Com características específicas de público e de localização, os empreendimentos com unidades compactas e cheios de serviços também têm peculiaridades de gestão condominial.
"O desafio é manter o cumprimento do regulamento interno devido ao perfil jovem do condômino, que não respeita as regras", diz o síndico Georges Eustratios Archontakis, responsável por um residencial de 154 unidades no bairro da Consolação. A maior parte do público do edifício envolve, segundo ele, profissionais liberais, estudantes e casais com idades entre 20 e 30 anos, além de algumas pessoas com até 40 anos.
A região central de São Paulo, os polos corporativos da cidade e as áreas próximas de universidades são ideais para o desenvolvimento de condomínios destinados ao público single, mais ligado às atividades da vida urbana. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), foram lançados, de outubro de 2008 a setembro de 2012, 100 empreendimentos e 14.947 unidades de um dormitório na capital.
"O funcionário que atende esse público tem de estar acostumado com a rotina atípica dos moradores. Com a vida agitada, o horário normal deles às vezes não é o do condomínio. E, como não há um familiar em casa, essas pessoas sentem que tem mais liberdade", diz o diretor de condomínios da administradora Habitacional, Marcio Bagnato. Cerca de 10% dos 240 conjuntos administrados pela empresa têm esse perfil.
O diretor da administradora Paris Condomínios, José Roberto Iampolsky, acrescenta que o relacionamento com os moradores às vezes envolve perturbações motivadas pelo abuso de álcool. "O rapaz se desentende com a namorada e extrapola brigando com o manobrista. Nesses casos, aplicamos o regulamento, com multa", diz.
A presença de casais mais maduros e sem dependentes também ocorre nesses empreendimentos, mas não costuma gerar conflitos, segundo os especialistas. "O pessoal que participa das assembleias é muito prático e objetivo, diferentemente de um prédio cheio de casais com filhos, onde cada um tem uma opinião", diz Bagnato.
A circulação de crianças nos condomínios compactos pode ser uma fonte de problemas porque os edifícios não são preparados para a recreação infantil. Algumas famílias optam pelas unidades pequenas em caráter provisório, enquanto aguardam a entrega de imóveis que adquiriram na planta. Outros moradores permanecem nos empreendimentos após terem filhos. "Quando alguém compra o produto, tem de saber que a vida pode mudar", diz o executivo da administradora Habitacional.
Síndica de um edifício em Higienópolis, Marize Martins procura também manter relacionamento estreito com os proprietários, nem sempre moradores porque esses produtos imobiliários atraem uma grande quantidade de investidores interessados na geração de renda das locações. "Faço um corpo a corpo com eles. Deve haver um rigor na colocação dos inquilinos no prédio", diz a gestora do prédio, localizado nas proximidades da Universidade Mackenzie. O cuidado, segundo ela, tem como objetivo evitar que os locatários gerem problemas de relacionamento com os demais moradores.
Pay-per-use. A grande oferta de serviços nos prédios permite algumas facilidades, mas, dependendo da dimensão do residencial, pode exigir gerenciamento mais profissionalizado. No condomínio onde Archontakis é síndico, por exemplo, um gestor predial - mais capacitado do que um zelador - integra a equipe de nove contratados.
Dois dos colaboradores do edifício, administrado pelo Grupo Itambé, são exclusivos da lavanderia coletiva, operada em parceria por uma empresa especializada. Alguns outros empreendimentos, de acordo com o diretor da Paris Condomínios, contam até com concierges, mais comumente empregados em hotéis.
"Quando há um público maior, as empresas procuram os condomínios para vender seus serviços, em geral no modelo de franquia", explica Iampolsky.