Há quase dez anos, um grupo de cotistas aguarda para exercer seu direito de relaxar em um resort de luxo que está sendo erguido em Sertaneja, município com menos de 10 mil habitantes na região Norte do Paraná (a cerca de 80 km de Londrina). A entrega, que estava prevista inicialmente para 2013, agora está prometida para o ano que vem. Desde então, o projeto já mudou de mãos e ganhou uma nova marca poderosa – a da Hard Rock Resorts –, mas mesmo assim ainda não saiu do papel.
O projeto hoje está na mão da Venture Capital Participações e Investimentos (VCI), parceira do grupo americano no Brasil, que anunciou o acordo em dezembro de 2017, assumindo dois empreendimentos do tipo – o do Paraná e um no Ceará – cujos donos originais tinham enfrentado dificuldades financeiras. Quase cinco anos depois, esses projetos, além de outros que a VCI anunciou do zero, continuam na promessa.
Hoje, quase 6 mil cotistas dividem o direito de propriedade do resort no norte paranaense: entre quem fez o investimento, reina a incerteza sobre quando o hotel ficará pronto e certo desânimo com a aquisição. Desde o início da parceria com a Hard Rock, o VCI lançou empreendimentos com potencial de gerar R$ 8 bilhões em vendas.
Processos na CVM e inquérito na PF
Mas o ceticismo dos clientes não se resume a reclamações em redes sociais e em órgãos de direito do consumidor. Vai muito além. Há acusações de irregularidades contra os responsáveis pelos projetos em dois processos na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Procurado, o órgão disse não comentar processos em andamento.
As suspeitas levantadas pelo regulador do mercado também passaram a ser averiguadas pela Polícia Federal e pelo Ministério Público Federal. O inquérito da PF, ao qual o Estadão/Broadcast teve acesso, apura potenciais crimes de emissão de valores mobiliários sem lastro ou com garantia insuficiente, além de falsidade ideológica.
Procurada, a empresa nega irregularidades e afirma que até o momento nada foi comprovado em nenhuma instância, mesmo após anos de verificações. Também sustenta que parte das acusações se refere a captações de recursos feitas por um antigo dono de um dos projetos. Diz ainda ter passado por diligências de cinco meses e afirma acreditar em sua absolvição no julgamento, aguardado para dezembro deste ano na CVM.
Cotas ainda estão sendo vendidas
A companhia segue vendendo cotas dos hotéis em regime de frações (multipropriedade) e montou uma nova operação no mercado de capitais que pretende arrecadar um total de R$ 607 milhões para financiar as obras. A primeira fase da captação, de R$ 230 milhões, já está em andamento.
Uma emissão de debêntures de R$ 100 milhões, feita pela VCI em 2017, havia levantado pouco menos de R$ 35 milhões. Os investidores foram fundos que tinham como cotistas RPPS (fundos de pensão) municipais – ou seja, com recursos voltados ao pagamento futuro de aposentadoria de servidores de prefeituras. Os papéis foram quitados pela companhia depois que entraram no radar da CVM.
O projeto do Paraná já havia dado origem a outras duas emissões: um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), montado durante a coordenação dos antigos donos, a incorporadora Teixeira Holzmann, e uma nova emissão de debêntures, também distribuídos a fundos com RPPS. A expectativa era levantar R$ 130 milhões, mas a soma ficou em menos de R$ 50 milhões.
A VCI informou, em 2019, ter recebido ainda um aporte de R$ 327 milhões de um fundo de Cingapura. Agora, iniciou a operação para captar os R$ 607 milhões por meio de um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FDICs) e tem cartas de autorização para empréstimos junto ao Banco do Nordeste (BNB) e a instituição de fomento da região Sul (BRDE), espécie de BNDES local, num total de R$ 100 milhões. As emissões têm em comum o uso de recebíveis do projeto como garantia ou lastro.
