THE NEW YORK TIMES - Em uma recente tarde de segunda-feira, os visitantes que saíam da tranquilidade da Catedral de St. Paul, no coração de Londres, podiam caminhar apenas alguns passos para o norte antes de serem atingidos por uma explosão de barulho: os sons quase ensurdecedores de uma furadeira hidráulica gigante. Alguns passos adiante, faíscas voavam de outro canteiro de obras.
A City de Londres, o histórico distrito financeiro da Grã-Bretanha, está repleta de construções, cuja intensidade não deve diminuir tão cedo.
A City of London Corp., o órgão governamental do distrito, aprovou dez novas torres de escritórios, incluindo uma que excederá a altura de todas as outras na área, conhecida localmente como Square Mile. No total, mais de 1,5 milhão de metros quadrados de espaço para escritórios estão sendo construídos, e outros 1,5 milhão de metros quadrados estão sendo planejados.
Os projetos, que transformarão o panorama do distrito, são uma grande aposta no futuro do local de trabalho após dois grandes choques no setor imobiliário comercial: o referendo do Brexit, que interrompeu os planos de desenvolvimento, e os lockdowns provocados pela covid-19, que deixaram as ruas da cidade desertas.
A taxa de vacância de escritórios da cidade foi de 9,5% no terceiro trimestre deste ano, de acordo com pesquisa da empresa de serviços imobiliários JLL, notavelmente mais alta do que a média de longo prazo, de 5,7%. Mas para novas construções, a taxa de vacância foi de apenas 1,4%.
As incorporadoras enfrentam um “ambiente favorável”, apesar dos desafios econômicos, incluindo inflação e altas taxas de juros, disse Chris Valentine, diretor da agência de escritórios da JLL no centro de Londres.
“Grande parte do banco de projetos de desenvolvimento existente na City de Londres já está pré-alugado, em oferta ou em negociação”, disse Valentine. Ele acrescentou que a demanda por escritórios “classe A”, com credenciais ecológicas e as mais modernas comodidades, continuará na segunda metade desta década.
A City of London Corp. está baseando suas estimativas de crescimento em um relatório que encomendou e que constatou que um grande aumento esperado de empregos no distrito apoiaria a demanda por espaço para escritórios, independentemente de o trabalho híbrido continuar sendo a norma.
“Ainda há capacidade para fazer mais”, disse Shravan Joshi, presidente do comitê de planejamento e transporte da corporação. Até 2040, a City precisará de 4 milhões de metros quadrados de espaço adicional para escritórios, acrescentou ele.
Apesar do otimismo, há riscos. A construção pode levar a um excesso de edifícios de escritórios mais antigos, que as empresas desocuparão. E há sempre a ameaça de que as empresas sejam atraídas para outros distritos comerciais, incluindo Canary Wharf, 3 quilômetros a leste.
Antes da pandemia, cerca de 540 mil trabalhadores se deslocavam para a cidade. Agora, mais empregos estão localizados no distrito - cerca de 617 mil -, mas menos trabalhadores vão ao escritório. O número de pessoas que entram e saem das estações do metrô de Londres na Square Mile é, em média, cerca de três quartos dos níveis anteriores à pandemia.
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A City of London Corp. está tentando atrair trabalhadores e visitantes de volta. Neste verão, a corporação criou um site para promover as galerias de arte, os locais históricos e outras atrações da City. Embora o distrito ainda seja amplamente ocupado por empresas de serviços financeiros e profissionais, os novos edifícios foram projetados para atrair locatários de pequeno e médio portes, especialmente empresas de tecnologia.
As autoridades também estão incentivando os desenvolvedores a disponibilizar espaços nas torres para o público, inspirados pelo sucesso do Sky Garden no topo do edifício “Walkie-Talkie” do distrito. Outro edifício, o mais alto da cidade, foi inaugurado no ano passado com uma galeria de observação no 58º andar chamada Horizon 22, e uma galeria também foi inaugurada no topo da nova torre vizinha.
A demanda por sustentabilidade é forte, e quatro quintos dos edifícios do distrito atendem aos padrões mais altos, disse Joshi. Os edifícios mais antigos estão enfrentando dificuldades de ocupação e, em resposta, a corporação está flexibilizando as regras para convertê-los em locais para cultura, educação superior ou hospitalidade.
