Estimativas feitas pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostram que a reforma tributária pode mais do que dobrar a carga de impostos sobre os aluguéis. Atualmente há incidência de PIS/Cofins em transações desse tipo e, com a reforma, serão cobrados os novos impostos do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Segundo a entidade, esse cenário de aumento de carga já considera as reduções de alíquota propostas no atual texto de regulamentação da reforma. Os cálculos se referem a transações envolvendo uma pessoa jurídica, como no caso das imobiliárias.
A alíquota não é fixa, porque varia conforme o valor do aluguel. Considerando a cobrança de R$ 2 mil, atualmente a tributação (3,65% de PIS/Cofins) fica em torno de R$ 73. Com a reforma, seria de R$ 169,6, um aumento de 132%. No caso de aluguéis mais baratos, o aumento de carga seria menor. Um aluguel de R$ 1 mil teria um aumento de imposto de cerca de 74,2%, segundo estimativas do CBIC.
Os cálculos levam em conta a proposta atual, de que exista uma alíquota do IVA com 60% de redução para o setor (10,6%), além de um redutor social, que diminui R$ 400 do valor do aluguel para a base de cálculo dos impostos. As medidas, porém, são consideradas insuficientes pelo CBIC, que defende uma redução de 80% da alíquota e um aumento do redutor social para R$ 750.
“Temos otimismo de que iremos conseguir fazer essas alterações no texto. Vamos trabalhar muito para esclarecer isso”, afirma o presidente da CBIC, Renato Correia. Segundo ele, o aumento pode contribuir para um aumento do déficit habitacional e para a informalidade no setor. Isso porque, além do aumento de tributação sobre o valor do aluguel, a entidade aponta para o crescimento de 56,8% na carga tributária para o serviço de administração de imóveis.
No caso de transações envolvendo pessoas físicas, não deve haver cobranças, exceto se o serviço de locação for a atividade preponderante dessa pessoa. “Acho muito difícil saber qual é o limite. A preocupação do governo é legítima, mas se deve buscar um contador mais adequado, que não seja injusto”, afirma Correia.
Guerra de números
Como mostrou o Estadão, o setor imobiliário trava uma guerra de números com o governo e a Câmara. A disputa ocorre em razão de uma divergência sobre o impacto do IVA sobre o setor e o preço dos imóveis. O projeto aprovado pela Câmara ainda precisa passar pelo Senado.
“Associações e entidades do mercado imobiliário entendem que os dois redutores de alíquota previstos no texto pela Câmara dos Deputados não serão suficientes para amenizar a diferença entre a alíquota atual paga pelo setor e a nova que será definida ao fim da reforma”, diz Angel Ardanaz, advogado na Ardanaz Sociedade de Advogados e professor universitário nas disciplinas de Direito Empresarial e Direito Tributário.
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De acordo com a CBIC, o valor dos impostos pagos em uma compra ou venda de imóveis pode chegar a 20,9% do custo do bem. Importante destacar que as mudanças não são imediatas.
Ao Estadão, o secretário extraordinário da reforma tributária do Ministério da Fazenda, Bernard Appy, disse que o texto aprovado pelos deputados permitiram uma redução de 40% da alíquota-padrão para o setor, ante 20% da proposta original da equipe econômica enviada ao Congresso. Segundo ele, as alterações deixaram a carga tributária em equilíbrio com o regime atual — o IVA não vai incidir sobre compra, venda e aluguel por pessoas físicas.
Appy disse também que há redutores automáticos da base de cálculo do imposto e créditos que serão acumulados ao longo da cadeia e poderão ser abatidos. Por isso, garante que o impacto nos preços chegará a, no máximo, 3,5% para imóveis acima de R$ 2 milhões; sendo que, nos imóveis populares, na faixa de R$ 200 mil, haverá queda da ordem de 3,5% nos preços.
Renato Correia, da CBIC, e o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais de São Paulo (Secovi), Ely Wertheim, citam estudos feitos pela Tendências Consultoria e pela FM/Derraik que apontam a necessidade de a redução chegar a 60% da alíquota-padrão do novo IVA – estimada em 26,5% pela proposta da equipe econômica – para manter a carga tributária atual.
“O governo tem sua base de dados, e nós temos a nossa, da vida real, que são as nossas contabilidades e valores praticados efetivamente – além de dois estudos de duas consultorias renomadas. Não vejo má-fé em nenhuma das partes; é um debate técnico para se encontrar um consenso neste impasse”, afirmou Wertheim.
Construtoras e incorporadoras atualmente podem ser beneficiadas por um Regime Especial de Tributação (RET) que limita em 4% a tributação sobre o faturamento na venda de frações de terreno ou construção de condomínios, considerando os Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPS), Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) e PIS/Cofins. Com esses tributos, somados ao Imposto Sobre Serviços (ISS), que varia conforme o município e em geral fica em torno de 5%, a carga tributária total chega a 9%.
Mesmo fora do RET, a construção civil recolhe atualmente 3,65% de PIS e Cofins. Com o ISS, a tributação sobre bens e serviços para o segmento chega hoje a, no máximo, 8,65%. Caso o projeto de lei complementar PLP 68/2024 aprovado na Câmara seja mantido pelo Senado, os tributos PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que em conjunto terão alíquota total estimada em 26,5%.
‘Termômetro’
Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) sustenta que, para manter a carga tributária atual sobre operações de bens imóveis, seria necessário elevar o redutor de ajuste para 60%, o que “garantiria a competitividade do mercado imobiliário”. A entidade diz que o redutor de ajuste aprovado na reforma tributária desestimula a produção habitacional e impacta “adversamente” os consumidores, refletindo-se “em possíveis aumentos nos preços de imóveis e aluguéis”.
O presidente da Abrainc, Luiz França, afirma que o aumento da carga tributária pode desencadear uma série de efeitos adversos, incluindo aumento dos custos das obras e, consequentemente, dos preços dos imóveis. “O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, afirma.
A Abrainc afirma que “as alterações sugeridas no redutor de ajuste podem trazer impactos negativos significativos para o setor imobiliário, um dos maiores geradores de empregos do País”. Lembra que a indústria da construção civil e incorporação imobiliária representa 7% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional e emprega mais de 2,9 milhões de trabalhadores formais. Só em maio, criou 18.149 vagas formais com carteira assinada, sendo o terceiro maior gerador de empregos no mês, segundo o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), e no acumulado do ano mais de 159 mil, “representando 15% do total de vagas criadas”.