Num terreno de dois quilômetros (km) de extensão, virado para a Rodovia Anhanguera, na região de Cajamar (SP), está em etapa de terraplanagem aquele que deve ser um investimento bilionário do empresário Michael Klein. Ele é dono do Grupo CB, uma empresa com negócios variados no setor imobiliário e na venda de automóveis de luxo com faturamento anual de R$ 1,2 bilhão, além de ser o maior acionista do Grupo Casas Bahia, rede de varejo fundada por seu pai, Samuel Klein (1923-2014).
O segundo galpão logístico do Grupo CB na cidade de Cajamar, conhecida como a “Faria Lima” dos galpões por causa da localização nobre, a apenas 35 km da capital paulista, vai exigir R$ 1 bilhão de investimentos e deve ficar pronto em dois anos. Serão 250 mil metros quadrados (m²) de espaços para serem locados a empresas, em especial, varejistas, indústrias, fabricantes de tecnologia e do setor automobilístico. Como comparação, é o equivalente a 26 gramados do Estádio do Maracanã, que tem 7,14 mil m².
Chamado de Icon Realty Cajamar 2, o empreendimento consiste na terceira parte de um projeto de expansão dos negócios imobiliários do Grupo CB. A divisão imobiliária leva o nome de Icon Realty para se diferenciar dos negócios que levam a marca Casas Bahia e para atrair até varejistas rivais a seus espaços. “Tenho três galpões alugados para a Luiza Trajano (controladora do Magazine Luiza), dois na Bahia e um em Francisco Morato (SP)”, afirma.
O primeiro complexo logístico da empresa em Cajamar (SP), de 77 mil m², ficou pronto em 2020. Inicialmente, o espaço seria ocupado por mais de um inquilino, mas, depois que a Ford interrompeu a produção de veículos no Brasil, e desocupou as suas fábricas em São Bernardo do Campo (SP) e Camaçari (BA), a montadora alugou o galpão inteiro, para servir como ponto de escoamento de seus automóveis importados.
Mais recentemente, em novembro de 2023, a Icon finalizou um centro novo em Itaquera, na Zona Leste de São Paulo. Com 10 mil m², ele está inserido no conceito de logística de “última milha” e exigiu R$ 50 milhões de investimentos. Ou seja, servirá como um entreposto para empresas trazerem produtos de seus centros de distribuição localizados fora da cidade e depois distribuírem até o seu destino final.
Esses três novos complexos, os dois em Cajamar e o de Itaquera, somarão R$ 1,2 bilhão de investimentos. Com isso, a empresa terá 11 galpões, totalizando 875 mil m², além de cerca de outros 300 ativos imobiliários, incluindo as lojas ocupadas pelas unidades de Casas Bahia, rede fundada por Samuel Klein. Naturalmente, a Casas Bahia também aluga espaços de galpões do Grupo CB, além dos terrenos das lojas.
Hoje há um estoque total de 39 milhões de m² em galpões logísticos no Brasil, segundo levantamento da consultoria imobiliária CBRE. Em 2022, o mercado se beneficiou da mudança do padrão do consumo que fortaleceu os e-commerces no pós-pandemia, com 6,3 milhões de m² locados no ano. Em 2023, houve uma acomodação da demanda ao setor, com a locação de 5,6 milhões de m².
“Mesmo assim, foi o terceiro melhor ano da história e uma atividade de locação forte”, afirma o diretor sênior das áreas industrial e de logística e de varejo da CBRE, Fernando Terra. “Hoje, temos uma taxa de vacância de 10,5% no Brasil. É um mercado que está bastante equilibrado e com tendência de aumento de preços em várias regiões, por que os custos de construção subiram muito, em torno de 50%, no pós-pandemia, por causa de alta de commodities e de mão de obra.”
No mercado de São Paulo de última milha, contando até 15 km de distância da capital, os alugueis podem ser até 100% maiores do que de galpões a 60 km de distância, uma vez que esses espaços urbanos também podem ser utilizados para outras atividades, como escritórios e varejo. “Isso tem estimulado projetos logísticos iniciados do zero na capital”, diz Terra.
Automóveis
Além do investimento bilionário em galpões logísticos, o Grupo CB, de Klein, também deve investir este ano R$ 50 milhões na divisão CB Autos, a sua rede de concessionárias. Atualmente, são 15 concessionárias, todas no Estado de São Paulo.
Ela tem cinco unidades da Jaguar Land Rover, e outras da Mercedes-Benz, Mitsubishi, Honda, Jeep e Dodge Ram.
As vendas de carros trazem cerca de R$ 1 bilhão do R$ 1,2 bilhão de faturamento do Grupo CB por ano. Os aluguéis de imóveis rendem em torno de R$ 220 milhões.
Segundo Klein, a venda de carros de luxo não atingiu o teto de seu potencial de mercado no País. “O mercado ainda tem espaço para crescer. Não bateu no teto. Se houver oportunidades, podemos comprar revendas, ou trocar de marca da concessionária, caso alguma montadora tenha um desempenho melhor”, diz.
Também não há planos de expandir os negócios para fora de São Paulo, uma vez que clientes com mais recursos financeiros de outros Estados acabam comprando os seus automóveis na região, quando estão de visita ou por terem também residências na capital paulista.
O mercado automotivo como um todo cresceu 12% em número de emplacamentos em 2023, segundo dados da Federação Nacional da Distribuição de Veículos Automotores (Fenabrave), em relação ao ano anterior. O total atingiu 4,1 milhões de automóveis, demonstrando uma recuperação em relação às quedas pós-pandemia.
Dentre as marcas com maior participação de mercado das quais a CB Autos trabalha, a Jeep (com 5,83% de participação em 2023) registrou crescimento de emplacamentos de 9,6% e a Honda (3,31%), de 16%.
Considerando apenas os veículos comerciais leves, que tiveram 458,5 mil emplacamentos em 2023, com um crescimento de 20,4% frente a 2022, as duas marcas de mais destaque do portfólio de Klein são Ram (3,7% de mercado) e Mitsubishi (2,8%). A primeira registrou crescimento de 68% e a segunda viu queda de 20,5%.