Companhias tradicionais da economia brasileira têm ido além de seus negócios principais e investido no setor imobiliário para aproveitar oportunidades de lucrar mais ou aumentar o caixa com a venda desses ativos. Esse é o caso da Melhoramentos, que detém cerca de 40% das terras onde está localizada a cidade de Caieiras, na região metropolitana de SP. A empresa prepara a conversão de antigos terrenos de plantação em dois centros logísticos e também em um empreendimento residencial.
Desde 2020, a empresa passa por uma reestruturação com foco em rentabilidade, ampliando digitalização e criando produtos à base de matérias-primas renováveis para o setor de embalagens. Como parte da estratégia, a Melhoramentos criou uma companhia chamada Altea, que já nasceu com terrenos que totalizam 152 milhões de m² e abrangem áreas com potencial para projetos logísticos, industriais, turísticos, residenciais e ambientais. Os terrenos ficam no entorno de São Paulo e no Sul de Minas Gerais.
Na frente residencial, a Altea, liderada por Carolina Alcoforado, já lançou o condomínio horizontal Swiss Park, na região de Caieiras, e outros cinco projetos similares estão em fase de estudos. Lançado em parceria com a Swiss Park Incorporadora, o condomínio tem 92 lotes residenciais a partir de 275 metros quadrados (m²), 23 lotes comerciais a partir de 420 m², 74 lotes mistos a partir de 400 m² e 69 mil m² de áreas verdes.
No total, em Caieiras e região, a empresa tem 33 milhões de m² para a criação de projetos logísticos, residenciais ou mistos. Em Bragança Paulista, são 6,5 milhões de m² para projetos residenciais. Por fim, em Camanducaia (MG), são mais 113 milhões de m² para turismo ecológico, residências e empreendimentos mistos.
Na área de logística, a empresa tem hoje participação em dois centros de distribuição (Setor J e Parque Araucária), em Caieiras, com área bruta locável de 330 mil m². Os empreendimentos são resultados de parcerias com os fundos de investimentos Brix e Cosmic, que realizaram os investimentos necessários.
“Entramos no negócio com um sócio e oferecemos a terra e o conhecimento local. Ao longo do tempo, criaremos novos projetos e participaremos do equity (capital), com aporte de capital, e a nossa entrada na incorporação no futuro”, afirma Carolina.
O CEO da Melhoramentos, Rafael Gibini, diz que os terrenos são uma herança de quando a empresa atuava de forma vertical no mercado, produzindo inclusive o papel para seus livros. ”No passado, o mote era da árvore ao livro. Já chegamos a ter até livrarias. Mas o negócio foi se transformando. O papel a gente não produz mais; produzimos fibra, que vendemos ao mercado. Por ter a fazenda com o plantio de eucalipto, podemos usar a madeira para criar nossos produtos ou comercializá-la, como já fazemos.”
Segundo Gibini, os ativos imobiliários foram herdados dessa estratégia ligada à cadeia de papel e celulose. “Começamos a ver nesta gestão a oportunidade que tínhamos nas mãos. Em algumas áreas, estamos há 100 anos e entendemos as vocações das áreas, se para residencial, logístico ou misto.”
Até o momento, o projeto de reestruturação da Melhoramentos tem dado certo. Entre 2020 e 2023, o crescimento da receita foi de 27% ao ano, houve reversão de prejuízo para lucro (Ebitda) e o negócio imobiliário Altea representou 4% do resultado do ano passado, com faturamento de R$ 7,8 milhões. Porém, a Altea tem participação ainda maior no Ebitda. Dos R$ 48,8 milhões em 2023, R$ 12,7 milhões vieram da Altea. A iniciativa imobiliária pode ajudar a empresa a mudar sua principal fonte de receita atualmente, que é majoritariamente o comércio de madeira.
De acordo com a empresa, a meta é manter um crescimento ordenado do negócio imobiliário e continuar com matas nativas, buscando uma gestão de terras de forma sustentável, inclusive com a comercialização de créditos de carbono.
Já a farmacêutica Grupo NC (dona da indústria de medicamentos EMS) aposta no mercado imobiliário de Campinas. A empresa faz loteamentos para a criação de condomínios fechados de casas e alguns edifícios, tanto na própria cidade quanto no seu entorno. O foco da companhia será também a excploração de um raio de até 200 km de Campinas, o que inclui a capital paulista.
Franco Pasquali, CEO da 3Z Realty, subsidiária do Grupo NC focada no mercado imobiliário, afirma que o negócio tem a meta de ser responsável por 10% do faturamento do grupo nos próximos anos.
“Há efeito relevante de demanda no pós-pandemia por moradias nas cidades próximas aos grandes centros. Por Campinas estar próxima à capital e ter infraestrutura urbana e de serviços, há demanda pelo desenvolvimento imobiliário”, afirma Pasquali.
O executivo conta que a escolha da cidade de Campinas e região se deu, em parte, pela oportunidade identificada, mas também pelo fato de a família fundadora do grupo ser do município. Desde 2008, a empresa lançou 40 empreendimentos imobiliários com mais de 6 mil unidades entregues.
Entre os projetos, a 3Z Realty já viabilizou projetos como os condomínios residenciais Arborais e Ville Sainte Anne, e o bairro Órigo, que tiveram VGV de R$ 200 milhões, R$ 580 milhões e R$ 1,8 bilhão, respectivamente. A empresa também já se envolveu com projetos corporativos em Campinas, como o Square, e em São Paulo, com imóveis em Pinheiros e na região do Jabaquara.
Para o coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, é comum que empresas de ramos de fora do mercado imobiliário se desfaçam de ativos em troca de participações em novos empreendimentos ou mesmo que vendam suas propriedades para fundos de investimento para tirar a depreciação e manutenção do terreno do balanço.
Ajzental avalia que as empresas devem entrar em projetos imobiliários sempre com um sócio, uma vez que costuma ser desafiador para empresários de outros setores de mercado lidarem bem tanto com o negócio de incorporação quanto com o de construção.
“Ser incorporadora pode ser um caminho, mas também é preciso ter experiência. Quem tem capital ou terreno normalmente se associa a um empreendimento. Ele não precisa nem deve montar incorporadora ou construtora. Ele entra como capitalista no negócio. Pode até ser um sócio oculto apenas num projeto específico”, diz.
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Levantando capital
Outro uso comum de ativos imobiliários é para fazer caixa, vendendo-os para fundos de investimento e passando a reportar o aluguel desses mesmos espaços como custo operacional.
Em maio deste ano, o Grupo Pão de Açúcar vendeu a sua sede ao fundo imobiliário Tellus Properties. A venda do imóvel na avenida Brigadeiro Luís Antônio, em São Paulo (SP), foi avaliada em R$ 109 milhões. O GPA vai continuar no espaço e, no ato da venda, assinou um contrato de locação de 15 anos, inicialmente pagando R$ 814 mil de aluguel mensal.
Um movimento semelhante foi anunciado pelo Carrefour, que se organiza para vender 221 espaços de lojas da sua marca principal e do Atacadão, bem como galerias de lojas e estacionamento de uso efetivo. Como o GPA, a empresa pretende permanecer nos imóveis, passando a ser inquilina, e recebendo uma injeção de bilhões de reais nas vendas.