São Paulo - Ao menos quatro fundos de investimento imobiliário vieram a público nesta quarta-feira, 29, acusar o não recebimento de juros e amortizações referentes a certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) que captaram, juntos, R$ 1,45 bilhão nos últimos anos. A inadimplência é um sinal de que a crise do crédito está se espalhando por diferentes setores produtivos. No caso, a principal origem das emissões está em empresas e empreendimentos que atuam com multipropriedades.
Neste ramo do mercado imobiliário, o mesmo imóvel é fracionado e vendido para vários donos que podem se revezar no uso. Trata-se de um modelo bastante comum em empreendimentos turísticos, nos quais o apartamento é usado apenas esporadicamente pelos seus donos.
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Os projetos de multipropriedade também não contam com crédito imobiliário tradicional, levando as empresas a buscarem recursos no mercado de capitais. É aí que entram os certificados de recebíveis imobiliários - operação na qual os valores esperados com a venda das frações de imóveis são usadas como lastro ou garantia para tomada de dívida.
Em fatos relevantes, os fundos Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Hectare (HCTR11), Versalhes (VSLH11) e Tordesilhas (TORD11) relataram a falta de pagamento de um conjunto de CRIs. Todos têm em comum o fato de terem sido emitidos pela Forte Securitizadora (ForteSec).
A maior emissão partiu da WAM Holding, grupo fundado em Goiânia em 2013 e que se apresenta como a maior das multipropriedades. A companhia emitiu um CRI de R$ 600 milhões em dezembro de 2020 com vencimento em dezembro de 2025. A operação foi dividida em séries em que a remuneração dos investidores vai de 8,56% a 12,56% ao ano mais IPCA.
Outra operação de peso partiu da Gramado Parks. Esta emissão foi de R$ 302,8 milhões em agosto de 2020 com vencimento em julho de 2025. A taxa saiu de 8,5% a 11,5% ao ano mais IPCA. Em dificuldades financeiras, a companhia obteve na Justiça o direito temporário de suspender o pagamento a credores.
A lista de inadimplentes também tem o Resort do Lago, cujo CRI foi de R$ 95,1 milhões, emitido em 2020 com vencimento em 2029. As taxas vão de 10,15% a 14% ao ano mais IPCA. E o Búzios Beach emitiu R$ 44,6 milhões em fevereiro de 2021 com vencimento em março de 2026, a taxas de 9,5% a 11% ao ano mais IPCA.
Há ainda pagamento em aberto do Circuito de Compras, que estruturou o CRI para financiar a construção de um shopping popular no Brás, no centro da capital paulista. A emissão foi de R$ 412 milhões em julho de 2020, com a remuneração mais alta de todos. As taxas vão de 8% a 16% ao ano mais IPCA, com vencimento em junho de 2025.
Crise já era esperada
Na visão do consultor Caio Calfat, maior pesquisador de multipropriedades no Brasil, essa é uma crise amplamente esperada. “Não são casos isolados. É uma crise sistêmica e anunciada”, afirmou, em entrevista ao Broadcast.
Um dos problemas foi o impacto da pandemia, que paralisou o turismo no Brasil e provocou muitas rescisões de vendas e inadimplência de quem havia adquirido as unidades na planta. “O setor até cresceu nas vendas de 2021 para 2022, mas herdou, da pandemia, as dores que foram críticas para o segmento turístico”, disse.
Outro problema, em sua avaliação, é que houve excesso de lançamentos em regiões que já estão saturadas, como Caldas Novas (GO), Olímpia (SP) e Gramado (RS), por exemplo. “Vimos uma série de investimento em projetos sem viabilidade, localizados em praças já saturadas”, disse Calfat.
O estouro da inadimplência em emissões que colocadas de pé pela mesma Securitizadora também é um fato que chamou a atenção do mercado. A Fortesec foi procurada pela reportagem para comentar os casos, mas não atendeu ao pedido de entrevista.
Sem receber os pagamentos devidos, os fundos imobiliários fecharam a quarta-feira em queda: Devant (-18,1%), Hectare (-13,7%), Versalhes (-13,7%) e Tordesilhas (-8,9%).
Os fundos também anunciaram a convocação de seus cotistas para assembleias em que vão deliberar sobre o assunto. “Eles podem conceder um waiver (flexibilização no pagamento) ao devedor, negociar garantias e repactuar os pagamentos. Ou deliberar pelo vencimento antecipado do papel se não houver um acordo”, afirmou o advogado Carlos Ferrari, sócio do escritório NFA, especializado no setor imobiliário.
Ferrari disse que as securitizadoras são responsáveis por monitorar o fluxo de recebíveis que serve de lastro e/ou de garantia para as emissões, mas não têm responsabilidade direta por arcar com o pagamento aos investidores quando há inadimplência na origem. “Se não tiver garantia, não sobra muito o que fazer”, afirmou.
O advogado Olivar Vitale, sócio do escritório VBD e consultor do Secovi-SP, vai na mesma linha. “A securitizadora empacota os recebíveis e solta no mercado para investidores. Ela tem um papel de intermediadora, não tem obrigação de pagar ninguém”, disse. A suas obrigações são de fazer os trâmites conforme as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e manter os recebíveis em um patrimônio segregado.
Outro lado
A securitizadora Fortesec divulgou hoje uma nota à imprensa afirmando que os casos de inadimplência no pagamento de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) não podem ser considerados calotes, uma vez que houve contato prévio das partes que deixaram de pagar.
“Sobre as inadimplências citadas, não houve calote, uma vez que a securitizadora já estava em contato com as empresas que solicitaram renegociações”, explicou a Fortesec na nota.
A Fortesec afirmou que a operação da WAM Holding já conta com um <i>waiver</i> aprovado pelos investidores; o Circuito de Compras teve uma convocação da assembleia feita no dia 21 de março, e o Resort do Lago a convocação de assembleia foi enviada ao agente fiduciário no dia 24, que respondeu no dia 29.
Quanto à Gramado Parks, que obteve na Justiça o direito de suspender o pagamento por 60 dias, a Securitizadora afirmou que: “sempre tomaremos as medidas cabíveis para defender os interesses dos crizistas (investidores de CRIs). E reiteramos que já está pacificado no Judiciário que garantias pessoais dos sócios e garantias fiduciárias vinculadas aos ativos estão preservadas em benefício dos investidores. Essas garantias serão executadas, quando necessário”.
A Fortesec acrescentou que todas as mudanças de cenário macroeconômico têm sido consideradas por ela e pelos investidores nas renegociacões, desde que não existam indícios de condutas irregulares. Essas operações costumam ser de longa duração e assim devem ser analisadas, afirmou.