O mercado imobiliário no litoral de São Paulo segue aquecido, e os preços superam os da capital paulista em algumas cidades. Segundo o levantamento da Zap feito a pedido do Estadão, a valorização dos imóveis no litoral paulista foi de 6,73% nos últimos 12 meses até outubro, acima dos 6,05% de São Paulo no período. Os municípios com imóveis mais caros são Bertioga, São Sebastião, Ilhabela, Ubatuba e Santos. Tanto o preço de venda quanto o valor de locação tiveram aumentos consistentes.
Com valorização puxada pela Riviera de São Lourenço, Bertioga lidera os preços do mercado imobiliário na região. Para a compra, o preço médio do metro quadrado (m²) de um imóvel é de R$ 18.746, o que representa uma alta de 9,40% em relação ao mesmo período no ano passado.
Para efeito de comparação, a média de preço por m² na cidade de São Paulo é de R$ 11.265. Mesmo o bairro mais caro da capital, o Itaim Bibi (R$ 18.081/m²) não chega a ter preço maior do que Bertioga.
Em segundo lugar no ranking, com o preço do m² a R$ 11.747, aparece São Sebastião, que tem points da classe média paulista como Baleia e Cambuí.
“Bertioga e São Sebastião têm como característica a presença de regiões de ‘alto padrão’, possivelmente com uma oferta de imóveis que influencia significativamente a dinâmica local. Por exemplo, São Sebastião é influenciada pela região de Maresias, e Bertioga se destaca pela presença (do bairro planejado) da Riviera de São Lourenço”, afirma Paula Reis, economista da DataZap, divisão de inteligência de dados da Zap.
“Os preços em Ilhabela são impactados pelo fato de a cidade ser um conjunto de ilhas, o que naturalmente limita a oferta de imóveis. Santos tem um alto Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) e boa infraestrutura urbana, o que contribui para a geração de demanda.”
Outras regiões como Ubatuba e Praia Grande também tiveram aumentos significativos nos preços por m², com valorizações de 10,6% e 8,5%, chegando a R$ 8.394 e R$ 6.071, respectivamente.
Quem busca um imóvel no litoral de SP com preços mais acessíveis hoje encontra opções nas cidades de Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe e São Vicente. Nesses municípios, os preços por m² variam de R$ 3.943 a R$ 4.499. Ou seja, chegam a custar menos de um quarto de Bertioga ou metade do preço de Ubatuba.
No litoral de SP, por ter muitas cidades com particularidades em cada plano diretor e disputas de terrenos por empresários e investidores locais, a maioria dos projetos é feita por construtoras regionais. Por isso, não é comum, como em São Paulo, ver empreendimentos de grandes nomes do mercado imobiliário nacional nessas cidades, especialmente no segmento de alto padrão.
Santos
Conhecida por ser a cidade mais verticalizada do País, Santos já enfrenta um cenário diferente das demais do litoral paulista. Enquanto a maioria ainda tem terrenos disponíveis para incorporadoras e construtoras que desejam criar projetos imobiliários, Santos já enfrenta escassez desses terrenos, especialmente daqueles que são próximos ao mar. Ainda assim, a cidade é a que oferece a maior rentabilidade com aluguéis em relação aos preços dos imóveis. Essa taxa fica hoje em 8,63% ao ano, ou 0,71% ao mês. O valor de locação em Santos subiu 14,6% no último ano.
De olho no público que deseja se mudar para Santos, a construtora de alto padrão Patriani tem projetos para a cidade. O principal é o Mistral Embaré, próximo à praia e ao Canal 4, que tem apartamentos com plantas amplas. As unidades de 96 m² contam com duas suítes e lavabo, enquanto as de 129 m² têm três dormitórios, sendo duas suítes. Ambos os modelos contam com varanda gourmet (equipada com churrasqueira a gás), integrada à sala e à cozinha.
Projeto imobiliário em Santos
Mistral Embaré
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲Mistral Embaré
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲Mistral Embaré
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲Mistral Embaré
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲Mistral Embaré
Foto: Divulgação/Patriani ▲Mistral Embaré
Foto: Divulgação/Patriani ▲Mistral Embaré
Foto: Divulgação/Patriani ▲Mistral Embaré
Foto: Divulgação/Patriani ▲PRÉDIO/SANTOS/SP
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲PRÉDIO/SANTOS/SP
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲PRÉDIO/SANTOS/SP
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲PRÉDIO/SANTOS/SP
Foto: Fábio Vieira/Estadão ▲O diferencial da construtora é entregar os apartamentos já equipados para reduzir a quantidade de reformas normalmente necessárias em um imóvel novo. Os dormitórios, por exemplo, vêm com janelas automatizadas 100% blackout. Já os banheiros são entregues completos, com nicho para xampu e box com vidro temperado.
Bruno Patriani, CEO da construtora, conta que a empresa tem planos de ter, ao menos, um projeto por ano em Santos, apesar da escassez de terrenos. No primeiro projeto na cidade, chamado Vitra Gonzaga, localizado no Gonzaga, a companhia construiu onde antes ficava uma agência do banco Santander. No caso do Mistral Embaré, a área foi comprada de outra construtora.
Por se tratar de uma possível segunda moradia, o público que busca imóveis no litoral de SP também é variado. “Desde o começo, sabíamos que metade (do projeto) seria para clientes da cidade, e metade seria vendido para clientes de fora, como de São Paulo e outras cidades. Mas a gente procurou o cliente acima de 40, 45 anos. O cliente abaixo de 40 anos não tem nem poder aquisitivo ainda para comprar um apartamento com esse valor de metro quadrado”, afirma Patriani. Na Baixada Santista, a empresa também está de olho em terrenos na Praia Grande.
No empreendimento, o valor dos imóveis, que já têm vaga de garagem, está entre R$ 1,33 milhão e R$ 1,8 milhão. Outro desafio de construir em cidades litorâneas, diz Patriani, é a questão da fundação dos prédios, que precisa ser mais funda do que em outras regiões para que os edifícios não fiquem tortos, como é comum ver na orla da praia de Santos.
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Lançamentos
De acordo com dados de um levantamento exclusivo da empresa de inteligência Brain, os preços dos lançamentos de imóveis no litoral de São Paulo subiram, em média, 12% nas quatro cidades monitoradas.
Santos liderou em preço médio, com R$ 1,2 milhão, seguida por Praia Grande (R$ 729 mil) e por Guarujá (R$ 678 mil).
“Os preços das principais cidades do litoral paulista aumentaram fortemente nos últimos 12 meses, passando, por exemplo, de R$ 603 mil para R$ 729 mil na cidade de Praia Grande, o que significa uma alta de 21%, enquanto o ticket médio (preço médio) de São Vicente passou de R$ 293 mil para R$ 348 mil, uma alta de 19%. Santos teve uma alta menor, de apenas 11%, mas é a cidade com os imóveis mais caros”, afirma Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain.