Quem pretende alugar um imóvel em uma região com boas opções de lazer, comércio, serviços e transporte já sabe que vai ter de pagar um pouco a mais por isso. E se esse imóvel, além disso, estiver nas regiões mais nobres, onde a oferta para locação costuma ser mais escassa - uma vez que o público de alta renda tende a comprar seus próprios imóveis, deixando menos opções para aluguel -, a situação fica um pouco mais complicada.
Esse é o retrato dos bairros mais caros para locação de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, segundo dados do relatório QuintoAndar Imovelweb. Em São Paulo, a Vila Olímpia foi o bairro com o metro quadrado mais caro no ano passado, registrando R$ 95,30. O segundo lugar ficou com o Brooklin, onde o preço do metro quadrado atingiu R$ 84,40, seguido de perto pelo Itaim Bibi, com R$ 81,90. A Vila Nova Conceição e Pinheiros completam a lista dos cinco bairros mais caros, com preços de R$ 81,10 e R$ 80,30 por metro quadrado, respectivamente.
Já no Rio, o bairro do Leblon foi o mais caro para alugar imóvel em 2023, registrando preço médio de R$ 106 por m². O valor não é só o maior do município, mas também o mais alto de todo o País. Ipanema e Lagoa também apresentaram preços elevados, alcançando R$ 90,30 e R$ 70,30 por metro quadrado, respectivamente. Jardim Oceânico e Barra da Tijuca completam a lista dos cinco bairros mais caros, com preços de R$ 62,70 e R$ 56,20 por metro quadrado, respectivamente. A proximidade com as praias, a infraestrutura de transporte, os comércios e a presença de áreas de entretenimento são fatores que impulsionam os preços nos bairros mais exclusivos do Rio de Janeiro.
O especialista em dados do Grupo QuintoAndar, Pedro Capetti, diz que a escassez de espaços para novos empreendimentos imobiliários em regiões nobres é um fator diretamente ligado à valorização dos aluguéis ao longo do tempo, como acontece no Rio. “Especialmente na Zona Sul, os lançamentos imobiliários chegam com preços acima dos praticados pelos imóveis antigos, o que afeta também o preço dos aluguéis. Como a oferta tem permanecido quase igual e a demanda aumenta, isso puxa os preços para cima”, diz Capetti.
Aumento de preços
Em São Paulo, porém, os bairros que tiveram os maiores aumentos de preços de aluguéis em 2023 não são os que estão no topo da lista das locações mais caras. Quem lidera é a Vila Pompeia (com aumento de 32,6%), Lapa (28,7%) e Vila Constança (28,4%), ainda segundo dados do QuintoAndar. Já os bairros que tiveram as maiores depreciações foram Alto de Pinheiros (-9,3%), Sítio Mandaqui (-9,3%) e Vila Matilde (-7%).
No Rio, Del Castilho, com 41,5%, teve o maior aumento de preço. Mas Ipanema (37,4%) e Leblon (37,2%), que estão entre as locações mais caras, também figuram na lista dos maiores aumentos. Nenhum bairro da cidade teve desvalorização do aluguel.
O relatório QuintoAndar Imovelweb mostra ainda que os descontos médios variaram de 2,6% no Rio a 3,7% em São Paulo, indicando menor poder de barganha de quem buscou um imóvel no ano passado.
Para o coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, a valorização dos preços de aluguéis no ano passado, que foi de 9,47% em São Paulo e de 14,11% no Rio, de acordo com o QuintoAndar, acontece por conta de repasses que não foram dados por proprietários durante a pandemia e agora chegam ao consumidor.
O Índice Nacional de Construção Civil subiu 40% de 2020 a 2023, enquanto o IPCA subiu 27,3% no período e o IGP-M, muito utilizado para reajuste de contratos de aluguéis, subiu 48%. Segundo o índice FipeZap, o aumento do valor médio dos aluguéis no País no período foi de 44,1%, tendo ficado tanto em 2022 quanto em 2023 acima de 16% ao ano.
“O custo da construção civil subiu mais do que a renda dos brasileiros. As famílias não tiveram aumento de renda proporcional ao aumento da construção civil. Com juros altos nos últimos dois anos, o crédito também ficou mais caro. Quem compra imóvel compra duas coisas, o imóvel e o financiamento. Com o aumento da Selic, ficou mais caro para os dois lados, já que a construção também usa financiamento. Há mais demanda por locação porque as famílias não conseguem comprar seus imóveis”, diz Ajzental.
Queda de juros e valorização de bairros
A queda do juro prevista pelo mercado financeiro para este ano tende a aquecer o mercado imobiliário, tanto do lado do consumidor quanto das construtoras. Para quem compra, o juro menor tende a oferecer taxas de financiamentos menores e menor retorno do dinheiro investido em títulos de renda fixa. Para as construtoras, o financiamento das obras fica mais barato e a demanda vinda do público reduz o tempo de venda total dos empreendimentos imobiliários.
“O baixo estoque de imóveis disponíveis, aliado à alta temporada do aluguel, deve manter o mercado bastante aquecido no início de 2024. E, ao longo deste ano, com o ciclo de redução da taxa Selic, o mercado deve ser impactado positivamente nas transações de compra e venda de imóveis”, diz o gerente de dados do Grupo QuintoAndar, Thiago Reis.
De acordo com Lucas Araújo, diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, o consumidor faz as contas para saber se vale a pena comprar ou alugar um imóvel. Com o aumento represado dos aluguéis sendo repassado, Araújo acredita que as pessoas tendem a comprar mais apartamentos porque entendem que o valor pago é para um imóvel próprio, e não apenas uma locação.
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Sobre os bairros que mais tendem a se valorizar de 2024 em diante, o executivo tem três apostas. “Na Vila Madalena, com a mudança da lei de zoneamento, os lançamentos imobiliários vão se valorizar, assim como os imóveis para locação. O Ipiranga também deve ter aumento de preços, porque há muitos apartamentos em construção na região e por causa da proximidade do bairro com o ABC paulista. Outra região importante é a Vila Mariana, por causa do comércio e do transporte público”, diz Araújo.
Tamanho dos apartamentos
A análise do QuintoAndar mostra que os preços de imóveis com apenas um dormitório para locação foram mais altos por metro quadrado tanto no Rio quanto em SP. No entanto, o reajuste dos aluguéis na capital paulista foi mais alto para os imóveis com três quartos, enquanto a capital fluminense teve maior alta em imóveis com um dormitório. Segundo especialistas, o motivo é que São Paulo tem maior oferta desse tipo de apartamento do que o Rio de Janeiro, especialmente pelo esforço das construtoras de vendas voltadas não só a compradores que pretendem morar nos imóveis, mas também investidores.
Para Ajzental, da FGV, o aumento de preços em apartamentos maiores em São Paulo mostra maior elasticidade de renda das classes mais altas, enquanto a camada mais pobre da população está com a renda pressionada pela inflação e não pode pagar mais pelo aluguel. “O apartamento de um dormitório tem até uma questão geracional, pelas famílias menores, mas o fato é que um apartamento pequeno não é ‘aspiracional’. É melhor ter mais espaço, mais vagas de garagem. A questão da demanda por apartamentos menores é puramente orçamentária”, diz.