As incorporadoras que atuam no segmento de médio e alto padrão tiveram uma temporada de balanços marcada pela resiliência das vendas, que ajudou a encorpar o faturamento. Mesmo assim, houve perda de margens e de lucro, na média, com algumas empresas afetadas por projetos menos rentáveis.
As nove maiores incorporadoras do segmento que já divulgaram seus balanços (Cyrela, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Mitre, Moura Dubeux, Trisul e Tecnisa) tiveram lucro conjunto de R$ 365,7 milhões no terceiro trimestre de 2023, o que representa queda de 16% em relação ao mesmo período de 2022.
Já a receita líquida somou R$ 3,59 bilhões, alta de 11% na mesma base de comparação. A margem bruta média - que representa a lucratividade da empresa - encolheu de 28,9% para 25,0%, e a margem líquida baixou de 13,4% para 10,2%.
Os lançamentos conjuntos caíram 30%, para R$ 2,8 bilhões, em um sinal de maior cautela das empresas e maior foco na redução dos estoques. As vendas cresceram 7,5%, para R$ 3,7 bilhões (patamar bem acima dos lançamentos no trimestre).
“As empresas estão lançando menos porque o mercado está mais difícil devido aos juros altos”, afirma o analista de construção civil do BTG Pactual, Gustavo Cambaúva. “Essas empresas já não conseguem subir tanto os preços e algumas tiveram perda de margem”.
As taxas do crédito imobiliário estão na faixa de dois dígitos na maioria dos bancos, o que dificulta as vendas. Mesmo com o início dos cortes da Selic, a taxa do crédito habitacional só deve recuar daqui alguns meses. Considerando esse contexto, o crescimento das vendas foi um dado bastante positivo, na visão de Cambaúva. “Dá para dizer que o cenário das empresas, na média, foi excelente no atual momento de juros altos”.
Na visão dos analistas do Citi, André Mazini e Hugo Grassi, o trimestre das incorporadoras foi bom, embora um tanto discreto na parte operacional. “As vendas ainda foram consistentes, mas os incorporadores desaceleraram os lançamentos”, observa Grassi. “Se cair o juro, ajuda a incentivar a compra de imóvel”, emenda Mazini, ponderando que ainda não está claro quando isso deve acontecer.
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Os destaques positivos do terceiro trimestre, segundo os analistas, foram Cyrela, Lavvi e Moura Dubeux, com ganho e/ou manutenção das margens em patamares elevados. Isso aconteceu por causa de lançamentos mais concentrados em projetos de alto padrão e luxo, com maior rentabilidade. Já Mitre, Eztec, Trisul e Tecnisa tiveram queda na margem bruta, afetadas por questões variadas, como projetos de safras anteriores com menor velocidade de vendas, ofertas pontuais de descontos, subida de custos e/ou incidência de distratos.
Lançamentos em 2024
A previsão é que o ano comece morno em termos de lançamentos nos setores de médio e alto padrão, estima Cambaúva, do BTG Pactual. “A expectativa é que o volume de lançamentos fique estável ou, talvez, com algum crescimento muito pequeno. As empresas ainda estão cautelosas, então, devem começar o ano com o pé no freio”.
Já o time do Citi espera que os lançamentos tenham uma queda por causa de uma revisão dos projetos pelas empresas. Como o Plano Diretor acabou elevando o potencial construtivo de algumas regiões, os analistas esperam que as incorporadoras façam ajustes nos empreendimentos para explorar esses ganhos. Caso isso se confirme, os projetos deverão passar por licenciamento novamente, o que toma tempo.
“O ano de 2024 deve ter um volume de lançamentos aquém do que as incorporadoras poderiam fazer porque devem ‘reprotocolizar’ os seus projetos”, estima Grassi. “O bom é que isso vai ajudar a readequar a oferta. O estoque estava alto e incomodando as empresas”.