Quando boa parte das pessoas ainda estava trabalhando em casa durante a pandemia, a canadense Brookfield colocou em prática o maior plano de aquisições de prédios de escritórios já visto no Brasil. A companhia desembolsou um total de R$ 7,7 bilhões para a compra de 16 edifícios - boa parte deles ainda desocupados - tornando-se a maior empresa do ramo no País. Destes prédios, 11 ficam em São Paulo, 3 no Rio de Janeiro, 1 em, Brasília e 1 em Barueri (SP).
Em maio, a Brookfield concluiu a transação que envolveu 12 edifícios da BR Properties, avaliados em R$ 5,92 bilhões. E em dezembro, fechou o negócio de outros quatro prédios da Syn (antiga Cyrela Commercial Properties) por R$ 1,78 bilhão. Além das aquisições, a empresa tem mais quatro projetos em obras. Em dois anos, seu portfólio de edifícios saiu de 279,3 mil m² de área locável para 711,8 mil m², uma expansão de 155%.
Conhecido pelo perfil discreto, o líder dos negócios imobiliários da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni, conversou com o Estadão/Broadcast sobre a estratégia por trás dessas tacadas. É a primeira vez que ele fala sobre o tema na imprensa.
A tese é, aparentemente, bem simples: a empresa acredita que a ocupação dos edifícios vai aumentar, e os aluguéis vão sair do piso e subir daqui para frente. A complexidade está em diagnosticar o ritmo dessa recuperação em cada lugar, além do esforço no trabalho de atrair inquilinos para os imóveis e cobrar mais pela locação.
“O aluguel dos escritórios em São Paulo e no Rio não tem crescido nos últimos dez anos. O número nominal está praticamente estático há dez anos. Não estou falando nem do valor real”, aponta Perroni. “Em 2012, o metro quadrado na Marginal Pinheiros saía a R$ 120. Hoje está em torno disso. Na Faria Lima ficava em R$ 170 a R$ 180. Está igual.”
A estagnação dos preços tem motivos bem conhecidos. Passa pelos anos de recessão da economia brasileira, solavancos políticos com o impeachment de Dilma e problemas globais variados, desde a ressaca da crise do subprime nos Estados Unidos até o estouro da pandemia e da guerra na Ucrânia. “Foram anos complicados e isso afetou também o setor de escritórios. As empresas encolheram, e muita gente deu desconto nos aluguéis”, relembra Perroni.
A situação foi agravada ao longo da última década pelo volume elevado de prédios que já estavam em obras quando as intempéries vieram à tona. Os empreendimentos acabaram sendo entregues quando a procura por salas comerciais estava em baixa. “Mesmo com a falta de crescimento no Brasil, os projetos já estavam em desenvolvimento e não foram parados.”
O resultado é que a taxa de vacância desses edifícios hoje está em 20,9% em São Paulo, um dos patamares mais altos já registrados pelo setor. Até o começo de 2020 (período anterior à pandemia), esse indicador era de 15,1%, segundo levantamento da consultoria Buildings.
Virada
Mas há um virada em andamento. “O aluguel não cresceu nos últimos 10 anos até 2021. Este ano vimos que já começou a subir”, observa Perroni. “Compramos os portfólios pensando nisso. Basta o Brasil ter uma certa estabilidade econômica, nem precisa de tanto crescimento, para fazer o preço do aluguel subir nos próximos anos.”
Desde o começo deste ano, tem crescido o volume de locações. A absorção líquida (saldo entre áreas alugadas e devolvidas) foi positiva em 47 mil m² no segundo trimestre e 38,5 mil m² no primeiro trimestre. Já ao longo de 2020 e 2021, os números ficaram no campo negativo (ou seja, foram mais devoluções), de acordo com a Buildings.
