Dados do último relatório mensal da FipeZap sobre locação colocaram no topo do ranking das cidades com maior rentabilidade para se ter imóveis de aluguel três municípios do litoral: Santos (SP), Praia Grande (SP) e Recife (PE).
Para os investidores com perfil mais conservador nos negócios, a aquisição de casas e apartamentos para locação em cidades turísticas e banhadas por praias pode ser uma forma de garantir um bom retorno financeiro. Mas como escolher entre as opções de locação para ter o melhor retorno? Alugar por temporada ou contratos mais longos? Imobiliárias tradicionais ou plataformas de hospedagem de turistas?
O Estadão conversou com especialistas de mercado imobiliário e de planejamento financeiro para tirar algumas das principais dúvidas de quem pode querer colocar um imóvel “à beira mar” para locação, com questões que vão desde a compra até a decisão do tipo de acomodação a ser ofertada.
De modo geral, a recomendação dos planejadores financeiros é clara: é preciso fazer a conta e colocar na ponta do lápis todos os custos de se ter um imóvel para locação, antes de mais nada.
O planejador financeiro e especialista em finanças Marlon Glaciano recomenda que o proprietário faça uma lista dos gastos, que envolvem manutenção predial, reformas, projetos com arquiteto, condomínio e afins. Assim, é possível calcular o retorno que a locação pode gerar. “O investidor precisa saber que, caso o imóvel esteja desocupado, aquele investimento se torna um passivo que pode ter custos altos”, diz.
Onde comprar?
O coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, conta que, dado o tamanho do Brasil, cada região tem uma particularidade em relação ao mercado imobiliário, o que pode trazer diferenças expressivas nos preços e nas oportunidades em relação à aquisição de imóveis no litoral. “O Brasil é enorme e nós temos ‘vários mercados imobiliários’, porque temos várias economias. O setor imobiliário no Centro-Oeste é uma coisa, no Nordeste é outra”, diz
Ajzental explica que, dadas essas diferenças, o preço médio dos imóveis pode variar em relação à oferta de produtos disponíveis e aos empreendimentos que estão sendo produzidos. Por isso, o importante é pesquisar as particularidades de cada região antes de fechar negócio, além de ter em mente o tipo de produto que se quer adquirir, já que a busca por um tipo de residência com menor oferta no mercado pode significar um aumento de preço do metro quadrado. “Vale a lei da oferta e da procura.”
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A diretora da imobiliária Agulha no Celeiro, Karla Maluf, também aponta que o endereço escolhido pode impactar diretamente no retorno financeiro. Ela orienta que os compradores deem preferência para casas e apartamentos que sejam bem localizados, próximos ao mar e de fácil acesso, o que, segundo a executiva pode aumentar em até 70% o valor da locação em comparação aos demais empreendimentos e facilita uma possível venda no futuro. “Se você está pensando em comprar para alugar em temporadas, você vai lucrar muito mais se o imóvel tiver pelo menos vista para o mar”, afirma.
À vista, financiado ou por consórcio?
Depois de avaliar qual o melhor endereço, é preciso analisar qual o melhor tipo de operação de aquisição. Glaciano acredita que, diante do atual cenário econômico, adquirir um imóvel para investimento por meio de financiamento bancário não seria o recomendado. Com a Selic em 12,25% ao ano, o custo dessa operação encareceria muito. Para o especialista, a aquisição via consórcio ou à vista seriam as melhores opções quando o foco é investimento. “O financiamento é a pior linha de crédito para a aquisição. Além dos juros, você ainda tem de ter uma entrada grande, de pelo menos 20% do valor total do imóvel”, afirma.
No entanto, o educador financeiro diz que o financiamento pode ser avaliado em caso de imóveis com preços “muito abaixo” do valor praticado no mercado, o que justificaria o incremento dos juros na operação. “Para investimento, é preciso calcular se o custo do financiamento será menor do que a rentabilidade do imóvel já alugado. Mas é preciso pensar nos custos que vão além do financiamento. O importante é fazer a conta”, diz.
Imobiliária física ou virtual?
Outra decisão que os proprietários de imóveis para locação devem estar atentos é sobre qual companhia fará a gestão do bem. Atualmente, os investidores têm à disposição serviços das tradicionais imobiliárias físicas de bairro, ou plataformas virtuais, como o Quinto Andar e Loft.
Marlon Glaciano orienta que os donos avaliem não só as taxas cobradas em cada uma das alternativas, mas também as diferenças em relação à gestão do patrimônio feito pelas empresas. “As imobiliárias virtuais são uma boa opção, mas elas costumam ter um valor de operação maior do que as tradicionais”, diz.
Temporada ou contrato mais longo?
De acordo com os especialistas, a escolha do tipo de contrato de locação pode ser influenciado por muitos fatores, como o tamanho do imóvel, a localização e até as regras de condomínio. “Se você alugar para um turista, ele não está pensando no tamanho do apartamento, ele está focado na funcionalidade. Agora, se o aluguel é para uma família, isso muda o perfil do imóvel”, diz Glaciano.
Para quem optar pela opção de temporada, é possível listar o imóvel em sites como AirBnB ou Booking, que conecta os turistas com as acomodações disponíveis em cidades do litoral, e outros pontos turísticos. A sócia da Agulha no Celeiro lembra que, antes de anunciar o imóvel nessas plataformas, os proprietários devem garantir que as regras de condomínio permitem este tipo de locação mais curta.
Conforme divulgado pelo AirBnB, a taxa cobrada pela companhia dos anfitriões pode variar de 14% a 16% do valor da locação. Já no caso do Booking, a plataforma divulga nas suas regras que a porcentagem de comissão é variável e leva em consideração a localização e o tipo do imóvel.
Vale a pena comprar o imóvel já decorado?
Seja para locação de curta temporada, ou nos casos de contratos mais longos, outra dúvida comum para quem pretende fazer negócios no litoral para locação é: comprar o imóvel mobiliado ou decorá-lo depois?
Karla Maluf, da Agulha no Celeiro, aconselha que os compradores optem por casas e apartamentos já mobiliados para evitar os transtornos de reformas, montagem de móveis e outras preocupações. “Ter de mobiliar uma propriedade no litoral, muitas vezes, termina sendo bastante trabalhoso e custoso”, diz.