No segmento de imóveis de luxo, a localização é um fator primordial. No caso de São Paulo, estar em bairros como Itaim Bibi, Vila Nova Conceição ou Pinheiros é garantia de bons preços. Mas, mesmo nesses bairros, há um fator que puxa ainda mais os preços para cima: estar próximo de alguns pontos de interesse específicos.
Levantamento da boutique imobiliária Mbras mostra que os cinco locais que mais valorizam os imóveis na capital paulista são o Shopping Cidade Jardim, o Clube Pinheiros, o Parque do Povo, a Praça Pereira Coutinho (Vila Nova Conceição) e o Clube Paulistano (veja no mapa abaixo). Enquanto o preço médio do metro quadrado (m²) de imóveis de luxo na cidade é de R$ 28,6 mil, o preço nessas regiões pode chegar a valores entre R$ 70 mil e R$ 100 mil.
Para o fundador da Mbras, Lucas Melo, essas regiões se tornaram polos de valorização imobiliária nos últimos anos. A explicação está na segurança oferecida pelos condomínios, na vista que os prédios oferecem, na oferta de serviços e na proximidade com o eixo comercial da Faria Lima e do Itaim Bibi.
“O morador dessas regiões vai ter um estilo de vida bacana, porque está próximo do colégio ou da faculdade do filho e próximo do trabalho. Com isso, ele pega menos trânsito”, diz o executivo. Segundo Melo, uma característica marcante dos imóveis no entorno desses pontos de valorização da cidade é o tamanho. Enquanto o volume de apartamentos compactos cresce em ritmo acelerado no resto de São Paulo, essas áreas têm apartamentos com 500 m² ou mais.
Em muitos casos, as famílias que se mudam para esses imóveis saíram de casas de alto padrão com mais de 1 mil m². Por isso, o espaço é uma demanda e o custo não é um problema. Outras vezes, os imóveis nem pertencem a moradores da cidade, mas a empresários, como os do agronegócio, que precisam de uma base para toda a família com localização estratégica na capital paulista.
Atuante no bairro de Pinheiros, a Stan Desenvolvimento Imobiliário tem criado projetos próximos ao Clube Pinheiros e também ao Clube Paulistano. Um dos principais empreendimentos da empresa, que figura entre os mais caros da cidade, o Pierino, com design do arquiteto Marcio Kogan e Studio MK27, fica a menos de 1 km de distância do Clube Paulistano, trajeto que pode ser percorrido a pé em pouco mais de 10 minutos.
Segundo a diretora de marketing da Stan, Sandra Germanos, o preço médio do m² dos apartamentos do edifício é de R$ 50 mil, e os imóveis têm mais de 400 m². Para garantir a vista para a área estritamente residencial dos Jardins, a empresa fez a compra do potencial construtivo de terrenos próximos, garantindo assim que empreendimentos futuros não obstruam o horizonte.
“Esse projeto foi muito bem pensado. Compramos o espaço aéreo da região para não subir nada. Então, ele tem toda a vista da região, e está a quatro quadras do Clube Paulistano”, afirma.
Outro projeto da empresa é o Praça Henrique Monteiro, localizado a 2,5 km do Clube Pinheiros. Quase pronto, hoje os apartamentos do edifício já valem quase 100% mais do que há três anos, quando começaram as vendas. As plantas vão de estúdios a apartamentos de 232 m². Segundo Sandra, outro ponto que valoriza o projeto é o Clube Hebraica.
Para Renato Barbara, sócio-fundador da Barbara Construtora, que já fez 19 empreendimentos imobiliários na Vila Nova Conceição, a região da Praça Pereira Coutinho oferece uma sensação de tranquilidade aos moradores, o que ajuda a desenvolver um senso de comunidade. Além disso, diz, a área oferece uma boa vista aos edifícios e é próxima a polos empresariais, tornando-a desejada por diferentes públicos.
“A Vila Nova Conceição é um bairro para todos. Não é um bairro só para elite. É um bairro que todo mundo quer morar. Nas beiradas do bairro há muitos estúdios sendo lançados. Neles, moram pessoas que treinam corrida no Parque do Ibirapuera e também muitos personal trainers, pessoas que não têm carro e andam ou a pé, ou de bicicleta.”
Também de olho na valorização imobiliária trazida por parques, a Benx criou o projeto Arbórea Itaim, que tem vista para o Parque do Povo. A localização também é privilegiada por estar próxima aos edifícios comerciais mais valorizados da Faria Lima, como o Birmann 32 (o prédio da baleia) e o Pátio Victor Malzoni (edifício que abriga sedes de empresas como Google e BTG Pactual). O empreendimento tem plantas de 472 m² a 636,8 m².
