a possibilidade de queda de juros de nossa economia, abre-se uma janela de oportunidades, os FIIs devem trazer rentabilidades melhores. Este é um bom momento para os investidores interessados pesquisarem os fundos que estejam baratos e com boas perspectivas.
Para isso, deve considerar os riscos inerentes a esse tipo de fundo, buscar informações sobre tipo e localização dos imóveis investidos, área bruta locável, taxa de vacância, taxas cobradas, entre outros itens. Os FIIs ajudam a diversificar a carteira e trazem renda passiva.