Quem procura um imóvel para comprar na zona leste de São Paulo encontra preços até 24% mais caros do que no ano passado. Dados da consultoria Brain Inteligência Estratégica mostram que o preço médio dos 29 bairros do levantamento, feito a pedido do Estadão, subiu de R$ 7.846 em agosto do ano passado para R$ 8.042 em agosto de 2023. Os bairros que tiveram os maiores saltos de preços foram São Mateus, Brás, Jardim Helena, Jardim Matarazzo e Cidade Líder, com altas de 10% a 24%.
Segundo especialistas ouvidos pela reportagem, esses bairros que ficam no extremo da zona leste, exceto pelo Brás, tiveram valorização de imóveis devido aos lançamentos realizados no último ano, impulsionados pelo financiamento da Caixa Econômica Federal no novo prazo de 420 meses e pelo aumento no teto de preço de moradia do Minha Casa Minha Vida, que foi a R$ 350 mil neste ano.
A diretora de incorporação da Plano&Plano, Renée Silveira, estima que a zona leste ainda tem déficit habitacional de mais de 60 mil moradias, o que abre oportunidades para a empresa. Segundo Renée, a região ainda tem muitos terrenos disponíveis e o mercado imobiliário tende a crescer na maioria dos bairros.
“O valor médio das vendas de imóveis de 32 m² na zona leste, considerando da Cidade Tiradentes até a Mooca, é de R$ 210 mil. Com renda média familiar de R$ 4,1 mil, é possível comprar um apartamento com entrada de R$ 200 e pagar o financiamento em 420 vezes pelo programa Minha Casa Minha Vida.
Com a mudança do prazo de 360 para 420 meses, houve aumento na capacidade de financiamento porque a parcela ficou menor para o comprador. Isso aumenta em 6% a capacidade de financiamento de um imóvel. Se antes, a capacidade era de financiar R$ 200 mil, hoje, em média, é possível financiar R$ 212 mil”, afirma Renée.
Além da Plano&Plano, nomes como Diálogo, Córdoba e Cury também atuam na zona leste da capital paulista com imóveis em bairros como Vila Ema, Vila Prudente e Mooca.
Alto padrão
O preço do metro quadrado na zona leste é especialmente alto nos bairros Anália Franco, Tatuapé, Brás, Jardim Avelino e Vila Prudente. O preço do m² chega a R$ 17.841, mais do dobro da média da cidade, que é R$ 8.622, segundo a Fipezap. O movimento é puxado por empresas como Cyrela e Eztec, que vem tentando nos últimos anos “gourmetizar” a ZL com apartamentos voltados à classe média-alta.
A Cyrela atua na região com a marca Living, que faz apartamentos para público com renda familiar mensal de até R$ 40 mil, vendendo imóveis com preços entre R$ 700 mil e R$ 1,5 milhão. No empreendimento Living Hectare, no Anália Franco, os apartamentos têm de 76 a 122 m², de uma a três suítes e até duas vagas de garagem. O prédio fica perto de dois supermercados, do shopping e do Parque Ceret. As áreas comuns contam com quadra de tênis, academia, casa de campo e piscina.
O diretor de incorporação e inovação da Cyrela, Felipe Cunha, afirma que os bairros mais nobres do mercado imobiliário da zona leste da capital paulista atraem o morador da própria região que busca um apartamento melhor ou mais bem localizado.
“É uma das regiões mais adensadas de São Paulo. Na Cyrela, a região é super importante e muito desejada. O morador da zona leste tem orgulho de morar lá. É difícil ele migrar para outras zonas da cidade. Por isso, há movimentos de upgrade de moradia na própria ZL, tornando Mooca, Belém e Tatuapé bastante desejados pelos consumidores”, diz.
O superintendente de incorporação na Eztec, Tellio Totaro Jr, afirma que o bairro da Mooca ainda tem espaço para desenvolvimento de empreendimentos de alto padrão e há terrenos disponíveis, hoje ocupados por casas ou fábricas antigas.
“A Mooca é um bairro tradicional. Por isso, há apreço por permanecer na área, como também acontece no Tatuapé. São bairros carentes de empreendimentos repletos de lazer. Os empreendimentos da Eztec têm quadra, piscina, salão de festas com decoração de alto padrão e trabalho completo de paisagismo nas áreas comuns”, diz.
Totaro Jr afirma também que os bairros nobres da zona leste ainda têm muito espaço para desenvolvimento de projetos de alto padrão e, com o tempo, esse movimento tende a se expandir para outros bairros, como Vila Formosa e Vila Prudente.
Enobrecimento da ZL
Apesar dos esforços das incorporadoras de criar empreendimentos de padrão mais elevados na zona leste, a cidade ainda carece de incentivos para que o público de alta renda migre para regiões que não sejam Jardins, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Pinheiros.
O professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Valter Caldana, diz que a zona leste é vetor de crescimento da cidade e precisaria ter tantos investimentos públicos quanto o Sudoeste do município teve no século passado. Porém, não é o que vem acontecendo.
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“O novo Plano Diretor empalideceu as possibilidades que o plano original tinha de combater a concentração do público de alta renda em poucos bairros”, afirma Caldana. Segundo ele, em 2014, o plano pretendia criar elementos de atratividade para espalhar os investimentos pela cidade. O capital vai aonde há atratividade”, diz o professor.
“O capital não foi estimulado o suficiente na zona leste e foi para onde sempre deu certo, Pinheiros, Itaim Bibi e Jardins. Era preciso mexer na lei de zoneamento drasticamente, o que não foi feito em 2016. Agora, foi consagrada a concentração do capital onde ele já ganha dinheiro, em vez de abrir oportunidades para ganhar em outras regiões.”