Investir em fundos imobiliários (FIIs) tem se tornado uma alternativa cada vez mais popular. E não é para menos. Para se ter uma ideia, no ano passado, os FIIs alcançaram rentabilidade de 15,5%. Neste ano, o retorno caiu, acumulando avanço de 1,12% nos sete primeiros meses do ano. O fato é que o mercado imobiliário sempre foi a menina dos olhos dos investidores, quer seja com aplicações em fundos imobiliários, quer seja com a compra de imóveis. Para especialistas, a escolha entre imóveis e fundos imobiliários depende do perfil do investidor.
João Baptista Peixoto Neto, CEO da Ouro Preto Investimentos, lembra que quase a totalidade dos investidores em fundos imobiliários são pessoas físicas. E, em sua maioria, investidores de varejo, que não possuem liquidez para comprar um imóvel próprio para lucrar com o aluguel.
“É evidente que os fundos imobiliários são ótimas opções para esse público que, desse modo, pode investir valores pequenos e obter uma renda de aluguel livre de impostos”, diz Peixoto Neto. O fato de o investimento estar disponível a partir de valores baixos, que podem ser feitos a qualquer momento, também o deixa mais atrativo.
Em compensação, segundo o CEO da Ouro Preto, para grandes investidores, com muita liquidez, comprar diretamente um imóvel para alugar pode ser melhor do que investir em um fundo imobiliário. Muito por causa dos descontos significativos em relação ao valor de mercado que podem aparecer para esse perfil de comprador.
“Os rendimentos dos fundos imobiliários também são vantajosos porque são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, na maior parte dos casos”, avalia Jacílio Santos, analista da CM Capital. Enquanto que no caso da locação física também existem outras taxas, como as da imobiliária e de corretagem.
Em uma comparação com valores reais, enquanto o yield anual (grosso modo, retorno em relação ao capital investido) do IFIX, dos últimos 10 anos, gira em torno de 7,81% ao ano ou 0,63% ao mês, o da locação está ao redor de 0,5% bruto. Os donos das propriedades físicas também não recebem em momentos de vacância, o que tende a ocorrer em menor grau com os cotistas dos fundos.
Há uma diferença, entretanto, a favor de quem prefere a chave na mão. No caso de alienação, segundo Santos, seja de cotas de fundos imobiliários ou de imóveis, a venda de imóvel físico pode valer mais a pena, uma vez que existe valorização notável em alguns segmentos imobiliários, além de a alíquota de imposto sobre o ganho de capital ser inferior àquela presente nos fundos imobiliários.
Existem outros fatores sobre a mesa, como a sensação tangível de segurança e patrimônio, avalia Mateus Vitoria Oliveira, CEO da Private Construtora. “Adquirir um imóvel pode ser especialmente vantajoso para aqueles que buscam uma proteção contra a inflação. Os preços dos imóveis tendem a acompanhar ou superar a inflação ao longo do tempo. Além disso, a posse de um imóvel pode gerar renda passiva por meio do aluguel.” Em tempos de instabilidade econômica, a flexibilidade e a gestão profissional dos FIIs podem oferecer maior segurança e potencial de retorno na comparação com ao investimento direto em imóveis, afirma André Colares, CEO da Smart House Investments.
Papel e tijolo
Os fundos imobiliários foram lançados em 1993. Os pequenos investidores, entretanto, podem comprar o produto desde 1999.
O dinheiro reunido pelos gestores é aplicado necessariamente em empreendimentos imobiliários. Com isso, os investidores passam a ser donos de cotas de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais. Além de poderem também adquirir títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e ações de companhias do setor imobiliário.
“Os fundos imobiliários permitem que os investidores acessem imóveis de alta qualidade, como lajes corporativas na Faria Lima ou galpões logísticos em Cajamar, que normalmente estariam fora do alcance de investidores individuais. Isso possibilita a participação em investimentos imobiliários de primeira linha, geralmente restritos a investidores institucionais ou de altíssima renda”, explica Cassiano Jardim, diretor de Investimentos da Barzel Properties.
Para Leo Verissimo, analista da Levante Inside Corp, a decisão de ter um imóvel ou FIIs é muito particular. “O melhor dos mundos seria ter os dois, o imóvel e FIIs, mas essa questão é muito particular porque há gente que tem sonho da casa própria, mas também existem pessoas que não veem problema em morar de aluguel e investir em fundos imobiliários. Não existe uma regra, vai depender do perfil de cada pessoa”, finaliza.