Após concluir a venda do RioSul, a multinacional canadense Brookfield colocou em andamento o processo de venda da sua participação nos dois últimos shopping centers do seu portfólio: o Pátio Paulista e o Pátio Higienópolis, em São Paulo. A informação foi publicada pelo Brazil Journal e confirmada pelo Estadão/Broadcast com pessoas a par das conversas.
As participações da Brookfield nesses ativos está sendo estimada em cerca de R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões, podendo ir a um pouco além disso a depender da concorrência entre os interessados na compra. De acordo com uma das pessoas ouvidas pela reportagem, que falou sob a condição de anonimato, esse seria talvez o maior negócio imobiliário acontecendo no Brasil hoje.
Procurada, a Brookfield não comentou.
O Bradesco BBI e o BTG Pactual foram contratados para conduzir a venda. Os bancos são os mesmos que atuaram na venda do shopping RioSul, um negócio de R$ 1 bilhão fechado em julho. A lâmina com apresentação dos ativos está circulando há cerca de um mês entre gestores de fundos de investimentos imobiliários e empresas do ramo.
De acordo com uma outra pessoa ouvida, todo mundo do setor recebeu o material da venda, mas nem todos assinaram o “NDA” - o acordo de confidencialidade (Non Disclosure Agreement, no jargão do mercado) para a fase das diligências. As propostas não vinculantes, indicativas de preços, deverão ser enviadas até a semana que vem. Já as ofertas firmes, com proposta mais efetiva, devem ficar para mais adiante.
Allos, Iguatemi, Multiplan e Ancar são algumas das empresas candidatas naturais a brigar pela compra. A Iguatemi é também administradora e sócia minoritária do Pátio Higienópolis, o que lhe dá mais força numa eventual disputa. Já a Allos tem andado bastante ativa na compra e venda de empreendimentos e tentou, por exemplo, levar o RioSul, sem sucesso. Por sua vez, a Ancar é a administradora do Pátio Paulista e corre o risco de perder esse contrato caso outra empresa do ramo compre uma participação por lá.
Outros candidatos naturais são os principais fundos imobiliários do setor, como XP Malls (maior do setor em número de cotistas e patrimônio), Vinci Shopping Centers, Hedge Brasil Shopping e BB Premium Malls, entre outros. O XP Malls e o BB Malls fizeram captações recentes e têm poder de fogo para entrar na disputa.
Tendo em vista o tamanho do cheque, é possível também que empresas e fundos se unam em um consórcio, o que dependerá ainda de negociações com os demais sócios de cada um dos shoppings, que têm direito de preferência na futura aquisição.
Joias da coroa
Os dois empreendimentos são vistos como “joias da coroa” no setor de shopping, por conta das localizações em áreas nobres, fluxo intenso de visitantes de alto poder aquisitivo, números fortes de vendas e poucas áreas de lojistas vagas.
O Pátio Higienópolis foi inaugurado em 1999 no coração do bairro homônimo, tem 260 lojas e 1,4 mil vagas de estacionamento. As vendas estimadas para 2024 são de R$ 1,5 bilhão, o equivalente a R$ 47,5 mil por metro quadrado ao mês. A sua receita operacional líquida anual (NOI, na sigla em inglês) para este ano é projetada em R$ 175 milhões.
Já o Pátio Paulista, é mais antigo, tendo surgido em 1989, na ponta da Avenida Paulista, uma área bastante movimentada com estações de metrô nos arredores. Tem 240 lojas e 1,7 mil vagas de estacionamento. As vendas dos lojistas ali devem movimentar também R$ 1,5 bilhão neste ano, uma média de R$ 43 mil por metro quadrado ao mês. O NOI estimado é de R$ 180 milhões.
Apesar dos resultados fortes, a Brookfield vem se desfazendo de seu portfólio de shoppings no Brasil. Antes do RioSul, as últimas vendas foram do Madureira Shopping e do Shopping Leblon, no Rio de Janeiro. A multinacional canadense tem direcionado os investimentos imobiliários no País para galpões logísticos, prédios de escritórios e edifícios residenciais para locação - no último mês fez a aquisição de cinco prédios no centro de São Paulo.
Nesses dois últimos shoppings, a Brookfield é a principal dona de ambos. A sua participação se dá por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE) que também tem como parceiros minoritários o fundo soberano de Cingapura (GIC), a multinacional de propriedades comerciais QuadReal Property Group e a gestora global PSP Partners. É a fatia da SPE nos shoppings que está à venda. No Pátio Paulista, a fatia é de 55,9%, e no Higienópolis, 50,1%.
Os empreendimentos também contam com outros sócios além da SPE. No Higienópolis, os principais nomes são a Rio Bravo, como gestora de um fundo imobiliário (25,7%), e a Iguatemi (11,5%). Já no Paulista, estão a fundo de pensão da Caixa (Funcef) e family offices.