A FG Empreendimentos é a empresa responsável por grande parte dos prédios mais altos do País, na cidade de Balneário Camboriú, no litoral de Santa Catarina. Jean Graciola, presidente e filho do fundador da FG, Francisco Graciola, conta que a empresa não só almeja vender mais seus apartamentos nos prédios gigantes para residentes de São Paulo e Minas Gerais, como também para quem mora no exterior.
“Fora do País, eu tenho três públicos. Primeiro, é um brasileiro que mora fora e tem o dinheiro dolarizado. Ele quer investir aqui no Brasil de alguma forma que tenha um resultado bom no investimento. Depois, o americano e o europeu que têm algum vínculo com o Brasil. Nós temos muito mercado no exterior, mas temos de mostrar para esse pessoal o que é a cidade de Balneário Camboriú. Esse é o trabalho que a gente está fazendo a partir deste ano, com a família Aveiro. Nós fizemos uma parceria com o Cristiano Ronaldo, com a dona Dolores, que é a mãe dele e da Katia”, afirma.
A empresa prepara o lançamento de uma nova torre de 110 andares em Balneário Camboriú e quatro resorts, dois deles na Praia Brava, em Itajaí (SC). Neste ano, a empresa, de capital fechado, estima que irá atingir R$ 2 bilhões de volume geral de vendas, um salto de 56% em um ano.
Leia os principais trechos da entrevista a seguir.
A cidade de Balneário Camboriú tem os maiores preços por metro quadrado do País, segundo o Índice FipeZap. Na sua visão, o que causa esse efeito?
A cidade atrai gente do Brasil todo e até de fora, como da Flórida e da Europa. Nós temos um mercado muito mais abrangente do que outras cidades. Mesmo as grandes cidades da região, como Curitiba e Florianópolis, não conseguem ter a qualidade de vida, a segurança e o retorno do investimento que existe aqui. São Paulo é a maior economia da América Latina, e vendemos, em 2022, só 2% do VGV (Valor Geral de Venda) para o Estado. Para Minas Gerais, vendemos menos de 1%. Ainda existem muitos mercados no próprio Brasil que ainda não atingimos. Preciso ir lá no interior da Bahia, que é um mercado muito forte de agronegócio, assim como Rondônia. Infelizmente, a gente está perdendo muito cliente até para o Uruguai, que tem empreendimentos como o Hotel Fasano e projetos da JHSF. Precisamos trazer esses clientes para cá, mostrando quais são os diferenciais. Ao mesmo tempo, precisamos fortalecer cada vez mais os mercados de Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Paraná.
Estrangeiros também são parte do público que compra apartamentos em Balneário Camboriú?
Fora do País, eu tenho três públicos. Primeiro, é um brasileiro que mora fora e tem o dinheiro dolarizado. Ele quer investir aqui no Brasil de alguma forma que tenha um resultado bom no investimento. Depois, o americano e o europeu que têm algum vínculo com o Brasil. Nós temos muito mercado no exterior, mas temos de mostrar para esse pessoal o que é a cidade de Balneário Camboriú. Esse é o trabalho que a gente está fazendo a partir deste ano, com a família Aveiro. Nós fizemos uma parceria com o Cristiano Ronaldo, com a dona Dolores, que é a mãe dele e da Katia. É um processo de internacionalização da marca, apesar de não construirmos lá fora.
Como será o projeto da FG Tower, que será o segundo prédio mais alto do País, com 110 andares?
A nossa ideia é criar um Open Shopping na Avenida Brasil Shopping, que vai ser reurbanizada. Nós temos um terreno bem no coração da cidade, muito bem localizado, com quase 10 mil metros. Primeiro, nós precisamos trazer para o Balneário marcas de luxo, como Gucci, MS, Louis Vuitton, Armani Home e Versace. Muitas dessas marcas estão procurando um lugar na cidade. Eu tive reuniões com várias delas. O projeto terá três andares, com restaurantes no térreo e marcas de arquitetura e decoração nos pavimentos acima. O empreendimento terá mais três pavimentos de espaços comerciais, o nosso escritório em cima e as unidades residenciais atrás.
Por que a empresa planeja a criação de resorts na região de Balneário Camboriú?
Hoje, nós não temos uma marca renomada. Nós não temos uma marca de grife internacional. A ideia é criar outro Open Mall na Praia Brava. Temos um empreendimento lá com 220 mil metros quadrados de obras. O prédio terá 300 apartamentos de hotelaria e 450 apartamentos residenciais. A ideia é levar a hotelaria para uma região que tem uma ligação com a Mata Atlântica. A rede Emiliano comprou uma área ali também para criar um projeto misto, com hotelaria e residencial. Temos o Fazzenda Park Hotel, que fica a 40 minutos de Balneário, fechou o ano passado com 90% de ocupação e hoje está com 97%. Estamos ampliando o hotel para ir de 400 a quase 600 apartamentos. Ele leva clientes de Balneário para lá, e precisamos trazer a hotelaria e eventos corporativos e casamentos para cá, como o Rosewood fez muito bem em São Paulo no Edifício Matarazzo. Esse projeto deve ter 100 pavimentos. O empreendimento na Barra Norte vai ter a área aberta ao público mais embaixo. Na Barra Sul, a ideia é fazer uma área turística em cima do prédio, aberta ao público, como um grande mirante. Serão quatro empreendimentos nessa linha, com Open Mall, hotelaria, restaurantes e áreas de eventos. Dois serão na Praia Brava, no Norte e no Centro-Sul, e os demais serão em Balneário, no Norte e no Sul. Três deles estarão de frente para o mar e um ficará na segunda quadra. Estamos negociando com marcas de nível internacional para esses projetos.
