Bianca Soares /Especial para o Estado Fechar um bom negócio na compra da casa própria vai além de encontrar o imóvel adequado por um preço atrativo.
Especialistas aconselham um diagnóstico prévio a respeito da localização, do estado de conservação e da documentação do imóvel e do vendedor. São pontos básicos, que se ramificam em muitos outros frequentemente ignorados.
Quando se mudou com a família para a Vila Madalena em 2010, André Kirkelis, de 39 anos, não imaginava as surpresas que o novo lar traria anos mais tarde. A mulher do publicitário estava grávida pela segunda vez e eles buscavam uma zona predominantemente residencial. "Queríamos conviver com o espaço público, deixar as crianças brincarem na rua, não criá-las numa bolha de condomínio", afirma.
Apesar de o bairro ser conhecido pela boemia, o apartamento comprado estava em uma região de "sossego absoluto", diz Kirkelis. Segundo ele, o comércio era diversificado, com padarias, lojas e marcenaria, e vivia em equilíbrio com as casas.
A situação começou a mudar em 2014, conta. A Copa do Mundo e a volta do carnaval de rua deram uma nova cara para o local. "Quando chegamos, havia um bar nos arredores. Hoje, são oito. Estamos ilhados por estabelecimentos do tipo."
Os problemas enfrentados pelo publicitário são difíceis de prever no longo prazo, mas conhecer bem o entorno de onde vai morar está entre as principais questões a serem analisadas antes de comprar.
Em relação à documentação, se a aquisição for de um imóvel usado, o primeiro passo é solicitar a matrícula atualizada no cartório em que o registro foi feito. O documento funciona como uma espécie de histórico da propriedade. Com ele em mãos, é possível descobrir, por exemplo, se o financiamento já foi quitado ou se existe risco de penhora.
O comprador também deve pedir uma certidão negativa de tributos, na qual verificará se o IPTU está em dia e se a área construída no terreno corresponde ao que foi declarado ao município. A versão digital da certidão fica disponível no site da prefeitura.
O engenheiro Nilton Molina, da Bins Wanger Brazil, empresa de avaliação patrimonial, alerta para o custo de regularizar construções extras não averbadas. "É comum as pessoas fazerem puxadinhos e não incluí-los na documentação", diz. A irregularidade pode comprometer um financiamento futuro que coloque a casa como garantia, já que a instituição financeira desconsiderará a área que não estiver protocolada nos órgãos públicos.
Para imóveis de condomínios, é necessário verificar com o síndico ou com a administradora a existência de débitos de mensalidades ou multas. O motivo é que, ao adquirir o bem, o novo dono assume a responsabilidade por todas as dívidas, ainda que anteriores à compra. O mesmo vale para o IPTU.
A advogada Letícia Peruche, da Braga Nascimento e Zilio Advogados, sugere ainda pesquisar a situação do vendedor e do condomínios em fóruns da cidade. "Basta ir ao setor de certidões e, com o CPF ou o CNPJ, pedir uma certidão de distribuição de ações cíveis e criminais." Também vale fazer uma busca nos sites do Tribunal de Justiça, do Tribunal Regional do Trabalho e da Justiça Federal.
Se o proprietário for parte de uma ação judicial, o imóvel pode estar implicado. "Imaginemos também que um antigo funcionário esteja movendo uma ação trabalhista contra o condomínio. Se o ex-colaborador vencer, os moradores terão que ratear o custo", afirma Letícia.
Para o advogado Bruno Mendonça, da Ulisses Sousa Advogados, uma falha bastante ingênua, embora frequente, acontece após o contrato de compra e venda ser firmado. "Algumas pessoas pensam que o processo termina aí. Mas a propriedade só passa de mãos quando essa escritura pública, que balizou o negócio, é registrada na matrícula do imóvel."
Fatores externos. Antes de dar início à parte burocrática, o comprador precisa revisar as condições físicas do imóvel e conhecer, de verdade, a região onde pretende morar. Listar as deficiências de conservação serve tanto para evitar dores de cabeça futuras quanto para aumentar o poder de barganha durante a negociação, diz Valdomiro Bussabi, especialista em avaliação de imóveis.
Fundadora da consultoria imobiliária Fidio, Caroline Melo aconselha desconfiar de paredes recém-pintadas, que podem esconder infiltrações. Indica, também, fazer um teste jogando água no chão, para verificar se há desnível do piso. Mas na opinião dela há problemas que só um especialista consegue antever, como defeitos nas partes elétrica e hidráulica.
A consultora ainda recomenda conversar com vizinhos e com o zelador, além de visitar a região em diferentes dias e horários, para conhecer a dinâmica do local. Assim, identifica-se pontos de tráfego intenso, como os gerados por escolas, estádios e casas de show, e se existem comércio ambulante e atrações que possam gerar desconforto por causa de ruídos, a exemplo de bares e baladas.
É justamente o barulho causado por bailes funk na Vila Ema, na zona leste, que motivou Milena Cavalheiro, de 37 anos, a colocar sua casa à venda. Faz dois anos que a terapeuta tenta se desfazer do imóvel, mas até agora não recebeu propostas.
