Para a parcela mais rica da população, o investimento em imóveis ajuda a obter renda, proteger o patrimônio e lucrar com a participação em novos empreendimentos residenciais de luxo. Gestoras de fortunas já têm áreas dedicadas à gestão desses ativos há algum tempo. Mas, se antes o foco era apenas na gestão das propriedades e dos aluguéis, agora elas também auxiliam os super-ricos a investir em novos projetos de incorporadoras, conquistando rentabilidade anual de até 25%, mais do que o dobro da taxa Selic atual (hoje em 10,5% ao ano). Ou seja, ao investir R$ 1 milhão, em 12 meses, o investidor recebe R$ 250 mil de lucro. Com essa estratégia, em cinco anos, o patrimônio chega a triplicar.
Com R$ 26 bilhões de ativos sob gestão, a consultora Portofino, que presta serviço de gestão patrimonial — ou wealth management, como se diz no mercado —, criou uma unidade para cuidar de imóveis.
Segundo Leonardo Bersot, sócio da Portofino Multi Family Office e responsável pela área de mercado imobiliário, além de gerenciar os imóveis e diversificar investimentos imobiliários em várias regiões e segmentos, a empresa faz negócios com incorporadoras para aumentar o patrimônio dos clientes.
Por meio de uma aliança chamada sociedade de propósito específico (SPE), a companhia se une a nomes como a Cyrela, SKR, Paulo Mauro, Jalgp, SDI e Benx, que atuam no segmento de luxo em bairros nobres de São Paulo, participando dos empreendimentos desde o começo.
“No desenvolvimento imobiliário residencial, não olhamos para menos de 25% de rentabilidade ao ano”, diz ele. A Portofino faz também análises estratégicas e estudos de viabilidade de investimentos imobiliários para auxiliar os clientes, que têm patrimônios que variam de R$ 5 milhões a R$ 1 bilhão.
Já empresas como a Captal ajudam os clientes a lucrar com imóveis de forma diferente. A companhia utiliza tecnologia para identificar novos projetos imobiliários logo que os pedidos de registro entram na Prefeitura, fazendo parcerias para obter lucro de 30% a 50% entre o início das obras e a entrega aos compradores. Líquida, a rentabilidade fica na casa dos 25% ao ano. Na prática, trata-se de uma permuta financeira, com a Captal comprando uma parte do terreno em troca de participação nas vendas das unidades habitacionais.
“Não fazemos investimentos para ganhar dinheiro na valorização ou no aumento do preço do metro quadrado da região. A gente já compra com desconto, de 35% a 45% em relação aos preços já praticados hoje”, afirma o cofundador e CEO da Captal, Leonardo Vianna.
Com um sistema que consolida cerca de 100 mil bases de dados, a companhia se dedica à análise dos dados para encontrar desequilíbrios de oferta e demanda em bairros nobres. Com isso, atrai como clientes fundos de investimento e gestoras de fortunas. Com esse modelo de negócios, a Captal se associou a projetos em bairros nobres da cidade, sendo os mais recentes Orla Paulistana (Itaim Bibi) e Cincinato Braga (Jardins), ambos da incorporadora Global Realty Brasil.
No empreendimento Orla Paulistana, o terreno de 700 m² foi criado a partir da demolição de um antigo edifício comercial de oito andares. O novo prédio residencial terá 16 andares, com um apartamento de 200 m² por andar, além de unidades menores que ficam nos andares mais baixos.
As unidades maiores têm três suítes. O edifício terá projeto de fachada assinado pelo escritório aflalo/gasperini arquitetos. Em média, os preços dos apartamentos maiores podem chegar a R$ 11 milhões. O valor geral de vendas (VGV) é de R$ 170 milhões.
Com o aumento da procura por gestão profissional de imóveis, a Sequóia Properties, especializada no segmento, viu seu portfólio crescer em ritmo acelerado no último ano. A carteira de 800 imóveis e valor de R$ 1 bilhão sob gestão subiu para 1,3 mil imóveis e R$ 2,7 bilhões em um ano. A maior parte, 70%, fica em São Paulo. No entanto, há ativos imobiliários em Estados como Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Bahia, Sergipe e Pernambuco. São imóveis de todos os tipos, desde galpões e terrenos, até imóveis comerciais e residenciais.
O perfil dos mais de 150 investidores é variado e inclui famílias com portfólio que vão de três a quatro imóveis até carteiras que superam R$ 100 milhões. “O imóvel transmite segurança, inclusive, contra a própria pessoa, que não vai usar o dinheiro para uma viagem ou alguma outra coisa. O imóvel tende a acompanhar a inflação, protegendo o valor real, desde que haja cuidado com ele. É uma forma de deixar o montante principal preservado, com distribuição de renda de aluguéis”, diz o CEO da Sequóia Properties, Joaquim da Rocha Azevedo.
Na Somma Investimentos, os clientes de alta renda, que têm fortunas de cerca de R$ 30 milhões, não só compram imóveis na planta para colocar para alugar, como faz a classe média, mas também utilizam o capital para financiar empreendimentos e lucrar com isso.
O sócio da Somma à frente do segmento imobiliário, Caio Cezar De Carvalho, conta que essa tem sido a estratégia usada, por exemplo, no litoral de Santa Catarina, que tem o metro quadrado mais caro do Brasil, segundo o Índice FipeZap, em cidades como Balneário Camboriú, Itapema e São José.
“Existem oportunidades diferentes para esse público. Quando precisam levantar capital barato, as construtoras oferecem para alguns investidores do mercado oportunidades de comprar unidades de diversas formas, montar terreno ou participar mesmo do projeto imobiliário todo, como sócio”, diz Carvalho. Desse modo, tanto o investidor sai ganhando, por ter mais lucro, quanto a incorporadora, por ter acesso a crédito barato.
Por meio de fundos exclusivos, as empresas Somma e Portofino oferecem aos demais clientes acesso a esses investimentos, que tendem a ter retornos bem acima da renda fixa tradicional. Assim, mesmo os investidores que não tem tanto dinheiro quanto os mais ricos conseguem participar da estratégia e lucrar com imóveis.
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Fundos imobiliários
Os fundos de investimentos imobiliários, ou FIIs, se tornaram populares no País a partir de 2019. Atualmente, são 476 FIIs listados na B3, a Bolsa de Valores brasileira, e eles operam em diferentes setores, gerando remuneração mensal livre de tributação, pois se classificam como dividendos, assim como no mercado de ações. Um investidor de FII pode lucrar mais (sem impostos) do que o proprietário de um imóvel, já que há incidência de imposto de renda sobre o aluguel.
Apesar da cultura de ser proprietário de muitos imóveis ainda ser forte no segmento de alta renda, essa mentalidade vem mudando e os FIIs ganham mais espaço na carteira de investimentos dos super-ricos. A sócia-diretora da assessoria de investimentos InvestSmart, Marina Lamnatos, lembra que o investidor pode ter tanto a renda livre de tributação e com uma estratégia que mitiga riscos, quanto evitar custos associados ao imóvel físico.
“Sobretudo depois da pandemia, o investidor olha de forma mais abrangente para o mercado imobiliário, incluindo fundos imobiliários de setores diferentes na carteira de investimentos. Na pandemia, uma grande quantidade de imóveis ficaram vagos e os proprietários ficaram com a conta IPTU e sem o aluguel”, afirma Marina.
Ainda assim, a especialista diz que uma carteira de investimentos saudável não deve ter mais do que 10% de alocação em fundos imobiliários.