Leia também
Como é a negociação com o poder público para construir prédios com 50 ou 100 andares?
O plano diretor vem desde 2010 e não permite apartamentos pequenos para a cidade não virar uma bagunça. Os apartamentos têm de ser de qualidade. Não podemos fazer apartamentos de 50 m². O plano não tinha limite de altura. Foram criadas outorgas e as compramos. A área privativa dos apartamentos precisa ser grande, como 170 m² ou 210 m², e não menos do que isso. No fim do ano, deve haver aprovação para construções em outras regiões da cidade também. Como nunca houve um limite de altura, buscamos a tecnologia para construir os prédios porque o terreno de frente para o mar custa muito caro. Um único metro quadrado de terreno custa R$ 150 mil. Por isso, utilizamos o limite máximo, estudando o impacto para a cidade, é um processo que leva tempo e pode precisar da construção até de novas ruas. Em alguns casos, trocamos a outorga onerosa (o direito a construir) e trocamos pela obra. Por exemplo, se temos R$ 150 milhões a pagar de outorga, trocamos isso por obras públicas, como a da orla. Garantimos, assim, que a obra seja feita com qualidade e não seja abandonada. Essa parceria público-privada é muito boa. Fizemos o projeto de reurbanização da Avenida Atlântica, que acabou de ficar pronto.
Ainda há oportunidades para construir prédios na cidade?
Temos hoje um landbank (banco de terrenos) de 3,5 milhões de m². Temos 80% dos terrenos de frente para o mar, 50% dos terrenos na Avenida Brasil e 50% dos terrenos frente-mar no Norte da Praia Brava. Nossa parcela de mercado hoje é de 45%. Depois da pandemia, os clientes passaram a comprar um apartamento para cada membro da família, e não só um para todos. Muita gente usa os imóveis como primeira ou segunda casa. A cidade tem cachoeira, tem neve a duas horas e meia de distância. Nós temos um Estado mais completo, principalmente, para os imigrantes. Para as pessoas que gostam de um clima europeu, é mais charmoso. Outro ponto importante é que temos produtos construídos pela FG que custam de R$ 1,5 milhão até R$ 70 milhões.
Quais são as diferenças entre esses apartamentos?
Pode ser um apartamento menor, com três suítes, um pouco mais afastado do mar, ou um maior que fica de frente para o mar. Todo o financiamento é feito com a gente, não repassamos 90% dos clientes para bancos. A carteira de recebíveis hoje é de R$ 4 bilhões.
Por quê?
Isso fideliza o cliente e permite o upgrade. Ele pode pegar o apartamento que comprou e se valorizou e dar de entrada para comprar um apartamento maior ou melhor. Boto o apartamento à venda na nossa unidade FG Opportunity e coloco na nossa carteira de recebíveis. Além disso, temos uma empresa de arquitetura, que faz 50 ou 60 apartamentos por ano.
Além de ações de marketing, o que a empresa faz para atrair clientes de alta renda para a cidade?
Estamos com escritório em São Paulo, focando na cidade. O VGV que vem da capital paulista foi de quase 5% em 2023 e queremos chegar a 10% neste ano. No final do ano, queremos abrir um escritório em Miami para atingir o cliente brasileiro que está lá fora e o americano que tem algum tipo de vínculo com o Brasil. O marketing ‘boca a boca’ é muito forte, especialmente no agronegócio. Lançamos um prédio de 60 pavimentos, e um cliente do Mato Grosso comprou um. Acabamos vendendo 20 apartamentos para pessoas da mesma região. São apartamentos de mais de R$ 20 milhões. O prédio se chama Titanium Tower. A gente brinca que eles queriam mudar o nome para Mato Grosso Tower ou Agro Tower.
Qual é a estratégia de lançamentos para evitar que a demanda de imóveis de luxo se torne maior do que a oferta e reduza os preços?
Como a gente tem um landbank grande, conseguimos deixar vários projetos engavetados e avaliar o melhor momento para lançar mais projetos em uma localização que vendeu bem. Se um produto vendeu bem, não posso perder o momento de lançar outro na mesma área. Além da capitalidade de produtos em fase de obras, que são 15 empreendimentos, nós temos vários produtos que eu posso tirar da gaveta e tocar.
A FG ainda é uma empresa de capital fechado. Existem planos de abrir o capital na Bolsa?
A gente escuta o mercado, converso muito com os bancos. A nossa dívida líquida é negativa. Eu gosto de consultar o mercado e aprender mais sobre as possibilidades. Já tivemos conversas com amigos, fundos e grandes empresários sobre sociedades em projetos, mas, por enquanto, não vale a pena. Tem muitas coisas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), mas é um produto muito caro. Fomos a primeira empresa do setor no Brasil a conseguir financiamento da Finep (Financiadora de Estudos e Projetos), por causa de tecnologia e inovação, com juros de 6% ao ano.
Leia também
O crescimento do negócio continuará a ser orgânico ou há planos de aquisições de outras empresas?
A aquisição eu considero mais, mas não de empresas, de ativos. Se a empresa não for boa, não for sadia, a gente está comprando um monte de problemas. Claro, se a empresa for boa, compramos. A nossa empresa de arquitetura veio de uma aquisição. Em vez de montar uma equipe e criar uma companhia, compramos 50% de uma que já estava no mercado. Antes disso, estudamos o negócio por seis meses.
Há a intenção de fazer uma expansão de projetos para outras regiões no País?
Temos um litoral muito extenso em Santa Catarina. No planejamento de cinco anos, estamos focados na região de Balneário Camboriú, mas, dependendo da viabilidade do projeto, podemos fazer algo fora daqui.