Quem procura apartamentos compactos para comprar, de até 30 metros quadrados (m²), encontra maior número de opções em bairros como Pinheiros e Bela Vista, na capital paulista. Já quem busca imóveis maiores, com 125 m² ou mais, terá mais oferta na região de Perdizes, Moema e Santana (ver gráfico).
A República, na área central da cidade, transita nesses dois mundos. O bairro está entre os líderes na oferta tanto de apartamentos pequenos como grandes, segundo análise feita pela empresa de tecnologia imobiliária Loft, com base em mais de 2 milhões de anúncios nas principais plataformas digitais.
De acordo com os dados, enquanto a República tinha 5.891 anúncios de apartamentos de pequeno porte, Pinheiros tinha 3.686 e Bela Vista, 3.309. A oferta de apartamentos compactos acelerou nesses bairros após a inauguração da Linha 4 Amarela do Metrô, que iniciou operações em 2011.
Com isso, as regiões entraram na mira das construtoras por se encaixarem na lei de zoneamento da capital paulista, que incentiva a construção de imóveis residenciais em regiões próximas aos eixos de transporte público, tanto de metrô quanto de ônibus.
De acordo com especialistas ouvidos pelo Estadão, o boom de apartamentos compactos no entorno das estações da Linha 4 Amarela do Metrô se deu pela proximidade com bairros conhecidos como polos de escritórios, como a Avenida Brigadeiro Faria Lima, Pinheiros e Avenida Paulista.
Na República, apesar de ter uma das estações da Linha Amarela, a oferta elevada tem outra explicação. O bairro lida com questões de segurança pública que levam os proprietários a colocar seus imóveis à venda. Na visão do gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi, o grande número de anúncios de venda de imóveis no bairro central se dá por uma somatória de fatores.
”A República é um bairro de verticalização antiga. Recentemente, também foi beneficiada pela infraestrutura de transporte público, incentivada pelo Plano Diretor, o que ajudou a aumentar a oferta de apartamentos compactos na região”, diz Takahashi.
A diretora de marketing da administradora de condomínios Lello, Angélica Arbex, lembra que a região central da cidade passa por uma nova tentativa de recuperação, em esforços conjuntos da iniciativa privada com o poder público, como a reforma do edifício Basílio 177, antigo prédio da Telefônica.
“O centro tem o metro quadrado mais barato do que em bairros como Perdizes, o que pode ser um chamariz para quem poderia comprar um apartamento menor em outro bairro. Fora a questão da mobilidade urbana e serviços que a região central da cidade oferece, que também são atrativos”, diz Angélica.
Outras regiões da capital paulista que passaram a integrar o eixo de transporte, como a Vila Prudente, não tiveram o mesmo grau de interesse das incorporadoras e consumidores para a criação de apartamentos compactos voltados à moradia ou à locação.
Para a professora de planejamento urbano do Mackenzie, Viviane Rubio, apesar dos esforços do poder público para fomentar o mercado imobiliário na região, como a oferta de eixos de transporte com linhas de ônibus, metrô, trem e monotrilho, os resultados só começam a aparecer agora, dez anos depois do plano diretor de 2014.
“A aposta era de que a infraestrutura de transportes e de shopping centers traria um boom e isso não aconteceu (lá atrás)”, diz ela. Para Viviane, a região ainda precisa de mais desenvolvimento econômico, com ofertas de comércios e escolas.
Angélica, da Lello, lembra que o público procura apartamentos pequenos e bem localizados normalmente por razões ligadas a estudo e trabalho. “Nos estúdios, há dois públicos certeiros: os estudantes, que ficam perto de universidades, com perfil de locação longa, e os nômades, uma tendência que se acentuou depois da pandemia, que buscam acesso fácil ao transporte público”, afirma.
Em geral, os apartamentos de menor porte são vendidos pelas incorporadoras por meio do programa Minha Casa Minha Vida, que favorece o financiamento para população de baixa renda, especialmente em áreas próximas a estações de metrô e linhas de ônibus. Em muitos casos, não há vaga de garagem para todas as unidades.
Grande porte
Enquanto o Plano Diretor incentiva a criação de um grande número de apartamentos compactos ou de pequeno porte, os lançamentos maiores, sem estímulo, acabam sendo oferecidos apenas ao segmento de médio e alto padrão. Entre as incorporadoras que apostam nesse público estão Cyrela, Idea!Zarvos, Helbor, Gafisa e Trisul.
Como esse público tende a ficar em regiões como Perdizes, Pinheiros e Moema, são esses os bairros que recebem lançamentos com 125 m² ou mais. Ainda assim, a escassez de oferta nos últimos anos levou ao surgimento de empresas que faziam reformas em imóveis antigos para revendê-los, como já fez a Loft.
Regiões como a República, segunda colocada em oferta de apartamentos grandes, e Santana têm histórico de verticalização longo, o que leva a um maior número de anúncios de apartamentos grandes feitos no passado.
O diretor de vendas da incorporadora de alto padrão Helbor, Marcelo Bonanata, lembra que as apostas do setor imobiliário em apartamentos maiores tendem a ficar nas áreas nobres da cidade não só pela questão da preferência do público, mas também pelo maior potencial de retorno financeiro das construções.
“Construir um apartamento no Itaim Bibi ou na Zona Leste tem o mesmo custo. O que muda é o valor do terreno e o valor de venda do m² do imóvel, que pode ir de R$ 40 mil em áreas nobres a, no máximo, R$ 20 mil m² na Zona Leste”, diz Bonanata.
A menor oferta de apartamentos grandes na capital paulista também tem relação com a ocupação das residências, que vem caindo ao longo dos anos no País, dizem os especialistas. Segundo dados do Censo do IBGE divulgados no ano passado, o número menor de nascimentos se reflete em uma queda na média de moradores por domicílio no País, que foi de 3,31, em 2010, para 2,79, em 2022.
Morar ou alugar
Com o grande volume de lançamentos de imóveis com tamanhos a partir de 19 m², como fazem incorporadoras como a Vitacon, as próprias construtoras separam seus esforços de vendas entre consumidores que procuram apartamentos para moradia e aqueles que desejam obter lucro financeiro com a aquisição.
Segundo dados da DataZap, entre os compradores de imóveis no País em 2023, 35% tinham como objetivo obter ganho financeiro com a aquisição, o restante usaria a propriedade como moradia.
Entre os investidores, a principal finalidade era a locação, segundo 64% dos entrevistados para a pesquisa Raio-X do terceiro trimestre de 2023, ante 36% que desejavam lucrar com a venda do imóvel após um período de valorização.
De acordo com dados do ranking imobiliário do Quinto Andar com a Imóvelweb, o preço médio de locação de um imóvel em São Paulo no ano de 2023 foi de R$ 59,82, ante R$ 54,64 em 2022, um salto de 9,47% em um período em que a inflação foi de 4,62%, a menor desde 2020.