Moradora da região há 22 anos, ela afirma não reconhecer o lugar onde cresceu, hoje tomado por comércios. A mudança, diz, dificulta a passagem de carros, já que os clientes estacionam na rua, e a proximidade com a Avenida Luís Inácio Anhaia Melo gera muitos ruídos mesmo durante o dia. "Já cheguei a dar três voltas no quarteirão antes de conseguir entrar na minha garagem", conta.
Os bailes de final de semana e som alto de um karaokê da esquina já fizeram uma antiga vizinha de Milena se mudar. Enquanto permanece na casa, ela tenta evitar conflito com os organizadores das festas de rua. "Prefiro não me indispor, mas meu pai, que tem 69 anos e mora comigo, já foi hostilizado por um deles, que o mandou colocar tampões no ouvido."
Gerente de avaliações patrimoniais da Bins Wanger Brazil, Adriana Landutti aponta a necessidade de verificar a classificação do bairro no mapa de zoneamento da cidade. "Se é uma zona mista, ainda que atualmente tenha mais residências, no futuro pode não ser assim, já que também estão permitidos estabelecimentos comerciais."
As questões que precisam ser consideradas antes de fechar o negócio da casa própria variam conforme o perfil da compra, mas podem ser resumidas em três eixos. Confira o levantamento e faça seu próprio check list:
DocumentaçãoImóvel usado Matrícula do bem, onde se verifica seu histórico, quitação e se existe ameaça de alienação. Certificado negativo de ação cível e criminal do vendedor e de seu cônjuge. Idem para o condomínio. Certidão negativa de tributos do imóvel (IPTU). Versão digital está disponível no site da Prefeitura. Certidão negativa de débitos com o condomínio. Certidão negativa de utilidade pública do imóvel, a fim de evitar desapropriação surpresa, por exemplo. Contrato de compra e venda. Registro, no cartório de imóveis, do contrato de compra. A transferência da propriedade só ocorre quando passar a constar na matrícula.
Imóvel novo Memorial descritivo. O documento reúne todas as informações sobre a construção. Convenção do condomínio. Certidão negativa de débitos com o condomínio.
ConservaçãoImóvel usado Rachaduras e infiltrações Desnível de piso Problemas estruturais Elétrica Hidráulica Chuveiro, torneira e válvulas Paredes de alvenaria Pisos, portas e janelas
Fatores externosLocalização Trânsito: há desvios de tráfego, escolas, estádios, casas de show ou pontos de encontros de manifestações? Inconvenientes - Feiras, comércio ambulante, vida noturna agitada, zonas essencialmente comerciais. Segurança - Verificar se existe policiamento e procurar dados sobre crimes da região. Ruídos - Há bares, festas de rua, rachas de carro nos arredores?
Dicas extras No condomínio Converse com vizinhos e com o zelador, eles podem deixar escapar problemas do espaço
Novo ou usado Visite o imóvel em diferentes dias e horários
Negócio direto com construtoras. A compra de um imóvel diretamente com incorporadoras também exige cuidados prévios, embora se diferencie dos demais casos por se tratar de uma relação de consumo.
Isso significa que, para a Justiça, a pessoa física é hipossuficiente em relação à empresa com que está negociando. "Apesar disso, é importante o comprador saber que ele não está eximido de seu dever de diligência, que seria avaliar o imóvel de maneira preventiva", afirma advogada Letícia Peruche. Para isso, o primeiro passo é solicitar o memorial descritivo do prédio. Ali estarão as informações detalhadas da construção: acabamentos, tipos de materiais, equipamentos de áreas comuns, como academias, etc.
Especialista em direito imobiliário, Vanessa Sansson diz aconselhar seus clientes a só assinarem a entrega das chaves após conferirem, com o documento em mãos, se tudo está conforme o prometido. Segundo Vanessa, uma vez dentro do imóvel, o morador tem até 90 dias úteis para reclamar dos chamados vícios aparentes, aqueles perceptíveis a olho nu. Em caso de vício oculto, que geralmente aparece após algum tempo, a construtora terá que responder mesmo após cinco anos.
A advogada também indica pedir a convenção do condomínio. A certidão existe antes mesmo de as unidades estarem à venda, por ser uma exigência da lei de loteamento. É o regimento interno, mais focado no convívio dos moradores, que costuma ser aprovado apenas na primeira reunião de condomínio.
A convenção e o memorial descritivo vão antecipar assuntos como regras para reforma e vagas de garagem. "Instalação de vidros na sacada e de ar condicionado, churrasqueira, armários, tudo já consta nos papéis. Algumas varandas, por exemplo, não suportam granito. Isso é o tipo de coisa que a pessoa precisa saber antes de decidir a decoração", diz Vanessa.
Ler o contrato atentamente é fundamental. Quem compra o imóvel já pronto, precisa verificar na administradora se a taxa de condomínio vinha sendo paga pela construtora. "É comum uma unidade ficar até anos vazia. O comprador aparece, fecha o negócio e não confere os débitos condominiais. Ao comprar um imóvel, você está assumindo suas dívidas", lembra. Ela afirma ser possível recorrer à Justiça e pedir que a empresa devolva em dobro todos os pagamentos feitos.