A Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, defendeu o retorno à permissão para que as entidades possam comprar imóveis de modo direto. Dona de uma carteira que tem cerca de R$ 14,3 bilhões em imóveis, a entidade afirma que a restrição reduz a rentabilidade da carteira e, por extensão, de seus beneficiários.
“A Previ considera fundamental uma mudança urgente na legislação para permitir a administração direta de imóveis, o que vem fazendo com competência durante décadas”, diz o fundo, em nota divulgada na sexta-feira, 30. “A mudança também é imperativa para impedir custos desnecessários, que significam, na verdade, prejuízo aos nossos participantes.”
Desde 2018, o Conselho Monetário Nacional (CMN) veda a compra direta de imóveis pelos fundos de pensão. A resolução Resolução nº 4.661, de maio de 2018, foi editada pelo CMN após fundos de pensão ligados a estatais serem alvo de uma série de escândalos, além de prejuízos. Foi o caso da Previ, que tinha investimentos nos resorts da Costa do Sauípe que não apresentaram retorno. A medida, além de proibir os fundos de investir diretamente em imóveis, determinou que os fundos de pensão designassem um profissional específico ou formassem um comitê para gerenciamento do risco de investimentos.
A regra foi substituída em 2022 pela Resolução 4.994, que manteve a proibição. O CMN estabeleceu ainda que os estoques existentes de imóveis sejam vendidos ou transferidos para fundos imobiliários até 2030.
A Previ afirma que as duas alternativas são negativas, ao desvalorizar os ativos ou criar custos desnecessários ao fundo.
Os cálculos da Previ
Conforme os cálculos da própria Previ, a venda com prazo máximo, por exemplo, serviria para reduzir o valor dos imóveis; a transferência para fundos imobiliários levaria ao pagamento de cerca de R$ 390 milhões em impostos de transferência, além de despesas de cerca de R$ 64 milhões com taxas de administração todos os anos.
“A estratégia é tão atrativa e rentável que fundos internacionais estão comprando imóveis no Brasil (shoppings centers, galpões de logística, lajes corporativas etc) para composição de suas carteiras”, diz a Previ. “E isso legislação vigente não veda. Apenas os fundos de pensão nacionais estão proibidos pela Resolução CMN 4994 de investir diretamente em imóveis.”
O plano Previ 1 tem cerca de R$ 13,3 bilhões em investimentos em ativos imobiliários, enquanto o Previ Futuro tem cerca de R$ 996 milhões. De acordo com o fundo de pensão, a carteira do Previ 1 teve rentabilidade de 541% nos últimos 13 anos, contra 235% do índice de fundos imobiliários da B3, o Ifix, no mesmo período.