A crise econômica enfrentada pelas varejistas Americanas, Marisa e Tok&Stok neste começo de ano afeta não só o consumo, mas também o setor de fundos imobiliários. A Americanas, por exemplo, deve R$ 3 bilhões em aluguéis e outras taxas para administradoras de bens e imóveis, de acordo com levantamento feito pelo Estadão, com base na lista de credores entregue à Justiça.
O número de investidores em fundos imobiliários teve um salto conforme a taxa Selic traçava uma trajetória de queda até os 2% ao ano, em agosto de 2020. De 2018 para 2022, o número de investidores nesses ativos cresceu 950%, indo de 208 mil para quase 2 milhões, segundo levantamento da XP. Com o interesse em alta, novos fundos foram lançados. O número foi de 173 em 2018 para 350 em 2022. O patrimônio líquido mais do que triplicou, passando de R$ 54 bilhões para R$ 191 bilhões.
O fundo imobiliário mais afetado pela recuperação judicial da Americanas a toque de caixa é o Max Retail, conhecido pela sigla MAXR11. Gerido pelo banco BTG Pactual, o fundo tem patrimônio de R$ 138,5 milhões e 4.132 cotistas. Na sua composição, o MAXR11 tem 34% da receita vinda de aluguéis que eram pagos pela Americanas. A dívida da varejista com o fundo, referente ao mês de dezembro de 2022, é de R$ 514.179,37. O valor representa R$ 0,46 por cota. Em fato relevante, o fundo avisou investidores sobre o calote da Americanas, que só deve pagar suas dívidas após a elaboração de um plano de recuperação judicial, a ser aprovado em assembleia de credores. Procurado, o BTG Pactual não comentou o caso.
Outros fundos afetados pela recuperação judicial da Americanas, em um nível menor, foram GGRC11 (GGR Covepi Renda FII), XPLG11 (XP Log FII), LVBI11 (FII VBI Logístico), BRCO11 (Bresco Logístico), VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos FII), RBRL11 (Rbr Log – Fundo de Investimento Imobiliário) e HGLG11 (CSHG Logística). Já a renegociação de dívidas da Marisa afeta os fundos BVAR11 (Brasil Varejo) e KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária), enquanto a da Tok&Stok afeta o Vinci Logística (VILG11), que já entrou com ação de despejo.
Para Artur de Almeida Losnak, contribuidor do TC, os galpões logísticos ganharam muitos clientes que precisavam do espaço para gestão de estoque, especialmente por causa do boom do comércio eletrônico durante o auge das restrições sanitárias da pandemia de covid-19. “A indústria de fundos imobiliários se expôs muito ao e-commerce, cresceu bastante e agora passa por uma revisão. Mas não vejo problemas para a indústria. É economia real. Faz parte do jogo”, diz.
Para Losnak, o investidor que comprou recentemente os primeiros fundos imobiliários em busca de rendimentos mensais pode ter uma surpresa negativa se tiver algum dos ativos afetados pela inadimplência das varejistas que passam por problemas financeiros. “O grande desafio é o susto negativo no recebimento de dividendos, mas não deve chegar a 10%. É importante entender se isso será recorrente ou se será pontual”, diz.
Além dos dividendos, o investidor pode se assustar com a queda nos preços das cotas. Por exemplo, o fundo Max Retail (MAXR11), operado pelo BTG Pactual e exposto à Americanas, caiu mais de 13% em 40 dias, desde que a varejista anunciou inconsistências contábeis. De acordo com levantamento do TC/Economatica, os fundos afetados pela inadimplência das varejistas tiveram queda quase quatro vezes maior do que a do Ifix, índice que reúne todos os principais fundos imobiliários, que teve queda de 1,45% no mesmo período.
“O lado bom do mercado de fundo imobiliário é que a terra é limitada. Com o crescimento do PIB, deve haver um crescimento do e-commerce. A Americanas perde espaço para Magazine Luiza e Via desde 2018. Não foi algo que aconteceu recentemente. Sempre devemos olhar primeiro o operacional da empresa e depois para o financeiro, que multiplica uma operação ruim”, pondera Losnak.
Na visão de analistas, o investidor não precisa se desesperar e vender os ativos. Em vez disso, deve rever os seus investimentos, analisando caso a caso quais são os imóveis de cada fundo imobiliário. As informações financeiras são reportadas mensalmente nos próprios sites de cada fundo.
Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários e listados da XP, diz que o cenário macroeconômico de juro e inflação altos, assim como questões de gestão das empresas de varejo explicam os motivos particulares de cada varejista enfrentar dificuldade para honrar suas dívidas, inclusive os aluguéis. O caso da Americanas, diz ainda, pode movimentar o mercado nos próximos meses.
“Quando a Americanas pediu recuperação judicial, entendemos que ela teria de despriorizar o canal digital, que queimava caixa, e focar em lojas físicas. Se ela fizer essa redução de escopo, não faz sentido manter todos os galpões logísticos que tem hoje”, afirma. Para a especialista, o setor de fundos imobiliários terá impacto diferente da inadimplência das empresas, dependendo, especialmente, da localização dos imóveis do portfólio e da capacidade de repor inquilinos.
Impacto no mercado
O impacto da inadimplência das varejistas no mercado de fundos imobiliários tende a ser limitado. Caio Nabuco de Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, afirma que o impacto da inadimplência das varejistas para os fundos é moderado, apesar de o ano de 2023 ter um horizonte desafiador diante da alta taxa de juros e da incerteza fiscal.
“Em termos de receita imobiliária, os fundos perdem os aluguéis. Se há redução de ocupação ou inadimplência, o retorno de curto prazo do cotista é menor. Mas o valuation dos fundos não necessariamente depende disso. Um fundo com imóveis bons, bem localizados e com boa gestão pode ficar desocupado, mas ser alugado novamente no futuro. Hoje, há um impacto, mas não é o fim do mundo”, diz Araujo.
O analista lembra que os fundos imobiliários são tanto usados como forma de adentrar nos investimentos de renda variável pela primeira vez, devido ao baixo valor das cotas, entre R$ 60 e R$ 150, quanto como fonte de complemento de renda dos investidores mais experientes, devidos aos pagamentos mensais de dividendos. Apesar dos desafios de curto prazo, Araujo diz que a perspectiva segue positiva para os fundos imobiliários no longo prazo.
Atualização: Em nota, a Americanas informou ao Estadão o seguinte:
“A Americanas nega que os créditos de aluguéis e despesas inerentes à locação de imóveis utilizados pela companhia para sua operação e contidos na lista de credores somem R$ 3 bilhões, conforme veiculado em reportagem do Estadão no último dia 6 de março, com o título “Perda de aluguéis de varejistas reduz ganhos de fundos”. A companhia afirma que os créditos de alugueis e taxas imobiliárias totalizam cerca de R$ 127 milhões, valor substancialmente inferior ao informado pela reportagem em questão”.