Ainda assim, o foco geral é claro. “Nossa política básica é: primeiro o escritório”, disse Joshi.
Depois de mais de três séculos como o centro financeiro da Grã-Bretanha, a City de Londres teve dificuldades, a partir da década de 1990, para competir com Canary Wharf, antigas docas que foram reformadas para a construção de arranha-céus que poderiam oferecer muito mais espaço para os bancos e seus pregões. A expansão na Square Mile foi impedida por conta da proximidade com a catedral de St. Paul e outros edifícios históricos.
Nos primeiros anos de Canary Wharf, muitas empresas relutaram em se mudar para lá, e o projeto quase fracassou em meio a uma recessão e à falência em 1992 da Olympia & York, a empresa por trás do desenvolvimento do projeto. Mas as melhores conexões de transporte de massa chegaram e as empresas as seguiram.
No início dos anos 2000, Canary Wharf estava movimentado, disse Lucy Newton, professora de história empresarial da Henley Business School da Universidade de Reading. “Demorou um pouco para decolar, mas teve o apoio de instituições financeiras que sentiram que haviam superado o tamanho da City”, disse ela.
Três décadas depois, a situação se inverteu. Os sucessivos prefeitos de Londres afrouxaram as regras de planejamento da Square Mile, e as torres cresceram. Ainda há regras protegendo a vista da Catedral de St. Paul e da Torre de Londres, e o prefeito Sadiq Khan ordenou que o distrito confinasse as torres a determinadas áreas. Mas a densidade vai aumentar.
“Não é possível construir fora porque só temos uma milha quadrada (square mile), então só é possível construir para cima”, disse Chris Hayward, presidente de políticas da corporação e antecessor de Joshi no comando do comitê de planejamento. Em seus três anos à frente do comitê, “construímos mais prédios altos na Square Mile do que nunca na história da região”, acrescentou.
Para reforçar suas perspectivas de crescimento, a cidade está tentando se livrar de sua imagem de bairro corporativo abafado, atraindo mais pessoas para passar o tempo lá à noite e nos fins de semana.
A Square Mile tem cerca de 9 mil habitantes, e as autoridades estão atraindo visitantes com mais atividades de lazer e restaurantes conhecidos, como o Wolseley, e destacando suas atrações culturais, incluindo uma nova sede para o Museu de Londres.
“Nunca nos consideramos uma região residencial”, disse Hayward. “O desenvolvimento residencial em torno da City, na verdade, restringe o crescimento dos negócios, o crescimento comercial que desejamos.”
O Wolseley espera fazer parte desse crescimento. Para seu segundo local, o restaurante sofisticado escolheu um ponto próximo ao lado norte da London Bridge, uma porta de entrada para a cidade. A empresa também está apostando em um retorno mais forte ao escritório, bem como em mais turistas e residentes para apoiar o restaurante, que é dois terços maior do que o original.
“Acho que, eventualmente, a maioria das pessoas voltará para seus escritórios de segunda a sexta-feira”, disse Baton Berisha, CEO do Wolseley Hospitality Group.
Mesmo com a chegada de mais solicitações de planejamento, nem todo mundo está indo em frente. Os desenvolvedores do 1 Undershaft, o edifício que será o mais alto, enviaram seus arquitetos de volta à prancheta de desenho este ano para ajustar o projeto, sete anos após a aprovação da torre.
E a Landsec, uma das maiores empresas de imóveis comerciais da Grã-Bretanha, com mais de 10 bilhões de libras (R$ 62,15 bilhões) em ativos imobiliários, está se afastando da City de Londres. Nos últimos três anos, a empresa vendeu propriedades de escritórios no valor de 2,2 bilhões de libras (R$ 13,7 bilhões) em toda a cidade de Londres, quase todas na City, reduzindo pela metade os ativos da empresa nessa região.
A Landsec está se mudando para o West End e uma área próxima a Waterloo, a estação de trem mais movimentada de Londres. Esses bairros têm “uma série de bares e restaurantes e o tipo de natureza de uso misto que os torna atraentes para uma gama muito maior de pessoas do que apenas as pessoas que vão até um escritório para trabalhar”, disse Remco Simon, diretor de estratégia e de investimento da Landsec.