Uma avaliação preliminar feita pela Austin Ratings para o novo FDIC classifica o risco da operação como “relevante” ao atribuir nota brBB(sf) à transação – a quinta mais perigosa numa escala com 10 níveis. “Apesar das características positivas da carteira de crédito em termos de aspectos como pulverização, distribuição regional dos devedores e performance de pagamentos, os rating em nível de risco brBB(sf)(p) refletem exposição ao risco de performance das obras.”
Obras evoluem lentamente, empresa tenta acelerar
Apesar dos recursos levantados e do fluxo contínuo de vendas, os clientes se queixam há meses do ritmo lento de evolução das obras e da falta de prestação de contas. “Tem sempre gente batendo martelo lá, quebrando uma parede aqui ou ali, mas do jeito que está indo vão mais de 20 anos para acabar a obra”, diz um cliente que costuma visitar o local no Paraná e esteve na obra há cerca de dois meses.
Recentemente, porém, houve avanços em relação às queixas. Na obra do Paraná, a contratação de uma nova construtora elevou o número de trabalhadores para 240 pessoas, com a expectativa de alcançar mais de 600 funcionários no início de 2023. Anteriormente, eram 114 operários, segundo informou a empresa. No Ceará, são hoje 608 trabalhadores, ante os 280 no passado, de acordo com a VCI. A expectativa é que sejam mais de 1 mil pessoas no canteiro cearense no ano que vem, segundo a empresa.
A evolução das construções agora é acompanhada por auditorias da Cushman & Wakefield, especializada na área imobiliária. A VCI também trouxe profissionais com experiência no mercado imobiliário, como o CEO Fábio Villas-Bôas, ex-Tecnisa, bem como ex-executivos do Bradesco.
Documentos sobre a nova captação informam que, em agosto, as obras estavam com evolução de 33,8% no Paraná e 53,5% no Ceará. Relatório de avaliação elaborado em 2018 para a emissão de debêntures, porém, informava que a construção do empreendimento paranaense estava com evolução de 90%. Segundo a VCI, esse porcentual se refere ao antigo projeto, com menos quartos e em área menor, além de se tratar de um hotel mais simples do que o atual.
A empresa alega que precisou fazer adaptações ao padrão da marca internacional, inclusive com a demolição de partes existentes, e também diz ter sido prejudicada pelas restrições da pandemia. Segundo a empresa, 46,44% da obra estão concluídos no Paraná e 65,17%, no Ceará.
Cancelamentos e posicionamento do Hard Rock
Até o momento, a empresa tem cerca de 16 mil contratos de frações vendidos para os dois hotéis, com volume superior a R$ 1 bilhão em recebíveis. Para os oito projetos, a estimativa é chegar a 90 mil clientes. A expectativa é que eles sejam financiados no mesmo modelo, feitos com base nos recebíveis, com custo estimado de R$ 800 milhões para cada hotel.
O índice de cancelamentos nas cotas já vendidas, os chamados distratos, somavam R$ 358,4 milhões no período analisado pela auditoria do FDIC, entre julho de 2018 e março de 2022. As mais de 700 reclamações acumuladas no site Reclame Aqui contra a empresa indicam que essa conta talvez possa aumentar. Há também mais de uma centena de processos distribuídos entre Ceará, Paraná e São Paulo de clientes que pedem ressarcimento.
Procurado, o Hard Rock Internacional afirmou que monitora todas as fases dos seus negócios no País. “O Brasil é e continuará a ser um mercado importante para a Hard Rock International”, afirmou a empresa, em nota. A rede americana disse também que será responsável pela operação e gestão dos hotéis do Paraná e de Fortaleza. “A VCI é a parceira para a incorporação, construção e comercialização dos empreendimentos, no modelo multipropriedade.”
Segundo a companhia estrangeira, os novos hotéis do Ceará e do Paraná, “que vão inaugurar no segundo semestre de 2023, se juntarão às unidades do Hard Rock Café – em Curitiba, Fortaleza, Gramado (RS) e Ribeirão Preto (SP) – e do Hard Rock Live, em Florianópolis.”