O copresidente da Cyrela, Efraim Horn, filho do fundador da empresa Elie Horn, afirma que os projetos imobiliários de luxo estão se espalhando na cidade de São Paulo por conta da falta de terrenos em bairros tradicionalmente muito valorizados, como Jardins, Vila Olímpia e Alto de Pinheiros. Com isso, as empresas do setor imobiliário estão adotando uma nova estratégia: criar pequenos bairros em regiões próximas a centros comerciais, como o Brooklin, na zona sul.
“Os Jardins hoje só têm terrenos pequenos. Os imóveis lá deveriam valer R$ 60 mil ou R$ 70 mil por metro quadrado (m²). Mas não valem porque não têm lançamentos dignos de valer isso. Como os terrenos são pequenos, os imóveis acabam valendo a metade do que deveriam. Moema já teve sua vez. A Vila Olímpia já teve sua vez e tem hoje unidades a R$ 45 mil o m². O próximo é o Brooklin”, afirma Horn.
O executivo diz ainda que há uma tendência de criar projetos de grande porte que tenham não só prédios comerciais e fachadas ativas, mas também um parque integrado ao empreendimento. É exatamente isso que a empresa faz no Eden Park, maior projeto da história da empresa, com sete torres e Volume Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 2,5 bilhões.
O projeto terá 10 mil m² de área verde e ficará próximo ao Morumbi Shopping, onde ficava a antiga fábrica da Kibon. O terreno estava nas mãos do banco de investimentos BTG Pactual e foi adquirido por meio de permuta com uma torre comercial no empreendimento.
Para Horn, a concentração de projetos imobiliários de luxo em poucos bairros começa a dar lugar a uma estratégia de espalhamento de empreendimentos em células de alta renda da capital paulista. “São Paulo é tão grande que tem gente que mora numa região e não quer ir para outra. Elas avaliam seus bairros como nobres. Por isso, existem miolos de nobreza no Tatuapé, em Santana, na Vila Mariana, no Paraíso, em Pinheiros e em Moema.”
Baseado nisso, diz ele, o mercado tem conseguido explorar as nobrezas de cada bairro. “Tem gente que faz questão de morar num bairro e que seus filhos também morem lá. Para eles, só existe aquele bairro onde vivem. O resto é longe, é feio ou tem muito trânsito”, afirma.
O diretor de locação e pesquisa da CBRE, Felipe Giuliano, afirma que o polo comercial da região do Brooklin, que abriga nomes como Samsung e BMW, tem se beneficiado da retomada do trabalho presencial nos anos pós-pandemia. Como consequência do desejo das pessoas de morarem perto de onde trabalham, os imóveis residenciais do entorno tendem a se valorizar.
“Na pandemia, todas as regiões sofreram com vacância de escritórios. Historicamente, a região tem empreendimentos novos e de qualidade. 82% dos projetos de lá são classe A e isso atrai empresas, especialmente as multinacionais, porque o bairro tem escolas internacionais”, diz Giuliano.
Segundo ele, na pesquisa trimestral da CBRE, foi observado que as empresas voltaram ao presencial com frequência de três a quatro vezes por semana. “70% dos prédios voltaram a ter mais de 80% de ocupação. Na Chucri Zaidan, a absorção bruta foi a maior da história no ano passado. De 2021 a 2023, a vacância caiu 7 pontos porcentuais, o que é bastante coisa”, diz.
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Tendências nos imóveis de luxo
O copresidente da Cyrela conta que os projetos voltados ao alto padrão ficam cada vez mais modernos e completos, com áreas de lazer de todo tipo, porque o público passou a valorizar mais o lugar onde mora, especialmente depois da pandemia de covid-19.
“A gente se dá conta na vida que, depois da família, o que mais nos recarrega as energias é o lugar onde moramos. Ninguém consegue ser feliz porque tem duas semanas de férias. Você não vai sofrer 365 dias por ano para falar que foi feliz em 10. O que dá felicidade para as pessoas é ter um lugar que todo dia você chega, se sente bem, se desestressa, faz o teu esporte ou anda no seu parque”, diz.
Os parques são outro ponto que passou a ser parte de projetos de alto padrão, reduzindo a dependência de ter terrenos próximos a parques já existentes. Por isso, projetos como o Parque Global, da Benx, e o Eden, da Cyrela, ganham seus próprios parques.
“A gente gostaria que existissem mais projetos imobiliários com áreas verdes. As empresas estão reconhecendo agora o bem-estar que o verde traz para as famílias. O que falta é o que as pessoas querem, e o que falta em uma cidade é o verde”, afirma Horn.
O diretor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU), Valter Caldana, diz que iniciativas como essa, com comércios e parques abertos ao público, tendem a gerar benefícios a todo o bairro e, por consequência, valorizam mais os imóveis.