O momento de adquirir um imóvel, em geral, é aquele em que o comprador faz um aperto nas finanças, para dar conta de um alto desembolso, e sobre o valor total do novo patrimônio ainda terá de acrescentar cerca de 3%, destinado para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O tributo deve ser pago na hora de inserir o nome do novo proprietário na matrícula em cartório. Para evitar essa despesa, há quem abra mão de registrar o imóvel em seu nome e opte pelo chamado “contrato de gaveta”.
No segundo Projeto de Lei Complementar (PLP) sobre a regulamentação da reforma tributária, enviado ao Congresso pelo governo federal em 4 de junho, porém, essa possibilidade deixa de existir. O imposto passa a ser pago já no momento da transação.
A mudança atende a uma reivindicação antiga de prefeitos, em busca de aumentar a arrecadação para os cofres municipais, e serve ao Ministério da Fazenda em sua estratégia para obter apoio dos Municípios na regulamentação da reforma. Terá, também, de superar embates jurídicos sobre o tema, controverso mesmo dentro do Supremo Tribunal Federal (STF), que em fevereiro de 2021 reafirmou a exigência do ITBI na transferência efetiva da propriedade, que legalmente é o registro imobiliário, conforme o Código Civil, mas em agosto de 2022 acolheu recurso do Município de São Paulo e admitiu reexaminar o tema.
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Há mais de 30 anos, a capital paulista prevê a taxação do ITBI com a mera cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda. No recurso à principal Corte do País, defende o direito a cobrar o tributo no momento da realização do compromisso de compra e venda, ou seja, daquele contrato, mesmo que feito em cartório de notas, “preparatório” para o registro imobiliário.
A fase de regulamentação da reforma tributária é vista como uma oportunidade para as prefeituras para superar a incerteza jurídica e estabelecer uma nova forma de arrecadação, mais favorável aos Municípios - e mais rígida para os compradores de imóveis.
Do ponto de vista da legislação, o tema é polêmico mesmo dentro do governo federal, autor do projeto. A mudança na regra foi inserida na proposta apesar de alertas da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN). Em parecer anexado à minuta do projeto de lei, obtido pelo Estadão, o órgão aponta risco jurídico. As mudanças, agora nas mãos do Congresso, redefinem, além do momento de pagar, o nome do tributo e a base de cálculo (confira a seguir).
As mudanças no ITBI
O ITBI passa a ser Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos.
Momento de pagar
Quando firmado o compromisso de compra, e não só na hora do registro na matrícula, no cartório. O novo nome tem relação com três situações que determinam o pagamento antes do registro do imóvel:
- 1) “a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física”;
- 2) “a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; e”
- 3) “a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões referidas anteriormente”
Base de cálculo
Passa a ser o valor venal, que será considerado o de referência (uma avaliação normalmente feita pela prefeitura) ou o da transmissão (o do negócio) – o que for maior. Facilitaria a fiscalização dos municípios para evitar casos em que o comprador e o vendedor definem um valor abaixo de mercado para o registro do imóvel.