“O Parque do Povo tem um papel semelhante ao do Parque Ibirapuera, que valoriza os imóveis ao seu redor. Porém, o Arbórea Itaim se destaca ainda mais, pois está situado em uma região que inclui a Faria Lima, referência empresarial e corporativa do País, sendo cercado por locais como o Clube Pinheiros e o shopping Iguatemi, ambas referências de luxo”, diz Luciano Amaral, CEO da Benx.
Amaral diz que a revenda mais recente de apartamento no prédio foi pelo valor de R$ 60 mil o m². A empresa está de olho em mais projetos na região e, atualmente, desenvolve o edifício 280 Art Boulevard, na Cidade Jardim.
Pontos que valorizam imóveis em SP
Shopping Cidade Jardim
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Clube Pinheiros
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Parque do Povo
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Praça Pereira Coutinho
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Clube Paulistano
Foto: Felipe Rau/Estadão ▲Essa região foi desenvolvida pela JHSF, que inaugurou o Shopping Cidade Jardim em 2008. Pablo Slemenson, sócio fundador da PSA Arquitetura, responsável por projetos da JHSF na Cidade Jardim, destaca que um ponto importante para o desenvolvimento da região foi a mistura de torres residenciais com o shopping, criando o que se chama no setor imobiliário de uso misto (comercial e residencial).
“Mesmo antes de ter um suporte legal, eles (a JHSF) enxergaram essa questão do uso misto e colocaram o shopping center conectado com as torres residenciais. Desde o Conjunto Nacional, nos anos 1970, não tinha em São Paulo um projeto de uso misto dessa envergadura”, afirma.
Slemenson, que também é o arquiteto do Arbórea Itaim, da Benx, diz que o plano diretor de São Paulo favorece o adensamento das marginais e isso também tem impacto para o segmento de luxo, especialmente na região do Complexo Cidade Jardim. Com a PSA Arquitetura, a JHSF prepara para a área o São Paulo Surf Club, um empreendimento residencial de luxo que terá piscina de ondas como principal diferencial. “O luxo está deixando de se isolar tanto, para conversarem mais com a cidade”, afirma.
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O projeto da JHSF para a região envolve a ampliação do Complexo Cidade Jardim para criar o que o mercado vem chamando de novo “Puerto Madero” de São Paulo. O residencial Reserva Cidade Jardim, já em construção, por exemplo, tem preços que podem chegar a R$ 100 mil o m².
“Acreditamos que unir projetos comerciais e residenciais em um mesmo ambiente é mais do que uma escolha estratégica — é um convite a um estilo de vida sofisticado e integrado, em que residência, trabalho e lazer se encontram em perfeita harmonia. Essa combinação não apenas valoriza a marca, mas também eleva a qualidade de vida”, afirma Augusto Martins, CEO da JHSF.
A inauguração mais recente do projeto de expansão da JHSF foi a Casa Fasano, tradicional espaço de eventos da capital paulistana, que tem capacidade para receber mil pessoas. Antes, a Casa Fasano ficava na esquina da Avenida Juscelino Kubitschek com a Rua Leopoldo Couto de Magalhães, no Itaim Bibi. A reabertura no novo local, na Usina São Paulo, sobre o Rio Pinheiros, se dá quatro anos após o espaço de eventos ter sido comprado por R$ 3 milhões da família Fasano pela JHSF, em 2020.
“O Complexo Cidade Jardim, que hoje é reconhecido como uma nova centralidade e o principal eixo de alta renda na cidade de São Paulo, é o resultado de uma visão ousada e de longo prazo. Cada um dos oito empreendimentos interconectados em nosso master plan foi cuidadosamente planejado para oferecer não apenas sofisticação, mas também um lifestyle integrado com a natureza e a paisagem local”, afirma Martins.
Mercado de luxo
Como o público de alta renda não depende de financiamento, o segmento de imóveis mais sofisticados tem um ritmo de constante expansão. Voltado a uma pequena parcela da população, o mercado imobiliário de luxo movimentou R$ 14,4 bilhões no ano passado, o que representou um aumento de 13% em relação a 2022, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
Nos últimos três semestres, de janeiro do ano passado a junho deste ano, o mercado de luxo foi, em média, 28% do Valor Geral de Vendas (VGV) nas 10 maiores cidades do País. Já em número de lançamentos, a participação estável de 5% mostra a resiliência do segmento, imune a intempéries macroeconômicas.
O mercado imobiliário de luxo mais pujante é o de São Paulo, que faturou R$ 3,8 bilhões no primeiro semestre deste ano, seguido por Goiás, com R$ 1,2 bilhão, e pelo Rio, com R$ 1,1 bilhão.
“O mercado de luxo no Brasil está em plena evolução, oferecendo produtos exclusivos que atendem às expectativas de um público exigente. O fortalecimento da economia e a escassez de terrenos em algumas regiões só aumentam a atratividade dos lançamentos, criando oportunidades valiosas tanto para investidores quanto para compradores”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc.