O presidente da incorporadora de alto padrão Idea!Zarvos, Otávio Zarvos, afirma que os segmentos de luxo e de baixa renda do mercado imobiliário conseguiram avançar em 2023, enquanto as vendas de apartamentos para a classe média de São Paulo ficaram estagnadas.
A empresa decidiu apostar no mercado de luxo da cidade de São Paulo há cinco anos. Neste ano, os apartamentos lançados pela incorporadora chegam a custar até R$ 28 milhões. “A gente estaria sofrendo muito se tivesse focado em empreendimentos para a classe média. Mas estamos preparados para voltar ao segmento assim que o País melhorar”, diz Zarvos.
O executivo acredita que os preços do mercado imobiliário estejam defasados na cidade, especialmente em bairros nobres, como Jardins, Itaim Bibi e Vila Nova Conceição, e que o Plano Diretor tende a aumentar a concentração do público de alto padrão nesses bairros, em vez de reduzi-la.
Leia os principais trechos da entrevista a seguir.
Como o mercado imobiliário de alto padrão é afetado pela trajetória de queda da taxa de juros?
A taxa de juros tem uma perspectiva de cair, mas isso ainda não se refletiu muito em vendas. Estamos com ritmo de venda médio. Não está ruim, mas também não está bom. A nossa expectativa é que, a qualquer momento, isso comece a dar uma virada. Às vezes, o mercado imobiliário é um pouco irracional. Há um efeito manada. No mercado imobiliário de hoje, os segmentos de alto luxo e de baixíssima renda estão andando. No meio dos dois, onde está a grande massa, o mercado está parado. A gente estaria sofrendo muito se tivesse focado em empreendimentos para a classe média. Mas estamos preparados para voltar ao segmento assim que o País melhorar.
O que tem atraído o consumidor de alto padrão no mercado imobiliário?
A localização, a vista e a arquitetura são muito importantes. Nós procuramos não vulgarizar as áreas comuns com coisas que consideramos ridículas, como um lago de carpas ou uma sala de cinema. Oferecemos as coisas que realmente são usadas, como a academia. Quando o prédio é para a família, ter uma área para crianças é importante. Se são apartamentos menores, ter uma lavanderia é legal. Na piscina do condomínio, que sabemos ser pouco usada, estamos mudando nosso conceito. Muitas vezes, além de a piscina não ser usada, ela é horrorosa. Se ela ficar em um lugar bonito, você pode trabalhar com seu notebook lá no final do dia. Em alguns casos, colocamos a piscina no rooftop, por exemplo.
Os preços dos terrenos e imóveis em São Paulo terão estabilidade ou tendem a subir mais com a queda da Selic?
Imaginamos que os preços dos terrenos ainda vão subir. Os preços estão defasados de maneira geral. As empresas estão vendendo apartamentos em ritmo baixo, mas também com margem muito baixa. Assim que a taxa de juros se consolidar e o consumidor estiver otimista, acredito que teremos uma correção de preço dos imóveis.
Quais bairros serão mais afetados por esse reajuste de preços?
Principalmente, aqueles que estão em localizações nobres, onde há pouquíssimos terrenos para novos empreendimentos, como nos bairros do Itaim Bibi, Jardins, Vila Nova Conceição, Vila Madalena e Pinheiros. Os terrenos já eram escassos nessas regiões e tivemos um boom imobiliário na última queda de juros. Ele começou a se refletir nas obras há dois ou três anos, porque o processo de incorporação é demorado. O ciclo todo leva de cinco a seis anos.
O que faz a classe mais rica permanecer em poucos bairros da cidade?
A classe média alta de São Paulo não tolera uma distância muito grande de onde já está acostumada a morar. Já a classe super alta não vai para outros bairros. No Itaim Bibi, demolimos dois prédios para criar um novo empreendimento residencial. Os preços desses terrenos estão ficando altíssimos. Vai ter uma hora que vai ficar tão caro que forçosamente vai ter de ter uma nova fronteira para prédios de luxo em São Paulo. Bairros como Santana ou Tatuapé têm riqueza. Mas quem mora nos Jardins não vai para Santana. É mais fácil essa pessoa de Santana ir para os Jardins. Há um status que funciona como um buraco negro que atrai o público de alta renda para esses poucos bairros.
Há planos de expandir os imóveis voltados à locação nesses bairros?
Sim. Estamos fazendo apartamentos residenciais para renda. Ainda são poucos, cerca de 30, que já estão alugados, na Vila Madalena. Mas estamos construindo também no Itaim e em Pinheiros. São apartamentos de alto valor de aluguel, prontos e mobiliados. Não são apartamentos para morar a vida toda, mas para um ano ou seis meses. Não alugamos para curtas temporadas, apesar de saber que há uma demanda enorme por isso.
Otávio Zarvos, presidente da Idea!Zarvos
Perdizes está se consolidando como um bairro de alto padrão em São Paulo?
Perdizes sempre foi um bairro consolidado de classe média alta. O bairro foi totalmente edificado. A nova fronteira de Perdizes veio quando o Plano Diretor permitiu fazer prédios mais altos que ficam nos eixos de transporte da cidade, perto da Avenida Sumaré. O bairro está atraindo famílias de classe alta, mas tem muito mais disponibilidade de terrenos do que um bairro como os Jardins, só que não tem um status tão elevado. Perdizes vai ter metrô, mas não é que influencia nisso, e sim o zoneamento. Se a classe média alta tem de fazer três transbordos para chegar ao trabalho, ela vai de carro.
O Plano Diretor não ajuda a reduzir a concentração da população de alto padrão na cidade?
São Paulo tem um Plano Diretor que vai concentrar mais ainda a riqueza que já era concentrada na cidade. Se não tivesse o Plano Diretor, não teria mais como construir em uma boa parte do Itaim Bibi, dos Jardins ou da Vila Nova Conceição. Se não tivesse o Plano Diretor de oito anos atrás, eu nunca compraria um prédio para demolir e construir duas vezes a área. Hoje, chega a quase seis vezes. Com isso, vale a pena demolir os prédios antigos.
Projetos sofisticados em bairros que não sejam de alto padrão não atraem o público de alta renda?
Sim. Por exemplo, na Vila Madalena, tinha uma região que era consolidada, onde ficam os bares, e lá o zoneamento não mudou. Mas tem outra região que é meio periférica, perto da Heitor Penteado, onde está a saída do metrô da Vila Madalena. Era uma região sem status nenhum, valia a metade do que valia uma casa perto do bar do Genésio. Por ser próxima ao metrô, o zoneamento ali mudou. Quase toda essa região teve demolições para construção de novos prédios e criou-se ali um novo status. Nós mesmos construímos lá três ou quatro prédios. A mudança foi positiva. O lado negativo é que o zoneamento é problemático porque é um remédio igual para a cidade inteira. Por isso, você conserta um bairro e estraga outro. O ideal seria que o Plano Diretor fosse mais diferenciado. Os bairros de São Paulo são muito diferentes, não têm as mesmas necessidades.