Investir em um fundo imobiliário é atraente para quem gosta do setor e é uma classe de ativos que contribui para a diversificação das carteiras. Dados de janeiro trazidos no Boletim Mensal Fundos Imobiliários (FII) da B3 indicam que o valor de mercado desses fundos atingiu de R$ 138 bilhões, crescimento de 13% em 2021, com a participação de mais de 1,5 milhão de pessoas físicas (salto de 32% no ano passado), grupo que movimenta 65,1% do volume de negócios. O investimento em FII é atrativo porque o retorno acontece por meio do ganho de capital, vindo da valorização do empreendimento, e pela distribuição periódica de resultados.
Conforme a lei, os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do lucro apurado em regime de caixa, semestralmente, embora a maioria dos fundos faça isso mensalmente. Os resultados ocorrem pelo recebimento de aluguéis, receita de incorporação, ganho de capital na venda de imóveis ou receita financeira de títulos imobiliários. Para a pessoa física, são especialmente atraentes porque a rentabilidade mensal é isenta de Imposto de Renda. Mas a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em decisão anunciada em janeiro, trouxe dúvidas sobre parte desse benefício tributário. Caso o entendimento da CVM seja firmado, a parte dos rendimentos distribuídos que ultrapassar o lucro contábil do fundo deverá ser tributada.
O assunto é controverso, e sobre a decisão ainda cabe recurso. O fato é que assustou o mercado, e muitos investidores venderam suas cotas. No entanto, em momentos como este o investidor deve ter cautela e não sair da posição de afogadilho, ainda há muita discussão, e esse processo deve ser longo. Para os interessados nessa classe de fundos vale lembrar que os FIIs podem ser: a) fundos de tijolo que investem em imóveis para fins comerciais ou residenciais; b) fundos de papel que alocam a maioria dos recursos em títulos com lastro no mercado imobiliário, como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) etc; c) fundos de fundos que investem em cotas de outros FIIs, inclusive em Real Estate Investment Trust (REIT), a versão norte-americana de FII.
Usualmente, em períodos de alta de juros os preços dos FIIs caem porque os investidores vão para a renda fixa, mas o seu rendimento não é afetado. As receitas dos FIIs são corrigidas pela inflação, no caso dos aluguéis e dos títulos dos fundos de papel a correção é por CDI e índice de preços. Nos fundos de tijolo, como são ativos reais, há a potencial proteção da inflação no longo prazo. De qualquer maneira considere os riscos inerentes à volatilidade de mercado e da economia e a tendência do setor imobiliário na hora de investir.
*PROFESSOR DE FINANÇAS DA FGV-SP