The New York Times - Comprar uma casa nos Estados Unidos já era difícil antes da pandemia. De alguma forma, continua ficando mais difícil.
Os preços, que já eram altíssimos, ficaram ainda mais altos, subindo quase 40% nos últimos três anos. As casas disponíveis ficaram mais escassas: as listagens caíram quase 20% no mesmo período. E agora as taxas de juros subiram para o nível mais alto em 20 anos, corroendo o poder de compra sem fazer muito para reduzir os preços - desafiando a lógica econômica normal.
Nada disso, é claro, é um problema para as pessoas que já têm casa própria. Elas foram protegidas do aumento das taxas de juros e, até certo ponto, do aumento dos preços ao consumidor. Suas casas valem mais do que nunca. Seus custos mensais de moradia estão, em sua maior parte, fixos.
O motivo dessa divisão - pelo menos uma grande parte dela - é uma característica única e onipresente do mercado imobiliário dos EUA: a hipoteca de taxa fixa de 30 anos.
Essa hipoteca é tão comum há tanto tempo que pode ser fácil esquecer o quanto ela é estranha. Como a taxa de juros é fixa, os proprietários de imóveis podem congelar os pagamentos mensais do empréstimo por até três décadas, mesmo que a inflação aumente ou as taxas de juros subam. Mas como a maioria das hipotecas dos EUA pode ser paga antecipadamente sem penalidade, os proprietários podem simplesmente refinanciar se as taxas caírem. Os compradores obtêm todos os benefícios de uma taxa fixa, sem nenhum risco.
“É uma aposta unilateral”, disse John Y. Campbell, economista de Harvard que argumentou que a hipoteca de 30 anos contribui para a desigualdade. “Se a inflação subir muito, os credores perdem e os tomadores de empréstimos ganham. Por outro lado, se a inflação cair, o mutuário simplesmente refinancia.”
Não é assim que as coisas funcionam em outras partes do mundo. Na Grã-Bretanha e no Canadá, entre outros lugares, as taxas de juros são geralmente fixadas por apenas alguns anos. Isso significa que a dor das taxas mais altas é distribuída de forma mais uniforme entre os compradores e os proprietários existentes.
Em outros países, como a Alemanha, as hipotecas de taxa fixa são comuns, mas os mutuários não podem refinanciar facilmente. Isso significa que os novos compradores estão lidando com custos de empréstimo mais altos, mas o mesmo acontece com os proprietários de longa data que compraram quando as taxas eram mais altas. (A Dinamarca tem um sistema comparável ao dos Estados Unidos, mas as entradas são geralmente maiores e os padrões de empréstimo mais rígidos).
Somente os Estados Unidos têm um sistema tão extremo de vencedores e perdedores, no qual os novos compradores enfrentam custos de empréstimos de 7,5% ou mais, enquanto dois terços dos detentores de hipotecas existentes pagam menos de 4%. Em uma casa de US$ 400 mil, isso representa uma diferença de US$ 1 mil nos custos mensais de moradia.
“É um mercado bifurcado”, disse Selma Hepp, economista-chefe do site imobiliário CoreLogic. “É um mercado de quem tem e de quem não tem.”
Não se trata apenas do fato de que os novos compradores enfrentam taxas de juros mais altas do que os proprietários existentes. É que o sistema hipotecário dos EUA está desencorajando os proprietários atuais a colocar suas casas no mercado - porque se eles se mudarem para outra casa, terão que abrir mão de suas baixas taxas de juros e obter uma hipoteca muito mais cara. Muitos estão optando por permanecer no mesmo lugar, decidindo que podem viver sem o quarto extra ou suportar o longo trajeto de ida e volta por mais algum tempo.
O resultado é um mercado imobiliário que está congelado. Com poucas casas no mercado - e menos ainda a preços que os compradores possam pagar - as vendas de casas existentes caíram mais de 15% no ano passado, atingindo seu nível mais baixo em mais de uma década. Muitos da geração millenial, que já estavam lutando para entrar no mercado imobiliário, estão descobrindo que precisam esperar ainda mais para comprar sua primeira casa.
“A acessibilidade, não importa como você a defina, está basicamente em seu pior ponto desde que as taxas de hipoteca estavam na adolescência” na década de 1980, disse Richard K. Green, diretor do Lusk Center for Real Estate da University of Southern California. “Nós, de certa forma, damos preferência implícita aos titulares em detrimento dos novos, e não vejo nenhuma razão específica para que esse seja o caso.”
