O município de Barueri, na região metropolitana de São Paulo, detém o metro quadrado (m²) mais caro de aluguel no Brasil, superando as capitais paulista e fluminense. De acordo com ranking da FipeZap+, em julho, o preço na cidade era de R$ 53,80 o m². Ou seja, o aluguel de um imóvel de 35 m² custa R$ 1.883 por mês e um de 70 m², R$ 3.766, por exemplo.
A explicação está na região nobre de Alphaville, responsável por puxar os preços dos aluguéis para cima em Barueri. A área tem concentração de prédios e casas de alto padrão, o que leva o município a ter preço médio 8,3% mais alto do que o de São Paulo, que tem o metro quadrado de R$ 49,69.
Segundo analistas, além dos imóveis de luxo, a região também tem grande taxa de ocupação de galpões logísticos, o que aquece o mercado imobiliário local como um todo. A proximidade com São Paulo e a facilidade no acesso à rodovia Presidente Castelo Branco também são pontos cruciais na valorização da região.
“De 2020 para cá, houve aumento na procura de imóveis localizados em condomínios nessa região. Por causa da pandemia, houve uma intensificação do trabalho remoto e agora há a consolidação do modelo de trabalho híbrido. As pessoas tomaram decisões de mudança de vida e esses imóveis tiveram uma demanda intensa. Mesmo os condomínios que tinham baixa velocidade de venda tiveram uma aceleração. Isso reduziu o número de imóveis disponíveis na região de Barueri”, afirma Daniel Gava, CEO da startup do setor imobiliário Rooftop.
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Na visão de Bruno Ackermann, sócio da cy.capital, a valorização dos imóveis residenciais também tem relação com o mercado de galpões logísticos de Barueri, que torna as entregas de produtos comprados no comércio eletrônico mais rápidas. “Agora que o galpão fica perto do consumidor, o local tende a ser interessante tanto para o setor imobiliário logístico quanto para o residencial”, diz Ackermann.
O aumento médio dos preços de aluguéis no País nos últimos 12 meses até julho foi de 16,27%, segundo a FipeZap. Goiânia, Florianópolis e Curitiba foram as cidades que tiveram os maiores aumentos de preços no período, respectivamente, com 37,39%, 36,10% e 21,33%. O Rio ficou em quarto lugar, com 19,80%, e São Paulo em 10º, com 14,03%.
Para Marcelo Milech, planejador financeiro pela Planejar, as altas taxas de financiamento imobiliário são os principais fatores que levam ao aumento do preço dos aluguéis em todo o País. Com maior custo para comprar um imóvel financiado, mais pessoas precisam buscar a locação como alternativa de moradia.
“Além disso, muitos contratos de locação foram reajustados pelo IGP-M, que subiu bem acima da inflação. Esse indicador ainda é usado, apesar de ser mais volátil do que o IPCA. A tendência de alta mudou. Em 2023, o IGP-M tem um acumulado negativo. Por isso, em alguns casos, pode haver uma redução nos valores de aluguéis”, afirma Milech.
Apesar da redução do índice de reajuste dos aluguéis, o setor imobiliário ainda passa por um atraso na readequação de preços. Na visão de especialistas, a situação tende a melhorar mais para o fim ano, com a queda progressiva do juro na agenda do Banco Central. Entretanto, fatores como desenvolvimento econômico, infraestrutura e transportes ainda irão puxar os preços dos aluguéis para cima. Porém, mesmo com a desaceleração da escalada de preços, uma queda nos valores de aluguéis é improvável.
“Os contratos de locações bem redigidos não aplicam deflação. O valor do aluguel tende a se manter, pelo menos, no mesmo valor quando o índice de correção é negativo. Não vemos aplicação de deflação”, diz Gava.
Imóvel como investimento
O relatório da FipeZap traz dados que mostram que a rentabilidade de um imóvel alugado é, em média, de 5,52% ao ano no País. O município mais rentável nesse indicador é Santos, seguido por Praia Grande e Recife, todas cidades litorâneas. São Paulo aparece na 14º posição do ranking, com rentabilidade de 5,71%.
Caio Nabuco de Araujo, especialista em fundos imobiliários da Empiricus Research, avalia que os imóveis podem ser opções de investimento, mas outros ativos, atualmente, rendem mais do que um aluguel. “O brasileiro tem a cultura de adquirir imóveis, o que é uma forma conservadora de preservar capital. A valorização, a depender da região, deve ser levada em conta. Mas a rentabilidade de um aluguel perante a um fundo imobiliário é inferior”, afirma Araujo.