Os super-ricos que têm fortunas geridas por family offices, escritórios de investimentos especializados na alta renda, têm acesso a oportunidades exclusivas no mercado imobiliário, tanto residencial como corporativo. Esses escritórios podem se tornar uma espécie de sócios dos empreendimentos logo que estão sendo criados, uma prática conhecida do ramo imobiliário, mas que antes era restrita a amigos e familiares dos empresários. Os retornos chegam a 25% ao ano, superando com folga os rendimentos de títulos de renda fixa atrelados à Selic atual, de 11,25% ao ano.
O capital levantado com esse público é aplicado de forma diferente daquele captado com bancos, utilizado em obras e listado como dívida. Esse dinheiro é para a etapa inicial do projeto, que começa na aquisição do terreno, e o saldo não vira dívida, vira equity. Ou seja, é como se fosse um novo sócio entrando no projeto.
Em média, até 20% do capital necessário para um empreendimento imobiliário é captado com family offices. No mercado residencial, esses escritórios demonstram interesse nas duas extremidades: projetos voltados ao público de baixa renda e empreendimentos direcionados aos consumidores de alta renda. Já os projetos para a classe média, cuja renda foi pressionada nos últimos anos, não despertam o mesmo interesse.
Leonardo Bersot, sócio de real estate da Portofino MFO, que tem R$ 30 bilhões sob gestão, conta que as incorporadoras buscam os family offices para tornar mais simples o processo de captação de recursos para realização de empreendimentos imobiliários.
“Nós, por exemplo, constituímos um veículo (de investimento), plugamos nele essas famílias, de forma que, com base nessa união, tenhamos um cheque maior. Com isso, conseguimos acessar outro tipo de projeto que, provavelmente, essas famílias, de forma individualizada, não conseguiriam acessar”, diz o empresário. “Fazendo isso, conseguimos ter um retorno exatamente igual ao da incorporadora.”
Empreendimento Praça Higienópolis
Praça Higienópolis
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Praça Higienópolis
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Praça Higienópolis
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Praça Higienópolis
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Praça Higienópolis
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Praça Higienópolis
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲O family office, que tem clientes com fortuna média de R$ 30 milhões, participou do financiamento de um projeto imobiliário de luxo chamado Praça Higienópolis, da construtora SKR, em sociedade com a Paulo Mauro. O projeto residencial ficará na rua Itambé, em Higienópolis, terá duas torres, sendo uma de estúdios e outra de plantas com tamanhos que vão de 71 a 212 m². O preço médio do m² é de R$ 23 mil, a depender da torre e do andar.
O CEO da construtora SKR, Silvio Kozuchowicz, diz que o mercado de investimentos passou por uma profissionalização nos últimos anos, que chegou até aos projetos imobiliários nascentes. “Do ponto de vista das construtoras, esse processo de desenvolvimento imobiliário fez com que a gente criasse uma interface de diálogo com esse novo cliente, que é muito mais profissional e muito mais capacitado financeiramente”, diz.
Apesar de existir uma taxa paga aos investidores de family offices, menor do que a cobrada pelos bancos, o motivo da busca do crédito não é apenas por isso, mas pela saúde financeira da companhia. “A diferença (em relação ao crédito bancário) não é só a taxa. É a questão da garantia. No fundo, às vezes, a garantia que você está dando está no próprio empreendimento. Não se transforma numa dívida para a empresa. No banco, você se transforma numa dívida, você entra no seu limite e, eventualmente, se torna um risco que não está querendo”, afirma Kozuchowicz.
A gestora americana focada no mercado imobiliário Paladin faz parcerias com incorporadoras locais no País para erguer empreendimentos imobiliários. A empresa tem fundos focados em ganhos de capital, com duração de cerca de cinco anos. Esses ativos são destinados a investidores qualificados, ou seja, aqueles que têm R$ 1 milhão ou mais investidos, o que se enquadra no recorte de renda dos family offices.