Um “acidente histórico
A história da hipoteca de 30 anos começa na Grande Depressão. Naquela época, muitas hipotecas tinham prazos de 10 anos ou menos e, diferentemente das hipotecas atuais, não eram “autoamortizantes”, ou seja, em vez de pagar gradualmente o principal do empréstimo junto com os juros a cada mês, os mutuários deviam o principal integralmente no final do prazo. Na prática, isso significava que os mutuários teriam de fazer uma nova hipoteca para pagar a antiga.
Esse sistema funcionou até o sistema financeiro e o valor das casas entrar em colapso, com mutuários não conseguindo rolar seus empréstimos. Em um determinado momento, no início da década de 1930, quase 10% das residências dos EUA estavam em execução hipotecária, de acordo com a pesquisa realizada por Green e sua coautora, Susan M. Wachter, da Universidade da Pensilvânia.
Em resposta, o governo federal criou a Home Owners’ Loan Corporation, que usava títulos garantidos pelo governo para comprar hipotecas inadimplentes e reemiti-las como empréstimos de longo prazo com taxas fixas. (Essa corporação também foi fundamental na criação do sistema de “redlining”, que impediu muitos negros americanos de comprar casas em determinados bairros). Em seguida, o governo vendeu essas hipotecas a investidores privados, com a Federal Housing Administration fornecendo seguro hipotecário para que esses investidores soubessem que os empréstimos que estavam comprando seriam pagos.
O sistema de hipotecas evoluiu ao longo das décadas: A Home Owners’ Loan Corporation deu lugar à Fannie Mae e, posteriormente, à Freddie Mac - empresas nominalmente privadas cujo apoio implícito do governo federal tornou-se explícito após o estouro da bolha imobiliária em meados dos anos 2000. A lei G.I. levou a uma enorme expansão e liberalização do sistema de seguro hipotecário. A crise de poupança e empréstimo da década de 1980 contribuiu para o aumento dos títulos lastreados em hipotecas como a principal fonte de financiamento para empréstimos imobiliários.
Na década de 1960, a hipoteca de 30 anos emergiu como a forma dominante de comprar uma casa nos Estados Unidos e, com exceção de um breve período na década de 1980, permaneceu assim desde então. Mesmo durante o auge da bolha imobiliária de meados dos anos 2000, quando milhões de americanos foram atraídos por hipotecas com taxas ajustáveis e taxas “teaser” baixas, uma grande parte dos mutuários optou por hipotecas com prazos longos e taxas fixas.
Após o estouro da bolha, a hipoteca com taxa ajustável praticamente desapareceu. Atualmente, quase 95% das hipotecas existentes nos EUA têm taxas de juros fixas; dessas, mais de três quartos têm prazos de 30 anos.
Ninguém se propôs a tornar a hipoteca de 30 anos o padrão. “É um pouco como um acidente histórico”, disse Andra Ghent, economista da Universidade de Utah que estudou o mercado hipotecário dos EUA. Mas, intencionalmente ou não, o governo desempenhou um papel central: não há como a maioria dos americanos de classe média conseguir que um banco lhes empreste um múltiplo de sua renda anual a uma taxa fixa sem alguma forma de garantia do governo.
“Para fazer empréstimos de 30 anos, é preciso ter uma garantia do governo”, disse Edward J. Pinto, membro sênior do American Enterprise Institute e um crítico conservador de longa data da hipoteca de 30 anos. “O setor privado não poderia ter feito isso sozinho.”
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Para os compradores de imóveis, a hipoteca de 30 anos é um negócio incrível. Eles conseguem tomar emprestado a uma taxa que equivale a um subsídio - muitas vezes, dando uma entrada relativamente pequena de seu próprio dinheiro.
Mas Edward J. Pinto e outros críticos, tanto da direita quanto da esquerda, argumentam que, embora a hipoteca de 30 anos possa ter sido boa para os compradores de casas individualmente, ela não foi tão boa para a propriedade de casas nos Estados Unidos em geral. Ao facilitar a compra, o sistema de hipotecas subsidiadas pelo governo estimulou a demanda, mas sem tanta atenção para garantir mais oferta. O resultado é uma crise de acessibilidade que antecede há muito tempo o recente aumento nas taxas de juros e uma taxa de propriedade de imóveis residenciais que não é digna de nota segundo os padrões internacionais.
