Júlia Zillig ESPECIAL PARA O ESTADO
Mesmo que de forma lenta, o mercado de aluguel de imóveis vem sofrendo nos últimos anos uma mudança a respeito dos tipos de garantia. Modalidade mais disseminada, o fiador tem perdido espaço para outras formas, como depósito caução, seguro fiança e até título de capitalização.
Segundo levantamento do Secovi-SP (sindicato da habitação), nos últimos cinco anos os contratos de locação na cidade de São Paulo tendo o fiador como garantia caíram de 48,5%, em 2007, para 45,5%, no ano passado - margem ainda pequena, mas de constante queda ano a ano.
Além das novidades do mercado, a morosidade judicial em caso de inadimplência tem contribuído para a perda de espaço do fiador. "O processo de despejo e de retomada do imóvel é moroso, pode demorar até dois anos, o que faz com que o locador seja prejudicado", diz Renato Meirelles, presidente do Instituto Locomotiva, especializado em pesquisas de mercado.
"Adquirir garantia locatícia não é semelhante à compra de uma camiseta. Está mais para um processo de alfaiataria, que permite confeccionar a roupa de acordo com as necessidades do cliente"
Depois do fiador, o depósito caução é a modalidade que mais aparece nos contratos na capital paulista (37,5%), seguido do seguro fiança (17%), segundo dados do Secovi-SP. De acordo com Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato da entidade, as mudanças econômicas trouxeram outros perfis de produtos, além do fiador. "Adquirir uma garantia locatícia não é semelhante à compra de uma camiseta. Está mais para um processo de alfaiataria, que permite confeccionar a roupa de acordo com as medidas e as necessidades do cliente."
Por conta dessa flexibilidade maior na negociação, a assistente administrativa Sabrina Paula do Carmo e seu noivo, Victor Nery Lopes, propuseram fazer depósito caução no valor de três aluguéis para o dono do imóvel que alugariam. Em jogo estavam a facilidade da modalidade e o retorno do dinheiro no fim do contrato. "Não encontramos nenhuma resistência por parte do locador em aceitar o caução como garantia".
O depósito caução faz parte das regras da Lei do Inquilinato e atesta o depósito do valor de três aluguéis em nome do locador, cujo valor corrigido - de acordo com as regras da aplicação escolhida - volta ao locatário no fim do contrato caso o imóvel seja devolvido nas condições em que foi entregue.
"Muitas pessoas, donos de imóveis, ainda ficam desconfortáveis com a garantia caução. Porque, em caso de danos, a reforma e a disponibilização do imóvel para a locação pode demorar mais do que três meses", enfatiza Roseli Hernandes, diretora de locação da Lello.
No caso do seguro fiança, o valor entregue pelo locatário como garantia é em geral um pouco mais baixo que o depósito caução, equivalente a um ou dois aluguéis. No entanto, o valor deve ser pago anualmente por todos os anos do contrato, e o depósito é feito a fundo perdido. A responsabilidade pelo contrato em caso de inadimplência fica por conta da seguradora.
"A seguradora adianta o pagamento do aluguel ao dono enquanto o contrato está sendo desfeito", enfatiza Bushatsky, do Secovi-SP. Porém, a modalidade coloca mais entraves para quem quer alugar, como a exigência de comprovante de renda e certidão fiscal negativa para a liberação do seguro.
Segundo Cláudia Rosa Lopes, fundadora da startup Klikei, focada em transações imobiliárias e que trabalha também com o seguro fiança, essa modalidade está sendo melhorado ao longo do tempo, com aprovação mais rápida e menos documentos exigidos.
As transformações do mercado devem impulsionar a locação sem garantia ou com pequenos valores, mas com a regra de despejo rápido
O título de capitalização é outro produto que vem sendo adotado como garantia. Em média, custa de seis a dez vezes o aluguel e é mais procurado em casos de locação comercial.
O dinheiro é depositado numa conta e rende mês a mês, voltando corrigido para o locatário ao fim do contrato. No entanto, ele não recebe de volta o valor total caso o contrato seja encerrado em período não previsto por inadimplência, alerta Richard Freitas, sócio-diretor da Protect Soluções, voltada para o mercado imobiliário de pequenas empresas.
Há ainda quem esteja fazendo contrato sem garantia. É o caso da Uliving, plataforma de locação de imóveis que segue conceito de residência estudantil. Ali, eles pagam cada mês antecipadamente. Segundo o CEO Juliano Antunes, a taxa de inadimplência até agora é zero, em meio aos 600 locatários. "Nunca tivemos problema."
Para Bushatsky, do Secovi-SP, as transformações do mercado devem impulsionar a locação sem garantia ou com pequenos valores, mas com a regra de despejo rápido. "Vai ajudar a minimizar o risco de inadimplência e baixar o custo para o locatário."