A sócia de investimentos da Paladin, Fernanda Rosalem, conta que a atuação da empresa no segmento imobiliário com os family offices tende a ser perene devido ao fator cultural de investir em imóveis, além do fato de a moradia ser essencial para todos. “Nos nossos projetos, o corte é uma rentabilidade real de 20% ao ano, realizado no fim do empreendimento.”
Além da busca pelo lucro acima da renda fixa, em um prazo de cerca de cinco anos, outro fator que influencia na decisão dos super-ricos de investirem no ramo imobiliário é que esse público gosta de olhar pela janela e ver o prédio no qual investiu ser erguido na sua cidade.
Fernanda diz ainda que contou com a participação de family offices, via fundo de investimento, em quatro projetos da incorporadora de luxo Idea!Zarvos. São eles: Cônego505 (Pinheiros), Itacema396 (Itaim Bibi), Haddock167, (região Avenida Paulista) e Franca303 (Jardins).
Locação
Indo além dos projetos de desenvolvimento imobiliário, os apartamentos para locação também estão no radar dos family offices, especialmente aqueles voltados a contratos de curta e média duração, que oferecem maior rentabilidade. Enquanto o aluguel convencional tende a gerar rentabilidade de 6%, essa locação flexível tem retorno médio de 8% ao ano.
Aarti Waghela, chefe de crescimento da Charlie, especializada em locação flexível, destaca que os family offices têm demonstrado um crescente interesse em investir em fundos relacionados a esse modelo de contrato. Além disso, muitos estão apostando na criação de empreendimentos do zero, projetados especificamente para serem disponibilizados nesse formato de locação.
“Os bairros dos Jardins e Pinheiros são os que têm mais apartamentos com investimentos vindos de family offices”, diz Aarti. A empresa, que começou o ano com 1,9 mil unidades em operação, vai encerrar 2024 com 2,5 mil, salto de 31%.
Aarti diz ainda que o investimento dos family offices tende a ser focado no longo prazo e as negociações também podem demorar alguns anos, a depender do momento do ciclo do mercado imobiliário. “Diferentemente dos fundos de investimento, os escritórios de gestão de grandes fortunas são low profile, discretos. Chegamos a eles por meio de contatos e indicações”, conta.
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Crédito mais caro
Na visão de especialistas, a elevação da taxa de juros, o aumento da inflação e a disputa por mão de obra que encarece a construção de novos empreendimentos abre oportunidades para os investidores que têm fortunas geridas por family offices. Outro componente desse quebra-cabeça é o aumento dos saques da poupança nos últimos anos, dinheiro esse que era utilizado para financiar projetos imobiliários. Com isso, o crédito vem se tornando cada vez mais caro para as incorporadoras.
Alex Silva, CEO da Swiss Capital, plataforma de financiamento para construtoras, conta que as mudanças no crédito imobiliário abriram oportunidades de negócios com os escritórios de gestão de grandes fortunas.
Desde o lançamento da plataforma, em 2018, a empresa já encaminhou cerca de 20 projetos para family offices, somando aproximadamente R$ 1 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV). “Os family offices geralmente buscam projetos imobiliários em estágio inicial, com aprovação na prefeitura e entrada no Registro de Incorporação (RI). Esses projetos oferecem taxas de retorno anuais atrativas, chegando a 25% ou mais”, afirma.
Murilo Marchesini, sócio-fundador da Finamob, plataforma de financiamento para construtoras e incorporadoras, diz que a participação das gestoras de fortunas tende a aumentar nos próximos anos, apesar de, em muitos casos, preferirem investimentos menos arriscados.
“O que vemos mais é o family office investindo em gestoras de fundos para não tomar grandes riscos. Outro caso é o investimento direto em projetos imobiliários, mas isso não é tão trivial. Acontece, mas em projetos específicos, localizados em áreas nobres, porque o family office não pode errar”, afirma.