SÃO PAULO e BRASÍLIA - A Caixa Econômica Federal abrirá uma nova frente de atuação no mercado imobiliário, indo além da concessão de empréstimos para a compra e a construção de imóveis. A instituição planeja usar seu banco de investimento para estruturar operações no mercado de capitais que sirvam como alternativas de crédito para construtoras e que possam ser oferecidas a investidores institucionais especializados no setor.
O objetivo é aproveitar a experiência do banco no setor e preencher algumas lacunas que o financiamento tradicional não contemplava. A Caixa detém a maior carteira nacional de crédito imobiliário, no montante de R$ 780 bilhões, além de uma rede de profissionais treinados na avaliação de projetos, engenharia, fluxo de caixa e comportamento de mutuários, entre outros aspectos.
“Reunimos vários produtos de mercado de capitais já existentes. O foco principal é fechar o ciclo de tudo que envolve financiamento imobiliário”, afirmou o vice-presidente de Negócios de Atacado da Caixa, Tarso de Tassis, em entrevista ao Estadão/Broadcast.
O plano de ação abrange três grandes eixos. Um deles será a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que consistem em financiamento com lastro nas receitas das construtoras com vendas de apartamentos, distribuição de dividendos e crédito a clientes, entre outros.
O segundo é a assessoria financeira a empresas de construção na captação de recursos para aquisição de terrenos, conclusão de obras ou empréstimo-ponte, por exemplo. Esse eixo envolve duas principais frentes: uma de desenvolvimento, focada em captar investidor institucional que dê suporte à exposição de caixa inicial para novos lançamentos; e a outra de recuperação, com intuito de resgatar companhias que têm obras não concluídas por dificuldade financeira.
A atuação se dará tanto por meio de dívidas (emissão de títulos no mercado) como por busca de investidores que topem aportar capital em troca de participação acionária nos projetos.
Já o terceiro eixo é a assessoria a investidores institucionais na busca de oportunidades de aportes em empresas do segmento, como desenvolvimento de fundos, permuta de terrenos ou injeção de capital em empreendimentos.
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“Vamos centralizar todos os produtos já existentes em cada uma dessas áreas para apresentarmos não só a investidores, mas também aos nossos clientes (construtoras)”, apontou Tassis. “Muitas vezes, os produtos já estão próximos das construtoras das grandes cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro. Mas a Caixa conhece o mercado imobiliário do País inteiro e pode conectar o capital a empresas de várias regiões.”
Experimento
A fase de testes já começou. A Caixa tem 19 operações em andamento e uma já concluída. Por ora, o banco não revela o valor movimentado nessas operações de crédito, citando apenas que os empreendimentos têm potencial de vendas estimado em mais de R$ 2,3 bilhões. Para 2025, a previsão é fazer mais 20 operações, e em 2026, mais 40. “Se funcionar, vamos acelerar. Se não funcionar, vamos revisar”, afirmou o superintendente de Mercado de Capitais, Marco Buzzo.
Esse trabalho começou a ser feito na Caixa há dois anos, quando foram mapeadas 400 gestoras de recursos (assets, no jargão do mercado) que já investem ou têm interesse em investir em ativos do setor. “Nós categorizamos essa turma e passamos a conversar com eles quando encontramos algum tipo de oportunidade de investimento nos ativos que estão dentro do banco”, disse Buzzo.
Segundo ele, o mercado mostrou muito interesse em ouvir o banco, considerando que a experiência no setor significa um acompanhamento mais preciso dos riscos dos projetos. “Estamos usando o nosso know-how e o nosso volume gigantesco de dados do mercado de construção civil para diminuir as assimetrias, levando o investidor a poder aportar recursos com um grau maior de segurança”, afirmou o superintendente.