Perroni e seu time na Brookfield acreditam que este é só o começo do ciclo de recuperação, com as primeiras brechas para extrair valor dos negócios. Ele conta que a companhia está puxando para cima o aluguéis dos imóveis comprados da Syn nas revisionais de contratos. “Quando pegamos, elas estavam R$ 170 a R$ 180. Em fevereiro, fizemos a R$ 210, e as mais recentes, a R$ 230. Estamos subindo até mais rápido do que o imaginado.”
O que ajudou nesse caso foi que os imóveis adquiridos da Syn ficam na Faria Lima, em São Paulo, onde quase não há espaços vagos, e a procura é intensa. Os imóveis também ajudaram, pois são triplos a renomados: Faria Lima Square, FL Financial Center, JK 1455 e Miss Silvia Morizono.
Avenida Paulista e Marginal Pinheiros
Já nas demais regiões, a subida de preços vai demorar mais. A próxima bola da vez deve ser o eixo da avenida Paulista, também na capital paulista, em que esse movimento de alta é esperado para daqui um ano, aproximadamente. No Rio, por exemplo, vai levar mais tempo, pois a vacância está bem mais alta que em São Paulo, na faixa de 35%.
Um dos maiores desafios do pacote de prédios adquiridos é a unidade do Parque da Cidade, um colosso na Marginal Pinheiros, em São Paulo, comprado da BR Properties. Esse é o ativo com maior vacância de todo o grupo, tendo a Enel como uma das únicas inquilinas. “Não pretendemos alugar por um valor maior onde a vacância é alta. Ele vai sair a preço de mercado. À medida em que forem alugados, esse movimento vai se reverter no preço. Nosso pensamento é de longo prazo”, diz Perroni.
Mesmo com a vacância alta em algumas regiões, ele chama atenção para aluguéis que estariam excessivamente desvalorizados. “Na Marginal o aluguel historicamente foi 70% do cobrado na Faria Lima. Hoje está menos de 50%”, destaca, citando potencial para revisões para cima.
Outro fator que anima a Brookfield é a volta dos trabalhadores aos escritórios, assentando o conceito que como será o expediente híbrido - com alguns dias em casa e outros nas sedes. “As empresas estão remodelando o layout. Elas diminuíram o número de posições, mas passaram a ampliar espaço entre as estações e incluir amenidades. Então a área não está sendo reduzida em muitos casos.”
Recuperação gradual
A despeito dessa aposta, Perroni pondera que a recuperação do setor será gradual. “No longo prazo, acreditamos que o Brasil é um País que nos permite fazer investimentos e trazer retorno. E nesse caso, longo prazo pra nós é algo de sete a dez anos”, afirma.
No momento, a Brookfield está focada em fazer reformas e melhorias em alguns imóveis adquiridos, atrair inquilinos e trabalhar nos contratos em andamento. Outras aquisições não são prioridades, mas podem acontecer. “Não deixamos de olhar o mercado. Não estamos batendo na porta de ninguém, mas todos sabem que somos uma empresa capitalizada, e as ofertas batem em nossa porta. Se houver prédios de qualidade no preço certo, vamos analisar.”
O grupo canadense conta com um fundo global com US$ 17 bilhões para investimentos imobiliários. O dinheiro não está carimbado para nenhuma praça, e é liberado à medida em que os gestores locais apresentam oportunidades convincentes. É daí que veio o recurso para compra dos portfólios da Syn e da BR Properties. Também houve tomada de dívida e dinheiro da venda de outros edifícios investidos há mais tempo - WT Morumbi, EZ Tower Torre B e Edifício Morumbi (em São Paulo) e Flamengo Park Towers e Torre Almirante (no Rio).
Os edifícios comprados:
* São Paulo
- Edifício Centenário
- Faria Lima Square
- FL Financial Center
- JK 1455
- Miss Silvia Morizono
- Painera
- Panamérica Green Park
- Torres Aroeira
- Torre B do Wtorre JK
- Torre Jatobá
* Rio:
- Glória
- Manchete
- Ventura
* Brasília
- Edifício Palácio da Agricultura
* Barueri (SP)
- Edifício Alphaville