A Lei 14.973/24, sancionada na última segunda-feira, 16, abriu a possibilidade de pessoas físicas e empresas atualizarem os valores de seus imóveis até dezembro deste ano para pagarem um imposto menor na venda e na transferência desses bens. Atualmente, pessoas físicas pagam de 15% a 22,5% de Imposto de Renda sobre a valorização do imóvel quando vendem esses bens. A incidência dessa alíquota é calculada em cima da diferença do valor da compra e o da venda, que é o ganho de capital obtido no período.
A nova regra instituiu que pessoas físicas pagarão 4% sobre a valorização do imóvel e empresas pagarão 6% de Imposto de Renda e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) — mas os contribuintes terão de fazer esse pagamento nos próximos 90 dias, independentemente de quando forem efetuar a venda. Se fizerem isso, poderão pagar um valor menor de tributo quando o bem for efetivamente negociado no futuro, que dependerá do tempo entre a atualização e a venda.
Em um primeiro momento, pode parecer lógico pagar uma alíquota menor do que deixar o dinheiro aplicado. Mas especialistas dizem que o cálculo não é tão simples assim e, antes dessa decisão, o contribuinte deve levar em conta uma série de variáveis.
O risco de pagar mais imposto
Segundo o advogado tributarista Morvan Meirelles Costa Júnior, da Meirelles Costa Advogados, há o risco até de pagar o valor maior. “Em caso de venda do mesmo imóvel em até 3 anos após a atualização de custo de aquisição, o contribuinte efetivamente pagará mais imposto do aquele somente tributando o ganho de capital. Afinal, será obrigado a pagar 4% sobre o valor de atualização, além de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital eventualmente auferido na venda do imóvel, desconsiderando por completo essa atualização de custo aquisitivo”, explica.
Para ele, a resposta se vale a pena ou não aplicar esse valor ou mesmo colocá-lo na poupança vai depender de diversos fatores, que envolvem, principalmente, a expectativa de eventual venda futura desse imóvel pelo contribuinte e a expectativa de rendimento de aplicação financeira. “Isso porque o projeto do governo prevê o aproveitamento pleno do incentivo fiscal, ou seja, correção da base de cálculo de eventual ganho de capital considerando a atualização informada, somente nos casos em que o imóvel for alienado após 15 anos desse evento”, diz.
Apesar de fazer uma série de ressalvas, Morvan diz haver vantagem na atualização. Ele dá como exemplo um cálculo simples, imaginando um imóvel adquirido em 2009 a R$ 500 mil e que hoje valeria no mercado R$ 1 milhão. Pelos seus cálculos, segundo a proposta de atualização, o contribuinte deveria pagar R$ 20 mil a título de IR, levando em conta a alíquota de 4%.
Segundo ele, em uma hipótese em que o rendimento da caderneta de poupança for linear de 0,5% ao mês ou 6% ao ano, esses mesmos R$ 20 mil, ao final de 180 meses (15 anos), renderiam adicionais de R$ 29 mil. “Por outro lado, em caso de alienação do mesmo imóvel sem atualização do valor do ativo, o mesmo contribuinte estaria sujeito ao IR (15%) incidente sobre o ganho de capital auferido (R$500 mil, que é a diferença de R$ 500 mil do valor pago e R$ 1 milhão de mercado), o que faria ele arcar com R$ 75 mil”, explica.
“Ou seja, assumindo-se hipoteticamente o imóvel, em 15 anos, valendo os mesmos R$ 1 milhão, ainda que se considere o rendimento de caderneta de poupança sobre o valor do imposto de renda incidente na atualização do ativo, a opção por atualizar seu valor de compra continua vantajosa”, diz Morvan. Ele afirma, porém, que a opção pela atualização de custo de aquisição do imóvel é verdadeiramente vantajosa para poucos.
Já Eduardo Brusasco Neto, sócio do Brusasco e Corinti Advogados e especialista em Direito Tributário pela Fundação Getulio Vargas (FGV), diz que o contribuinte deve fazer uma análise de várias situações: valor do imóvel, possibilidade ou desejo de venda em determinado prazo e os investimentos a que tem acesso. Além disso, precisa ficar atento ao contexto econômico.
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Na quarta-feira, 18, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) elevou a taxa básica de juros, a Selic, em 0,25 ponto porcentual, para 10,75% ao ano. “Considerando o cenário de juros atual, a aplicação financeira parece ser mais interessante, respeitada a análise caso a caso”, diz Brusasco Neto.
Para o tributarista Thiago Cerávolo Laguna, sócio do escritório Dib, Almeida, Laguna e Manssur Advogados, não há como estabelecer com assertividade qual seria a melhor opção. Os motivos são as variáveis que podem pesar na decisão e incluem, entre outras coisas, a data de aquisição do imóvel e o tempo estimado para sua venda, já que o incentivo da nova lei atende aqueles que não pretendem vender o imóvel a curto prazo.
“(Há ainda) a variação dos juros, que estão em processo de majoração, sendo que a redução depende de fatores externos, devendo ser considerado, ainda, que a própria legislação do Imposto de Renda para as pessoas físicas já prevê um fator de redução mensal”, explica Laguna.
Ainda segundo o tributarista, há vantagem apenas para aqueles que adquiriram o imóvel recentemente e se ele está abaixo do valor do mercado. Nestes casos, ele avalia que atualizar e pagar antecipadamente o imposto menor seja mais favorável do que deixar esse valor em aplicações, bem como se o contribuinte só vender o imóvel dentro do prazo de 15 anos. Ele ressalta, porém, que ainda faltam mais esclarecimentos por parte da Receita Federal de como isso funcionará na prática, sobretudo a relação entre a diferença do valor atribuído para o contribuinte hoje em relação ao que ele pode efetivamente vender no futuro. “Não ficou claro se vai existir um regime misto para tratar essa questão”, avalia.