Os grandes nomes do mercado imobiliário do País listados na Bolsa de Valores, como MRV, Cyrela e Cury, se dedicam à incorporação e construção de edifícios, oferecendo ao consumidor moradias em apartamentos. A exceção é a Alea, subsidiária da Tenda, que constrói casas no escopo do programa Minha Casa Minha Vida, no interior de SP.
As principais razões que afastam os grandes nomes do setor da construção massiva de casas são a falta de terrenos e a complexidade das obras, dois fatores que, em muitos casos, tornam inviável a lucratividade do negócio.
Para escapar desses problemas, a Alea precisou encontrar uma forma de tornar a construção de casas algo que pode ser feito de forma rápida, com pouca mão de obra no canteiro de obras. A empresa cria casas utilizando um método de construção off-site, ou seja, fazendo na sua fábrica em Jaguariúna (SP) 70% do trabalho de construção de cada unidade. As casas da Alea têm 44 metros quadrados, dois quartos, um banheiro e uma vaga de garagem. O preço médio é de R$ 186 mil.
“A Alea nasceu de uma motivação muito pautada em dados relacionados à preferência dos consumidores no Brasil. Nossas pesquisas, com a Deloitte, mostram que 70% dos brasileiros querem morar em casa e que 70% dos financiamentos imobiliários são de casas”, diz o chefe de operação da Alea, Luis Martini.
Segundo ele, no interior, esse número chega a 90%. No mapa das incorporadoras e construtoras no Brasil, a maioria se dedica a edifícios. “Identificamos uma baita oportunidade de mercado. Existe um público consumidor que quer morar em casa no interior e que não tem oferta estruturada de produtos para atendê-los”, diz o executivo.
Dados do Creci-SP mostram que no interior de SP a preferência é por compra de casas. Em partes, isso se deve à oferta mais limitada de apartamentos do que em grandes cidades e também pela maior qualidade de vida oferecida aos moradores, que podem ter mais espaço e privacidade do que em um condomínio vertical.
As moradias da Alea produzidas na fábrica são baseadas no woodframe, método com uso intensivo de madeira, ainda pouco explorado no Brasil, mas já muito comum no Canadá, nos Estados Unidos e na Europa.
Segundo a empresa, a fábrica tem capacidade para produzir 10 mil casas por ano, ou seja, em tese, pode ser feita uma a cada 36 minutos. A Tenda acelerou o projeto da Alea a partir de 2022, quando foram lançadas 403 casas. No ano seguinte, o número aumentou mais de cinco vezes, chegando a 2.116, em 20 cidades distintas no interior de SP. Para este ano, o plano é ter entre 2,5 mil e 3 mil novas casas no mercado.
O negócio é o que mais cresce hoje na operação da Tenda, e a previsão da empresa é de que a subsidiária passará a ser geradora de caixa a partir de 2026.
“A obra de uma casa não é trivial. Para ser viável, o projeto precisa ser grande, com umas 1.500 unidades. O esforço de mão de obra convencional seria muito grande”, diz Martini. Ele conta que, da fábrica, são transferidas paredes, painéis e telhados, já bem acabados, para o canteiro de obras. “Com isso, podemos ter uma equipe pequena para fazer a montagem. Por isso, conseguimos entregar, por exemplo, uma vila de 199 unidades em Boituva com intervalo de apenas 10 meses entre o lançamento e a entrega das chaves.”
Nos projetos de vilas da Alea, apenas as áreas comuns, como quadras, salões de festa ou academias, são construídas de forma convencional. Todas as casas são vendidas para o público de baixa renda atualmente, nas faixas 1 e 2 do Minha Casa Minha Vida, e esse deve permanecer como o foco do negócio.
Para regiões metropolitanas, como a capital paulista, a Tenda continuará a atuar apenas com empreendimentos verticais, assim como fazem os demais gigantes da Bolsa do ramo imobiliário. Além do interior de SP, a Alea também já chega a Minas Gerais e Paraná.
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O coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, afirma que a grande maioria das construtoras não aposta em casas devido ao custo e ao trabalho inerente à construção de uma casa, em relação a um prédio de apartamentos.
“Para uma construtora que faz 30 casas de R$ 2 milhões, é muito mais trabalhoso do que fazer a mesma coisa em um prédio. São 30 fundações, estruturas e caixas d’água. O Volume Geral de Vendas poderia até ser o mesmo de um prédio, mas a repetição da economia de escala e de escopo ao projeto do prédio gera mais eficiência”, diz.