“Com o passar do tempo, a taxa fixa de 30 anos provavelmente só prejudica a acessibilidade”, disse Skylar Olsen, economista-chefe do site imobiliário Zillow.
Pesquisas sugerem que o sistema hipotecário dos EUA também aumentou a desigualdade racial e econômica. Os tomadores de empréstimos mais ricos tendem a ser mais sofisticados financeiramente e, portanto, mais propensos a refinanciar quando isso lhes permite economizar dinheiro - o que significa que, mesmo que os tomadores de empréstimos comecem com a mesma taxa de juros, surgem diferenças com o passar do tempo.
“Os tomadores de empréstimos negros e hispânicos, em especial, têm menos probabilidade de refinanciar seus empréstimos”, disse Vanessa Perry, professora da Universidade George Washington que estuda os consumidores nos mercados imobiliários. “Há uma perda de patrimônio ao longo do tempo. Eles estão pagando a mais”.
“Quem sente a dor?”
Hillary Valdetero e Dan Frese estão em lados opostos da grande divisão hipotecária.
A Sra. Valdetero, 37 anos, comprou sua casa em Boise, Idaho, em abril de 2022, bem a tempo de garantir uma taxa de juros de 4,25% em sua hipoteca. Em junho, as taxas se aproximavam de 6%.
“Se eu tivesse esperado três semanas, por causa da taxa de juros, eu teria perdido o preço”, disse ela. “Eu não conseguiria comprar uma casa com a taxa atual.”
O Sr. Frese, 28 anos, voltou para Chicago, sua cidade natal, em julho de 2022, quando as taxas continuavam sua marcha ascendente. Um ano e meio depois, Frese está morando com seus pais, economizando o máximo que pode na esperança de comprar sua primeira casa - e observando o aumento das taxas de juros afastar ainda mais esse sonho.
“Minha linha do tempo precisa se estender por pelo menos mais um ano”, disse o Sr. Frese. “Eu penso sobre isso: será que eu poderia ter feito algo diferente?”
As fortunas divergentes da Sra. Valdetero e do Sr. Frese têm implicações que vão além do mercado imobiliário. As taxas de juros são a principal ferramenta do Federal Reserve para controlar a inflação: Quando os empréstimos se tornam mais caros, as famílias devem reduzir seus gastos. Mas as hipotecas com taxas fixas atenuam o efeito dessas políticas, o que significa que o Fed precisa ser ainda mais agressivo.
“Quando o Fed aumenta as taxas para controlar a inflação, quem sente a dor?”, perguntou Campbell, o economista de Harvard. “Em um sistema de hipotecas com taxas fixas, há todo um grupo de proprietários de imóveis que não sentem a dor e não sofrem o impacto, de modo que isso recai sobre os novos compradores de imóveis”, bem como sobre os locatários e as empresas de construção.
O Sr. Campbell argumenta que há maneiras de reformar o sistema, começando por incentivar mais compradores a escolher hipotecas com taxas ajustáveis. As taxas de juros mais altas estão fazendo isso, mas muito lentamente: A parcela de compradores que optam pela opção ajustável subiu para cerca de 10%, de 2,5% no final de 2021.
Outros críticos sugeriram mudanças mais abrangentes. Edward J. Pinto propôs um novo tipo de hipoteca com duração mais curta, taxas de juros variáveis e entradas mínimas - uma estrutura que, segundo ele, melhoraria tanto a acessibilidade quanto a estabilidade financeira.
Mas, na prática, quase ninguém espera que a hipoteca de 30 anos desapareça em breve. Os americanos têm US$ 12,5 trilhões em dívidas hipotecárias, a maioria em empréstimos com taxas fixas. O sistema existente tem um enorme - e extremamente rico - eleitorado interno cujos membros certamente lutarão contra qualquer mudança que ameace o valor de seu maior patrimônio.
O mais provável é que o mercado imobiliário congelado se descongele gradualmente. Os proprietários de imóveis decidirão que não podem mais adiar a venda, mesmo que isso signifique um preço mais baixo. Os compradores também se adaptarão. Muitos analistas preveem que mesmo uma pequena queda nas taxas poderia trazer um grande aumento na atividade - uma hipoteca de 6% de repente pode não parecer tão ruim.
Mas esse processo pode levar anos.
“Sinto-me muito feliz por ter entrado no momento certo”, disse Valdetero. “Sinto-me muito mal pelas pessoas que não entraram e agora não podem mais.”