O preço dos aluguéis em bairros nobres de São Paulo e Rio teve aumentos de dois dígitos nos últimos 12 meses, fechados em julho. Na capital fluminense, a maior escalada ocorreu em Ipanema, com alta de 35%, indo a R$ 96,80 por metro quadrado (m²). Em São Paulo, o bairro da Vila Mariana teve reajustes de 25,7%, chegando a R$ 57,6 por m², segundo dados da FipeZap+.
Em São Paulo, o preço de aluguel mais caro por metro quadrado está na região do Itaim-Bibi (R$ 80,20), seguido pelas regiões de Pinheiros (R$ 79,00) e Paraíso (R$ 63,10). No Rio, Ipanema lidera, com seus R$ 96,80, seguida por Leblon (R$ 90,70) e Lagoa (R$ 57,4), segundo o levantamento. O preço médio de aluguel por m² nas cidades pesquisadas pela empresa é de R$ 40,58.
As duas cidades, que detêm os mais altos preços de aluguéis de imóveis residenciais do País, tiveram aumento acima da média nacional para o período (16,27%) por conta de uma combinação de fatores.
O índice mais tradicional de reajuste de aluguéis, o IGP-M, teve aumentos sucessivos nos últimos anos. Em 2020, a alta foi de 7,3%; em 2021, 23,14%; e em 2022, 17,78%. Porém, muitos proprietários não fizeram os aumentos na mesma proporção por conta do achatamento de renda da população causado pela inflação e por causa da pandemia. Neste ano, no acumulado em 12 meses até agosto, o índice está negativo em 7,2%, indicando desaceleração na escalada de preços. Mas não há uma redução dos preços atuais de aluguéis.
“Com a melhora da pandemia e a retomada do trabalho presencial, houve a volta de cobrança dos índices de correção dos aluguéis. Como foram dois anos sem reajustes e houve um tempo em que muitos imóveis ficaram desalugados, os proprietários atualizaram os preços neste ano”, diz o diretor institucional do Grupo Lopes, Cyro Naufel.
Outro motivo do aumento dos preços de aluguéis é o patamar atual da taxa básica de juros, a Selic, que encarece os financiamentos imobiliários. Para Armando Botelho, diretor comercial da fintech de crédito Creditú, houve forte aumento na demanda por imóveis na pandemia, especialmente os maiores, com espaço para home office, e os apartamentos pequenos muito bem localizados.
“Tudo isso aumenta a demanda por compra, o que eleva junto o preço da locação. É mais demanda com menos oferta, levando ao aumento de preço. As incorporadoras diminuíram em 24,5% os lançamentos em São Paulo neste ano. O Rio segue essa mesma tendência. Ao mesmo tempo, houve aumento de vendas nessas cidades, aumentando preços de venda e locação”, diz Botelho.
No caso específico do Rio, os preços subiram mais nos bairros tradicionais da cidade: Ipanema, Leblon, Flamengo, Botafogo e Copacabana. Naufel lembra que o município tem escassez de imóveis não só pelo número de lançamentos, mas pela baixa qualidade de manutenção dos edifícios.
“São bairros com demanda constante e oferta sempre reduzida. São regiões que sempre têm valorização não por questões de infraestrutura, mas por oferta e demanda. Lá há até muitos casos de pessoas que saem de um apartamento e vão para outro no mesmo bairro”, diz.
Diante da tendência de queda da Selic, movimento já iniciado pelo Banco Central, os financiamentos de imóveis tendem a ficar mais acessíveis, mas isso também abre espaço para aumento de preços de compra de imóveis. “O que dizemos é que o mercado imobiliário é uma balança. Quando o juro está alto, o preço cai. Quando está baixo, o preço sobe. A dica é comprar agora, mas com o financiamento, por exemplo, no ano que vem”, diz Botelho.