A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) de validar a retomada de imóveis cedidos como garantia em caso de não pagamento de dívidas, sem necessidade de uma ação judicial, foi considerada importante para garantir segurança e estabilidade ao mercado de crédito imobiliário, na visão de advogados do meio empresarial.
A visão é a de que a medida dá mais segurança para as operações de financiamento e contribui para os juros serem menores. Sem essa garantia, o risco de perda nos empréstimos aumenta, o que faria o juro subir.
A decisão do STF trata das operações de financiamento sob o regime de alienação fiduciária. Por meio desse instrumento, criado em 1997, o imóvel é transferido para o credor até que a dívida seja quitada. Por isso, é possível ao credor levar o bem a leilão e ficar com o dinheiro para cobrir os valores não pagos, sem ter que brigar por anos na Justiça.
Atualmente, a alienação fiduciária é adotada em praticamente todas as operações de crédito para a compra da casa própria no País, além de também ser usada em tomada de dívidas empresariais via emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por exemplo.
O instrumento é um sucessor da hipoteca, modalidade em que o imóvel é usado como garantia em um empréstimo, mas sem a transferência do bem para o credor durante a vigência do contrato — ponto que dificultava a execução das dívidas extrajudicialmente, gerava brigas morosas na Justiça e aumentava o risco na concessão dos financiamentos. Tanto que a hipoteca caiu no esquecimento.
“O julgamento, finalmente, consolida de vez o entendimento de que a execução de garantia sob alienação fiduciária é constitucional e não atrapalha em nada o acesso à Justiça”, afirma o diretor do Instituto Brasileiro Imobiliário (Ibradim) e sócio fundador do escritório VBD Advogados, Olivar Vitale. “Vamos ter segurança para que o sistema de crédito continue crescendo, com juros baixos para a compra da casa própria.”
A mesma opinião é compartilhada pelo advogado e sócio do escritório S2GDC, Daniel Gomes, que atende construtoras e incorporadoras. “O julgamento de hoje é a certeza de que existe uma garantia forte e válida nas operações de financiamento. É a certeza de retorno do capital. Quem vai emprestar dinheiro se não tem meios de recuperar os valores em caso de inadimplemento? Sem isso, o custo efetivo para o empréstimo seria maior.”
Hoje, quando alguém deixa de pagar o financiamento, o banco comunica a inadimplência ao registro de imóveis que, por sua vez, notifica o devedor para quitar a dívida em aberto dentro de um novo prazo. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco credor. Depois disso, o imóvel vai para leilão.
A advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OBA), do Distrito Federal, Ana Carolina Osório, considera o procedimento de execução extrajudicial uma “revolução” para o mercado.
“Ela conferiu celeridade ao rito, trazendo maior segurança jurídica para o banco e reduzindo drasticamente as taxas de juros”, diz. Apesar da celeridade na execução, a lei já estabelece uma série de requisitos que precisam ser cumpridos, sob pena de nulidade do procedimento. “Nesse sentido, a lei não padece de inconstitucionalidade, uma vez que o Poder Judiciário poderá ser acionado caso os requisitos legais envolvidos na execução do contrato não sejam atendidos”.
O julgamento do caso no STF deriva de uma disputa entre um mutuário de São Paulo e a Caixa Econômica Federal. O mutuário alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio de forma extrajudicial viola os princípios do processo legal, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de “autotutela” por parte dos credores. Daí o argumento de que a execução da dívida fora do ambiente judicial é inconstitucional.
Na visão de quem atende os consumidores, a decisão do STF é negativa porque ela diminui as chances de recurso em processos relacionados à retomada de imóveis via extrajudicial. De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, agora só é possível levar casos como esse para a Justiça em caso de nulidade.
“Questionar a validade da lei não tem mais como. O que o consumidor pode, eventualmente, é alegar algum tipo de nulidade no recebimento da intimação do cartório e no processo administrativo. Mas se ele não conseguir provar essa nulidade, não tem o que fazer”, diz Tapai.
Apesar do julgamento do Supremo ter sido negativo ao consumidor, haverá poucos efeitos práticos, visto que a decisão serviu, apenas, para validar o que já estava em vigor desde 1997 e diminuir a possibilidade de recursos, segundo o advogado.